ボストン市のゾーニング委員会は、水曜日に市内の開発を効率化するためのいくつかのゾーニング変更を承認しました。
市の公式は、いわゆる「アーティクル80」と呼ばれる大規模建物のレビュープロセスの改革を進めるとともに、都市の開発過程の重要な部分を規制する他の条項に関する計画を進めています。
委員会は全会一致でこの措置を承認し、市はこれがデザインや承認プロセスを簡素化し、より多くの手頃な価格の住宅を提供することにつながることを期待しています。
改正には、ボストン市民デザイン委員会に関する変更、持続可能性や転用プロジェクトに関する更新、そしてコミュニケーションやプロセスの近代化が含まれています。
市の担当者であるケビン・クロスリーは、水曜日の公聴会で、「全体としてのゾーニング戦略は漸進的な改善の一つです。今日ここにあるパッケージは、異なる関係者、推進者、開発チーム、地域住民にとって、特に開発レビュー手続きにおいて、ゾーニングコードをより使いやすくすることを目的としています。」と述べました。
アーティクル80は、50,000平方フィートを超える大規模プロジェクトと20,000平方フィートを超える小規模プロジェクトのレビューを行うプロセスですが、このプロセスは遅すぎて予測不可能であるとの批判を受けていました。
市の公式は、2024年秋にドラフトアクションプランを発表し、その後に勧告を法文化しました。この計画は今春に修正され、ボストンプランニング部門によって最初のゾーニング修正案が7月に承認されました。
主な変更点の一つは、デザインレビュー用のボストン市民デザイン委員会（BCDC）の閾値が100,000平方フィートから200,000平方フィートに引き上げられることです。
この新しい変更により、100,000平方フィートから200,000平方フィートの間の手頃な価格の住宅プロジェクトの承認が迅速化されます。
クロスリーは、部署の分析の結果、75％の手頃な価格の住宅プロジェクトが200,000平方フィート未満であることが分かったと説明しました。
「この変更は、手頃な価格の住宅の承認を迅速化するために非常に重要です。」とクロスリーは力を込めました。
委員会の手続きは、アーティクル28からアーティクル81に移行し、開発レビュープロセスとより整合性が取れるようにします。
BCDCの勧告は、これまでのように市長のオフィスではなく、市のプランニング部門に送られることになります。
しかし、すべての人がこの変更を支持しているわけではありません。
オーダボン･ネイバーフッド・アソシエーションの会長であるドロレス・ブーグダニアンは、BCDCの閾値が引き下げられることで、市にとって重要な公共の関与が制限されることを懸念しています。
「ボストン再開発庁に全範囲の開発に関する権力を集中させるのは良いステップではないと思います」とブーグダニアンは述べました。
「なぜ、BCDCと市民がアイデアを交換しながら市を形作る機会を排除するのでしょうか？」
ゾーニングに関して話し合われた第二の重要な変更は、転用、持続可能性、および既存建物への再投資に関するものです。
「重要な修復プロジェクト」と見なされるプロジェクトは、アーティクル80プロセスを経る必要がなくなり、新しい通知要件の対象となります。
ある建物の用途を変更したい貸主は、初期承認から15年以内に変更が行われる場合、そのプロジェクトが同じ面積内の場合には、市のリンク料金プログラムの対象から除外されることになります。
これらの開発者は、敷地面積を拡大する場合のみ、料金の差額を支払う必要があります。
クロスリーは、これにより「二重取り」を回避することができると言いました。
この変更は、ハーバード大学やボストン大学から支持されており、両校の代表者も会議に出席しました。
両校は、グリーンインフラのアップグレードや他の古い施設の改装を含む大規模な資本改善プロジェクトに取り組んでいます。
ボストン大学のキャンパスプランニングおよびオペレーション担当副社長であるグレッグ・スナイダーは、「私たちの資本プロジェクトの多くは、内部の改装を通じて、学術スペース、アクセス可能性、エネルギーを向上させることに関与しています。」とコメントしました。
「改定された閾値は、これらの改修プロジェクトに対して比例したレビュー過程を提供し、適切な場所でデザインの弾力性レビューの機会を維持します。」
プロセスに関する他の変更には、特定のプロセス、調整作業、通信の簡素化が含まれ、全体的なレビュー過程を迅速化します。
例えば、プロジェクト変更通知と意向書という2つの技術的提出文書がゾーニングテキストに追加され、使いやすくなりました。
ミシェル・ウー市長は、数年にわたりゾーニングの大規模な改革を示唆しており、2023年にボストンプランニング部門およびそのプロセスの再構築の一環としてビジョンを発表しました。
1960年代の成立以来、市のゾーニングコードは開発者や他の利害関係者にとっての痛点であり、その不整合や不公正により、承認時間が長く、建設コストが増大し、住宅生産が減少していると主張されています。
アーティクル80は1996年の採択以来、大きな変更は行われていません。
現在、市のゾーニングコードは4,000ページにおよび、2023年のボストンプランニング＆発展機関の報告によれば、ニューヨーク市よりも40％長いということです。
市長は、ボストン再開発庁を解体し、新しい市のプランニング部門を設立し、すべての近隣地域のための新しい計画ガイドを制定するなど、都市の開発レビュー過程において他の大きな変更も進めています。
クロスリーは、「今日皆様にお示しした変更パッケージは、新しい開発レビュー文化の導入に役立ちます。
これは、将来的な改革に向けた第一歩であり、その勢いが続くことを期待しています。」と締めくくりました。
画像の出所：bisnow