シアトルでは、耐震強化されていないレンガの建物が災害を引き起こす危険を抱えています。
ニスカリ地震から25年が経過しましたが、シアトルでは依然として大きな地震に備えた準備が整っていないと言えます。
Leslie Morishitaは、その地震を今でも鮮明に覚えています。
「私たちは外に出て、決して中には戻らなかったんです。そして皆が『大丈夫？大丈夫？』と言っていたのを覚えています。」と、Morishitaは語りました。「歩道にはレンガが散らばり、車が押しつぶされてしまったようです。」
幸いにも、ニスカリ地震では誰も亡くなりませんでしたが、地域では20億ドル以上の損害が発生しました。これは、より大きな地震が発生した際の恐ろしい予測を示唆しています。
統計的に見て、この地域は次の50年間に約85%の確率で大きな地震が発生する危険性があると、ワシントン州のトップ地震学者Megan Andersonは述べています。これは約10回に9回の確率であり、あまり良い数字ではありません。
地震の脅威は三つのタイプに分かれます。
沿岸では、カスケード沈み込み帯が最大9.0の「メガスラスト」地震と津波を引き起こす可能性があります。こうした地震は「ビッグワン」として知られています。
地球の深部では、ニスカリのような地震が、沈んだ海底が変形してから破壊されることで発生します。
しかし、シアトルにとって最も大きな危険は、シアトル断層での浅い地震から来ます。この地震は近くで激しく、また柔らかい地面によって増幅されるからです。そこで起こるマグニチュード7.2の地震は、アンダーソンが言うには「ビッグワン」よりも多くの地元の被害を引き起こすでしょう。
「これを人々に警告する方法を考えるのは難しいですが、本当にイメージするのは難しいことなんです。」と彼女は語りました。「しかし、それはアメリカ全体にとっても非常に混乱をもたらす出来事になるでしょう。」
古い耐震強化されていないレンガや石の建物は、非常に危険です。
シアトルには1,100以上のこれらの建物が存在します。それらの壁は、モルタルでつながれた単なるレンガや石の積み重ねでできており、床は重力で維持されています。
大規模な地震が発生すると、壁が崩れ、床がパンケーキのように積み重なってしまう恐れがあります。
Amanda Hertzfeldは、「これらの建物を修理する方法を知っています。地震に対する耐性を持たせるために、地震的に改修することが可能です。」と述べています。
彼女はシアトル市のプログラムを運営しており、建物所有者が自分の建物を地震に対して安全にするよう奨励しています。また、彼女はこの都市の耐震改修を義務付ける努力の主要なプレイヤーでもあります。
Hertzfeldの地震への執着心は、大学生のころにハリケーンカトリーナを見たことで始まりました。その際、多くの住民が食べ物や水、トイレもないサッカースタジアムに押し込まれ、数千人が避難を強いられました。
「地質学の教授が言ったんです。このままではシアトルでの地震が我々のカトリーナになるだろうと。私の反応は、何で対策を講じないのかということでした。」と彼女は語りました。
都市のチームは、耐震強化されていないすべての建物のデータベースを作成しました。有識者たちが市内を歩き、建築文書やGoogleストリートビューで証拠を探します。評価は2023年に完了しました。
彼らは、1,100以上の耐震強化されていないレンガおよび石の建物を発見しました。
リストに載っていることは良いことではありません。これは所有者に責任を負わせるため、彼らは自分たちの建物が危険であることを知らなかったとは主張できません。また、危険の認識が建物の価値を下げる可能性があります。
すでに耐震強化を実施した明らかに安全な建物でも、所有者が十分な基準を満たしていることを証明するまで、リストに残ることがあります。
そのため Hertzfeldにとっての強い武器ともなり、所有者が修繕を行うよう促す手助けとなっています。
例えば、鋼鉄を使って床を壁に固定し、壁が落ちないようにして、ペディメントを補強するなどの方法があります。たまに、新しい合板を床に釘付けして、より剛性を持たせることもあります。
これまでのところ、その1,000以上の建物のうちわずか8棟がこの修繕を行っています。
シアトル市の議会メンバーは、Hertzfeldのチームにこのリストから外れるための義務を付けることを望んでいますが、同時に所有者のためにその費用を負担する手段を提供したいとも考えています。
議会は昨年、非拘束力のある決議を可決し、これを掲げました。そして市長もこのアイデアを支持していますが、2020年に起こるはずだった状況は、毎年期待されながらも実現されませんでした。パンデミックや予算の問題が影響しています。
では、古い建物の修理にはどれくらいの費用がかかるのでしょうか？
例えば、パイオニアスクエアにある20,000平方フィートの古いレンガの建物では、耐震改修にかかる費用は1平方フィートあたり150ドル程度で、300万ドルのプロジェクトになります。
この仕事は、見た目には良く独特なアメニティにはつながりません。作業は主に壁や床の中に隠れています。地震の際に倒れないという形で、報われるのは、長い間待たざるを得ないのです。
誰もがこれらの建物をできる限り安全に保つことを望んでいますが、費用が高すぎれば、所有者は放棄することを選んでしまうかもしれません。
Morishitaは、彼女が運営する非営利団体がチャイナタウン国際地区の建物を修復する際、所有者が放棄する可能性があることを懸念しています。
「私たちの懸念は、オーナーたちが恐れを抱いて売却してしまうことです。『こんな資金はない、対応できない。』と言い出すかもしれません。」と彼女は述べています。
そうなってしまえば、所有者が建物を引き渡し、解体してしまうかもしれないと心配しています。
チャイナタウン国際地区のパナマホテルオーナーのJan Johnsonも別の懸念を持っています。放棄のリスクは、パイオニアスクエアやCIDのような歴史的保存の強い地域では特に高いです。
