環境保護主義者は55年間、カリフォルニア環境品質法（CEQA）を用いて、 habitats destruction や汚染からの保護を行ってきました。
しかし、開発業者は、CEQAが住宅建設や工場、交通プロジェクトを阻止する武器として使われていると主張しています。
先月、州議会は、この法律を改訂し、保育所や製造業を含む住宅建設を迅速化することを目的としました。
「私たちは、住宅を建設するビジネスのためにオープンであることを世界に向けて伝えました。」と、住宅政策の更新を推進してきたバフィー・ウィックス議員は記者会見で表明しました。
CEQAとして知られるこの法律の改正は、先月、カリフォルニア州知事ギャビン・ニューソムが州の予算をインフラ改革に賭けたことを受け、州予算法案の最後の時間に付け加えられました。
ニューソム知事は記者会見で、「私が金曜日に予算案に署名したとしても、これらの法案が今晩署名されなければ、それは何の意味もありません」と語り、これはカリフォルニアの歴史における「最も重要な住宅改革」と呼びました。
一体どうしてここまで来たのでしょうか？
CEQAは50年以上にわたり、カリフォルニアのコミュニティを大気汚染、ハビタットの喪失、スプロールから保護する努力の中心となってきました。
CEQAの下で、プロジェクトの提案者と公的機関は、プロジェクトの潜在的な影響とそれを回避または解決する方法を記述した環境影響報告書（EIR）を作成する必要があります。
また、一般市民にも意見を述べたり、プロジェクトに対して法廷で異議を申し立てたりする機会があります。
しかし、批評家は、これが近隣開発を妨げるNIMBY（自分の庭の中ではないという姿勢）の手段や、競合他社の妨害、労働契約の交渉などに利用されていると指摘しています。
サンディエゴ大学の法律教授であるメアリー・ジョー・ウィギンズ氏は、「EIRプロセスは、住宅の供給を増やし、手頃な価格の住宅不足を減少させるために肯定的な影響をもたらすプロジェクトを妨げるトリップワイヤーになってしまいました」と述べています。
今年初め、私はサンディエゴの両党の議員たちに、画期的な法律の見直しが必要だと主張する意見を聞きました。
「CEQAは、プロジェクトの建設を望まない人々によって武器化されてきました」と、ウィックス議員の共著者であるデビッド・アルバレズ議員は語りました。
では、今後はどうなるのでしょうか？
この改正は、開発者により多くの確実性を与え、手続きを簡素化し、法的挑戦のリスクを減少させることで、カリフォルニアでの住宅や他のプロジェクトの建設を簡単かつ安価にすることを目的としています。
「CEQAが無効化されることは大きな問題で、訴訟のリスクを取り除きます。」と、サンディエゴの建設業界協会のCEO兼社長であるローリ・ファイラーは述べました。
特に注目されている改正は、小規模な都市インフィル住宅プロジェクトに対するCEQAの免除です。
この改正により、都市開発地域内またはその近くで、20エーカーまでの住宅開発に対する環境レビューの要件が取り除かれます。
ウィギンズ氏は、これは交通の近くの開発された地域での住宅の建設を促進する州のインセンティブと合致していると指摘しました。
「人々がすでに住んでいる、仕事のある場所で住宅を建設するための努力の一環です。」
また、この改正は、6年間にわたりほとんどの州および地方の建築基準を凍結することも含まれており、森林火災防止や一部の緊急事態を除く例外があります。
これにより、開発者は中途半端にルールが変わることを心配せずにプロジェクトを建設できるようになります。
「私たちは、世界で最も安全かつエネルギー効率の良い住宅を建設しています。」とファイラーは述べました。
「私たちの規範は素晴らしい形にあります。このスパンを持つことで確実性をもたらします。」
これに加えて、デイケアセンター、農作業者の住宅、高速鉄道、先進製造業に対するCEQA免除も付与されます。
ニューソム知事はまた、沿岸許可を迅速化し、一部の沿岸委員会への異議申立てを制限することを強調しました。
サンディエゴにとって何を意味するのでしょうか？
ウィギンズ氏は、このインフィル免除が都市のより密集した地域の開かれたまたは利用されていない土地に住宅建設を促進すると考えています。
「北公園やケンジントン、シティ・ハイツのことを考えています。」と彼女は述べました。
ビル・フルトン氏、UCサンディエゴのデザインラボおよび都市研究計画学科の実務教授は、これらの変更が郊外の地域でより顕著になる可能性があると考えています。
サンディエゴにはすでに、交通の近くの一部の都市エリアでのストリームライン化された住宅許可を可能にする権利建設コードがあります。
「郊外の都市では異なる状況があるかもしれません。これらの都市は同様の改革を行っていないのです。」と彼は述べます。
「顕著な違いは、ダウンタウンのオーシンサイド、エンシニータス、チュラビスタで見ることができるでしょう。」
ファイラー氏は、老朽化したストリップモールを住宅と商業複合施設に変えるプロジェクトを想像しています。
「それらをより生産的な小売業に転換し、住宅と結びつけることができると思います。」と述べました。
また、先進製造業に対する免除は、サンディエゴのバイオテクノロジー分野を活気づける可能性があり、革新的な企業が州外に移転するのを防ぐことが期待されています。
フルトン氏は、「ハイテクやバイオテクノロジー企業はサンディエゴで始まり、UCSDからスピンオフすることがよくあります。そして成長する必要がある時に、ほとんどの場合、他の州に移転します。」と指摘しました。
しかし、何が問題になる可能性があるのでしょうか？
フルトン氏は、これらの新しい法律がCEQAを本質的に改革しているのではなく、小規模なインフィル住宅や特定の用途に対する「穴を開けている」だけだと主張しています。
実際の環境問題とは無関係な訴訟を抑制するためのルールを変更することが、真正な改革であると彼は述べています。
ウィギンズ氏とフルトン氏はまた、更新されたルールのもとで新しい住宅を建設するには時間がかかることを指摘しています。
そして、カリフォルニアの高い材料および労働コストなどの住宅建設を遅らせる制約を変えることはできません。
ファイラー氏は、建設者が新住宅で「移動車両マイル」（新しい開発における運転および道路使用の指標）の適切な比率を取得しない場合に支払うべきお金の規定は、新しい住宅に$20,000から$320,000の追加コストを加える可能性があると警告しています。
ウィギンズ氏は、サンディエゴでは「インフィル住宅」の定義が複雑であることを指摘しました。
都市の近隣地域が峡谷や湿地に隣接することがあるため、その結果、近くの敏感な地域に悪影響が及ぶ可能性があります。
環境保護を重視する人々にとって、これがどのように展開されるのかを懸念させています。
一部の環境保護主義者は、CEQAの変更が急いで行われたとの印象を持っており、この見直しが通常の立法プロセスを経るべきであったと声を上げています。
前述のサンディエゴ350のエグゼクティブディレクターであるマサダ・ディセンハウス氏は、先月、急いで改訂されたことへの懸念を表明しました。
ニューソム知事は、これらの変更が「これまでの世代のプロセスを踏ませるにはあまりにも急で重要だ」と述べました。
ウィギンズ氏は、特定の変更が行き過ぎる可能性があることを認めており、環境保護と手頃な価格との再バランスにおけるリスクがあると強調しました。
「法や政策の中で、立法者や政策立案者が再バランスを試みる際に、適切なバランスが取れないリスクがあります。」と結論づけました。
画像の出所：voiceofsandiego