ロサンゼルスは、２つの土地利用に関する危機に直面しています。
一つは、何十万件もの住宅が不足しており、主に低所得者層と中所得者層の住民が影響を受けています。 彼らにとって、賃貸や住宅を所有することはますます困難になっています。
一方、ダウンタウンは、オフィススペースの空室率が28%に達し、パンデミック以降の労働形態の変化やカラフルシティやセンチュリーシティへの移転が影響しています。 アンジェロスたちは、ダウンタウンに戻りたいと考えていますが、働きたいと感じる人は少ないのです。
これらの二つの問題は、空いているビルを住宅に転用することで解決できるかもしれません。
BAE Urban Economicsの最近の報告によると、空いているオフィススペースは新たなアパートやコンドミニアムに再開発されるべきだとされています。
ロサンゼルスでは、こうした転用プロジェクトを進めるための好条件が整っています。 既に、全国でも指導的な「適応再利用」条例が施行されており、州と地方のリーダーたちは更なる規制緩和を検討しています。 さらに、財政的な危機を改善する手段として、ダウンタウンに生命を吹き込むことが期待されています。
しかし、すべてが順調に進むわけではありません。
Downtown Works LAの著者たちは、財政的な利益を強調していますが、コストへの理解が不足しています。 公的な補助金なしでは、「転用プロジェクトは経済的にはほぼ実現不可能」であると認めており、どのくらいの補助金が必要かについてのさらなる調査を求めています。
巨額のコストの大部分が市や州からのものであることを考えると、これらのプロジェクトが有限の公的資金を最良の形で使えるかどうか疑問が生じます。
奇妙なことに、こうした転用から生まれる高級でラグジュアリーなユニットの価格は、パンデミック以降15%も下落しており、民間投資の裏付けを弱めています。
一方で、もっと良い方法が存在します。 それは、市の予算に対してはるかに大きな効果をもたらす方法です。
GenslerとPew Charitable Trustsによる2023年2月の報告書によれば、「コリビング」への転用は、アパートやコンドミニアムに比べて約3分の1のコストで、約3倍のユニット数を生み出す可能性があります。
コリビングは、小さなスタジオアパートをつなげ、テナントが共同のキッチンやバスルームを共有する形態です。 そのため、家賃は格段に安く、Pewの設計によれば、月額1,000ドルに収められ、年収40,000ドル以上のアンジェロスにとって実現可能なものです。
このプランでは、公的および民間セクターが1ユニットあたり約225,000ドルという控えめなコストを分担します。 これは、平均的な手頃なスタジオアパートに比べて非常にお得です。
これらの節約は、オフィスビルに関する幾つかの一貫した事実から生まれています。 トイレやキッチンが各フロアの中心に集約されているため、各フロアに必要な新しいトイレやキッチンへの配管の拡張が非常に高額になるのです。 また、ビルのフロアプレートが深いことで、それをアパートに仕切るのが難しく、コストがさらに上昇します。 コリビングは、これらの問題を解決します。 配管をフロアの中央に維持し、深いフロアプレートを利用して共用スペースを作ります。
新しい住居は小さく、シンプルなものですが、中心街の便利な場所に安価でプライベートな休息の場を提供します。 それに加え、複数のランドリー施設やジム、光熱費、基本的な家具を含めることができます。
特に最近の移民や大学生、若い卒業生、サービス業従事者、困難な時期を経験している人々にとって、これらの住居は貴重な足掛かりや安全ネットとなるでしょう。 1970年代以降、このような手頃で小規模なオプションが消えたことが、現代のホームレス問題の増加に寄与していると専門家は考察しています。
当然ながら、こうした転用プロジェクトには課題もあります。 住居としての代替案に比べてテストが少なく、管理コストが高くつく可能性があります。ただ、数フロアだけを転用することから始めて、これが有効であることを証明するのが良いかもしれません。
市のリーダーたちは、これらのプロジェクトのリスクを軽減する手助けをし、私たちの目標を広げるべきです。 財団、大学、非営利団体、市政府などが、物件購入の促進、アンカーとなるテナントの確保、ローン保証の提供に貢献できます。 これは、痛みを伴う年におけるロサンゼルスの市民生活を再活性化する瞬間となるでしょう。
もちろん、これらの措置によって解放される新しい家は、多くの住民にとって変化をもたらすものでしょうが、必要とされるもののほんの一部です。 さて、一連の複雑で取り組むべき課題がある中、ダウンタウンの土地利用危機は、分かりやすく、統一感のある解決策を求めています。 コリビングは、コンドミニアムよりも優れた選択肢となるでしょう。
画像の出所：latimes