「彼らはこれを義務化しましたが、財政的に対応できないたくさんの人が出て、建物を閉鎖し、ゴーストタウンになってしまいました。」とJohnsonは言いました。「多くの建物が閉鎖されてしまったのです。」
彼は、もし強制的に耐震改修を行う必要があれば、同じことが起こるのではないかと心配しています。
周りには、防護された窓があり、ストリートレベルの上の階は閉鎖されている建物が目立ちます。これはリノベーションの費用が高くなりすぎた結果だと述べています。
「私がこのような状況に直面した場合、やはり閉じることはしません。資金を見つける方法を見つけると思います。しかし、義務化プログラムは、住民への手頃な価格をも脅かす可能性があります。」と彼は付け加えました。
Leslie Morishitaが語る例として、コミュニティに非常に重要な低賃貸アパートがあるWest Kong Yickビルが挙げられます。
この建物は、美しさと中国の家族協会とのつながりにおいて特に重要です。100年前、こうした建物は、移民としてシアトルに到着した人々が住む場所を提供したのです。
West Kong Yickは、歴史的なCanton Alleyを挟んだところにある美しく再生されたEast Kong Yickビルに形で非常に似ています。その中にはWing Luke博物館があります。
しかし、West Kong Yickはひどい状態です。ファミリーピースが重要なため、使用されている約12の小さなアパートと主に「シングルルーム居住」と、一部の改装された1ベッドルームのみが占有されています。
「主に高齢者の中国人の方々で、英語が限られた、極度に低所得の人たちです。彼らは主に家賃のためにここに住んでいます。」とMorishitaは語りました。
West Kong Yickの平均家賃は、SROユニットでは150ドルから1ベッドルームでは650ドルです。これはシアトルの他の地域では見つけるのが難しいでしょう。
彼女の非営利団体がこの建物を安全にするために修理や購入ができれば、彼女はより多くのアパートを開放し、家賃を低く保ち、そうした高齢者の方々が引き続き住めるように考えています。
彼女の組織は、その非営利性によって、営利の開発業者とは異なる動機と資源を持ち続けることができ且つますが、ほとんどの古いレンガの建物にはそのような組織がありません。
シアトル大学の建築学科を担当するRick Mohlerは、「それは完全に所有者に依存しています。ほとんどの建物が耐震強化が必要だとされています。それは非常に高価なプロセスであり、必然的に賃貸料を引き上げざるを得なくなるでしょう。」と説明しています。
彼は、特に歴史的な重要性のある地域では、修理が必要だと認めているものの、仕事には費用がかかることを誤解してはいけないと発言しています。
都市の提案された耐震改修プログラムは、カリフォルニアのいくつかの地域で試されていました。Hertzfeldは、資金調達が連邦緊急事態管理局から得られていたとしていますが、その資金は今や安定しない状態にあります。
しかし、その助けがあっても、シアトルにはすべての耐震強化をカバーするだけの資金はありません。リストに挙がっているすべての建物をアップグレードするには10億ドル以上かかります。
これは、控え目なニスカリ地震で被った損害額の半分です。インフレを考慮すれば、さらにお得な選択肢です。
そのためシアトル市は、費用を抑えるために重要な対策を取っています。その哲学において大きなシフトを意味しています。それは、耐震強化の基準を下げることです。
以前の基準では、建物は地震後にも再使用する強さを持つ必要がありました。
新しい基準においては、建物を強化する際には住人が無事に避難できれば良いとされています。すなわち、地震が発生した際には、建物が壊れる可能性があるが、少なくとも命が失われることはないのです。
この代替の道は、完全な改修の費用の半分以下で済みます。
基準を下げることで、より多くの建物所有者が、法律で義務づけられる前にアップグレードを選ぶことを期待しています。
「何もしないよりは、何かをするほうが良い。」とHertzfeldは語ります。
しかし、都市が考えているのはこれだけではありません。
「お金を作る」とは、具体的にはTransfer of Development Rights（TDR）というクリエイティブな解決策があります。
これは以前から存在するアイデアですが、今回のように使用されることはありませんでした。
もしあなたの建物が地域の規制内で十分に高くない場合、未使用の建設権を譲渡し、別の場所で高層ビルを建設する開発者に販売できます。
その未使用の空間は価値のあるものであり、これを売ることで古い建物の所有者は耐震強化を行う資金を得ることができます。あなたは空間を売ることで建物を守る資金を得るのです。
UWのRick Mohlerは、このアイデアを「ウィンウィン」と呼びますが、現在のTDRプロセスは拡張しやすくされる必要があると述べています。
そうすることで、より多くの人々が実際に利用できるようにしなければなりません。学生の研究によると、TDRプロセスは手間がかかり、これを利用したプロジェクトは稀です。加えて、目的に対して設計されているわけではありません。
新しい建物は新しい建築基準に則って建設されているため、通常は安全です。
したがって、命を守ることは古い建物を救うことを意味するかもしれません。
しかし、歴史的保存の支持者は、特にチャイナタウン国際地区のような歴史的コミュニティにおいて、これらの建物が保存されるべき理由がたくさんあると主張しています。
多くの家族にとって、これらの古い建物は、自分たちの先祖が築き上げてきたコミュニティの中で暮らすための唯一の場所です。
もしTDRがより実用的になり、シアトル市が古い建物の耐震強化の資金調達方法を見つければ、もっと多くの住宅が手ごろな価格で保たれるかもしれません。
これは単純ではなく、都市はこれに苦労しています。
このストーリーはKUOWの経済ポッドキャスト『Booming』からのものです。
画像の出所：kuow