マサーアイランド市が州の手頃な住宅要件を大きく下回っていることが、州の成長管理審問委員会の決定により明らかになりました。
この決定は、土地利用の普及を目的とする団体Futurewiseと2人のマサーアイランド市民による提訴に対するものであり、同市が今後の住宅需要に対する計画を十分に行っていないと主張しています。
マサーアイランド市は、2024年に州の基準に準拠した計画の策定を目指して市議会が試みた後、再度計画を見直す必要があります。
12月に採択された変更により、市内の大部分のゾーニングはほとんど変更されず、2026年に都市内に新たに開設される予定のライトレール駅の近くでも同様の状況が続いています。
「州全体で住宅危機が発生している中、誰もが自分の役割を果たす必要があります。この決定は、特に低所得者層がマサーアイランドの素晴らしい環境や機会にアクセスできるようにすることを保証するでしょう」とFuturewiseのエグゼクティブディレクター、アレックス・ブレナン氏は伝えました。
Futurewiseの提訴は、州内での非常に重要な法的テストを意味しており、マサーアイランドの境界を超えた深刻な影響をもたらすと考えられます。
この決定は、2021年のハウスビル1220に基づいて地方都市計画を否定的に扱う初めてのものです。この法律は、各州に特有の所得層に基づいた将来の住宅需要の計画を求めています。
以前は、マサーアイランドのような都市は、20年間の住宅成長目標という高レベルの目標を満たすための必要な計画さえもしていれば良いとされていましたが、HB1220の下では、住宅需要の幅広い範囲に対応する計画が求められています。
具体的には、マサーアイランドでは、キング郡の地域中央値所得（AMI）の30%以下に相当する339世帯分の住宅を設置しなければなりません。この所得は、2人家族で約36,000ドルに相当します。
GMHBは、マサーアイランドが将来の住宅目標の大部分をまとめて扱い、120%のAMI以下の全世帯を同様に扱っていると指摘しました。これにより、非常に低所得者層向けの住宅が街中の町中心部でほとんど実現しないことが隠されました。
マサーアイランドの平均的な一戸建て住宅の価格は、Zillowによると240万ドルに近く、州内で最も裕福な都市の一つとなっています。
「この集計は、都市が全ての低所得者層に供給可能な土地の大半は実際には中所得者層にしか利用されないことを隠蔽するものである」と判決文には記載されています。
「都市は、低所得者層や非常に低所得者層のセグメントに必要な供給を提供するために、拡大した補助金とインセンティブプログラムが必要であるが、提案されたプログラムは見当たらない」と指摘しています。
町中心部の小さな区域のゾーニングを変更する際に、マサーアイランド市議会は、そのエリアの新しい住宅の15%をキング郡の中位所得の50%までの世帯に割り当てることを義務づける決定を行いました。
しかし、GMHBは、マサーアイランドが町中心部のほぼすべてのユニットが低所得者層に利用可能になると仮定していたにもかかわらず、これは明らかに不可能であるということを理解していたと指摘しました。
「市の補助金およびインセンティブの下で、これまでにわずか102の賃貸制限ユニットが生産されたという事実は、未だに1,073ユニットに対して低所得者層向けの賃貸制限ユニットを期待できると仮定することに問題があることを示している」と判決文には記載されています。
Futurewiseはまた、マサーアイランドが低所得者層向けの住宅集中を避ける義務を持つと主張しましたが、GMHBはこの件に関して同意しませんでした。
州法や郡政策には、住宅集中が最も提供しやすいゾーンに特に禁止する条項は存在しておらず、こうした precedent は、都市の望ましくない地域に低所得者向け住宅が建設される傾向を強化する可能性があります。
この決定全体は、市全体での未来の住宅成長の計画に関する前提を見直すよう地域全体に警告するものです。
マサーアイランドは、今後1年以内により現実的な期待に基づいたより大規模なゾーニング変更を検討する必要があります。
また、同市が低所得者向け住宅を生産するために設けたプログラムの現状の少なさにも取り組まなければなりません。
マサーアイランドは、地域住宅財団（ARCH）に年35,000ドルを提供しており、これは住民1人あたり約1.35ドルに相当します。この金額は、シアトル市の2025年度予算における同市の住宅オフィスの住民1人あたりの分担金のわずか0.3%に過ぎません。
「この決定で指摘された誤りを修正するには、数か月かけて行った住宅調査を見直す必要があるかもしれません。さらに、都市は1,000世帯以上の低所得者や中所得者世帯を受け入れるための難しい決定を下さなければならないかもしれません」とGMHBの決定が述べています。
また、州法の変更が非常に重要であるため、これが住宅供給に消極的だった都市に行動を促す潜在性を持つことも強調されています。
「市が低・中所得者層の世帯に対する能力を確立し、適切な措置を講じることに失敗したことは重要な問題であり、これにより市内の低所得者世帯に直接影響し、さらに広域地域の家庭にも間接的な影響を及ぼします」と判決文では述べています。
Futurewiseは、同様の問題が存在する都市であるクライドヒル市の提訴を進めています。
マサーアイランドの適合策がどのように進展するか次第で、この決定の影響が州全体に波及する可能性があります。
画像の出所：theurbanist