エメリービルが、私たちが長い間警鐘を鳴らしてきた問題で最近注目を集めています。
驚くべきことに、エメリービルの住民の70％が現在賃貸住宅に住んでいます。
別の見方をすれば、エメリービルの住宅販売在庫は30％を下回っています。
不動産リスティングポータルのPoint2Homesによる新しい調査によると、郊外のコミュニティはますます賃貸人口が多くなっています。
そのデータによると、エメリービルはサンフランシスコ・オークランド・フリーモント大都市圏の郊外都市の中で、顕著な差をつけてトップに立っています。
このデータでは、サウスベイは別の都市圏として集計されています。
エメリービルの持ち家割合は20年以上にわたり減少してきたことがわかります。
2000年には37.1％でピークを迎え、2010年には35.4％に減少し、現在は29.7％で推移しています。
最近の減少は、過去10年間において市内で最も多く建設された500戸のエメリーハウスと186戸のベイビューハウスの竣工に大きく起因しています。
エメリービルは、2009年のアデラインプレイス以来、 значにある家屋を建設していません。
この割合は、現在のエメリービルの住宅パイプラインのほとんどが賃貸用に計画されているため、今後も減少が続くと予想されています。
興味深いことに、ランキングの次に続く4つのコミュニティ—チェリーレンド（66％）、アシュランド（64％）、サンパブロ（57％）、およびイーストパロアルト（52％）は、主に低所得コミュニティと見なされています。
（チェリーレンドとアシュランドはいずれもハイワードとサンレアンドの間にある未造作地域です。）
一方で、エメリービルの2023年の世帯収入中央値は120,302ドルで、この地域の平均を上回っています。
エメリービルは典型的な「郊外」ではなく、むしろ「エッジシティ」として位置付けられています。
エメリービルの都市の密度と混合用途の特性は、より伝統的な郊外コミュニティとは異なる点となります。
賃貸が選ばれる理由
データに基づいて、クロニクル紙とニューヨークタイムズは「賃貸者が郊外を占拠する現象」としてこの現象を報じていますが、多くの場合、住宅を探している人々には選択肢が少なくなっています。
コンドミニアムは、初めての購入者向けに伝統的に人気があり、所有権を築くための重要なステップであり、不確実な家賃の増加を避けるための手段とされています。
それでも、多くの人々は賃貸を選び、そのライフスタイルに合うと感じていますし、賃貸には独自の利点もあります。
若い賃貸者は、アメニティに惹かれていると言われており、エメリーハウスには屋上プール、ボーリング場、共同作業スペースなどが備わっています。
多くの例外があるものの、賃貸者はより移り気な傾向があり、コミュニティの継続性を脅かす要因となりがちです。
統計的に、賃貸者は持ち家よりも市民活動に関与する傾向が低いとされています（ただし、賃貸者も同様に社会的に関与しています）。
別の研究では、この点に疑問が提出されています。
業界全体としても、エメリービルの住宅ストックの多くが企業の家主や機関投資家によって所有されていることを懸念しています。
企業の家主は、テナントをより多く追い出し、賃料をより攻撃的に引き上げる傾向があります。
カリフォルニアの住宅の5分の1が現在投資家によって所有されています。
エメリービルは、方向転換するのは手遅れなのでしょうか？
エメリービルの住民は、最近の住宅要素や他の調査を通じて、持ち家の機会を増やすように不断に求めています。
それにもかかわらず、市やリーダーたちは過去10年間、こうした要望を実現することができず、所得中央値以下の人々のための単独の手頃な賃貸ユニットの建設に専念してきました。
市が開発ボーナス制度を通じて提供しているインセンティブは、開発者がコンドミニアムを建設するために魅力的ではないことが明らかです。
最近、市はパブリックマーケットの開発契約の延長に関して、住宅ユニットをアパートではなくコンドミニアムとして含むための実現可能性調査を含める条件を設けました。
この調査は、開発者がエメリービルでコンドミニアムを建設することに消極的である理由を深く掘り下げるための苦い薬となる可能性があります。
CEQAと「修理権法」の改正がより多くのコンドミニアムを促進するのか？
エメリービルの地域的なインセンティブやその他の市場条件が部分的に原因ですが、CEQAや2002年の「修理権法」（SB 800）など、州全体の問題も影響を及ぼしています。
最近のCEQAの改革の影響は、エメリービルでのプロジェクトの効率化をさらに進めるはずですが、開発者にとってのコスト削減が、果たして所有権の住宅に繋がるかは不透明です。
「修理権法」は住宅所有者に対して建設業者に対して訴訟を起こす10年の猶予を与えますが、その結果としてアパートの建設が優先される可能性があります。
「カリフォルニアの建設欠陥責任法の範囲は、新しいコンドミニアムを建設するために開発者や請負業者に課せられる重大なインセンティブの低下をもたらしています」と、2024年のテーナーセンターの報告書は述べています。
「建設が完了してから10年間適用されるのに対し、賃貸住宅にはわずか4年間です。」
この報告書は、所有権の住宅を促進するための法改正を推奨しており、軽微な欠陥については短い制限期間、新しい住宅保証プログラム、訴訟前の調停を義務付ける「修理権」のプロセスが含まれます。
昨年、州上院議員スティーブ・グラザーがこれらの問題に対処するための法案を提出しましたが、委員会を通過できず、改革の道には長い闘争が残されていることを示しています。
現時点では、残念ながら、住宅所有の利点を享受したいと望む人々は、他のコミュニティを見つける必要があるでしょう。
画像の出所：evilleeye