カリフォルニア州の裕福な沿岸都市は、共和党または民主党が支配しているかにかかわらず、新しい住宅の建設を厳しく抑制しようとしているが、最新の分析によると、そこ以外の地域において新しい住宅があまり建設されていないことが明らかになった。
サンディエゴのインペリアルビーチは、州が定めた住宅目標に対して最も遅れをとっている都市として知られている。
州は、各都市が「住宅サイクル」と呼ばれる期間中に新しい住宅を一定数生産することを義務づけている。
サンディエゴは2021年に始まった8年間のサイクルの途中にあるが、目標を達成するには都市が目標の半分に達している必要がある。
しかし、インペリアルビーチはわずか11％の進捗しか見せていない。
2021年から2024年末までの間に、この都市は142軒の新しい住宅を許可したが、同じ期間に手頃な価格の住宅は一切生産されていなかった。
市のマネージャーであるタイラー・フォルツは、電子メールで次のように述べた。「インペリアルビーチは海に囲まれたコミュニティであり、開発の大規模なための空き地が限られているので、新しい建設は民間の土地所有者が住宅プロジェクトを提案し、建設することに依存しています。」
確かに、目標を達成できていないいくつかの都市は、比較的に建設が進まないとされているが、実際にはより多くの建設が行われている。
ナショナルシティ、エルカホン、インペリアルビーチは、比較的小さく、郡内で最も人口密度が高い都市の一部であり、また多くの地域よりも中所得が低い。
この調査によれば、不動産エージェントが「魅力」と呼ぶ地域の性質（住宅価格の代理として）は、住宅の建設量に大きく影響している。
サンディエゴ郡全体が魅力を放っているのは確かで、高給の職業が多く存在し、人々はどこでも家を見つけたがっている。
しかし、郡内での建設が最も進んでいるのは、価格が高く、開放された土地がある地域である。
具体的には、エンシニタスとチュラビスタを例に挙げることができる。
エンシニタスは新しい住宅に対して非常に抵抗があり、空き地が比較的少ないにもかかわらず、最も住宅目標に近い。
長年にわたり、建設業者は市が州の住宅法に従うように訴訟を起こした。
エンシニタスが特定のプロパティを「アップゾーニング」した後、開発者たちはそれらを購入してより密な住宅を建設した。
開発者たちは、インペリアルビーチ、ナショナルシティ、エルカホンでも同様にプロパティを購入して大規模な住宅プロジェクトを組織できるが、これらの都市では平均的な住宅価格が低いため、十分な利益を得ることができない。
チュラビスタもまた住宅目標達成に向けて順調に進んでいるが、エンシニタスのような高額の都市ではない。
これはチュラビスタが他の都市と比較して充分なオープンランドがあるためである。
しかし、都市が住宅目標を達成しない理由は、不動産価格や土地の入手可能性だけではない。
エスコンディードは、人口密度が高くないが、比較的低価格の住宅が存在する。一方、ソラナビーチは小規模ながらも高額な住宅が立地している。
この二つの都市は、目標から最も遠い五つの都市の中に含まれている。
エスコンディードの市長であるデイン・ホワイトは、もっと住宅が必要であると語った。
彼が最も目指しているのは、より多くの若く教育を受けた家族をこの街に引き寄せることであり、それにはより多くの住宅が必要だと認識している。
ホワイトは、エスコンディードの住宅障害となっている最も大きな要因は、1998年に有権者が可決したプロポジションSであると述べた。
プロポジションSは、市の議会が土地利用のために一般計画を変更する権限を剥奪する。
開発者が住宅密度を増加させるために一般計画の更新を求めてくるとき、プロポジションSはその要求を有権者全員による承認を必要とする。
ホワイトは、開発者はそのリスクを引き受けようとはしないだろうと語った。
彼は、州の法律が特定のタイプの密な住宅を承認するよう都市に要求することでプロポジションSを上回ると考えていたが、州の当局は「いいえ」と答えた。
市は地域の条例に従わなければならない。
プロポジションSに加えて、ホワイトは、エスコンディードには達成不可能な目標が設定されたと信じている。
この目標は次のように設定されている。まず、州の当局はサンディエゴ郡に対して全体の数を割り当てた。
サンディエゴ郡は、2021年から2029年にかけて171,685軒の新しい住宅を生産する必要があるとされた。
次に、サンディエゴ地域交通局（SANDAG）がこの全体数の各都市の割り当てを決定した。
しかし、このSANDAGによる住居数の割り当ては非常に物議を醸した。
ソラナビーチの市長レスア・ヒーブナーは、割り当ての根拠が公共交通機関と雇用の数に基づいていると述べた。
SANDAGは、全体の割り当ての約65％を公共交通機関の各都市の割合に基づいて割り当てることにより、サンディエゴ市に大部分の割り当てを行った。
残りの35％は郡内の各都市の雇用の割合に基づいて計算された。
しかし、ヒーブナーは、この割り当ては誤りであったと指摘した。
このため彼女の都市は目標達成から遠く離れてしまった。
ソラナビーチの割り当ては前回の住宅サイクルの3倍近くであるが、彼女はその提訴を失った。
ヒーブナーは、エンシニタスが良い評価を得た事例として挙げ、エンシニタスはソラナビーチの約5倍の人口と約6倍の土地面積であるにもかかわらず、ソラナビーチのものの2倍以下の割り当てを持っていたと述べた。
SANDAGは、割り当て時に土地面積や人口のサイズを考慮しなかった。
ナショナルシティの市長ロナルド・モリソンも、自らの都市が全郡で最も高い住居数の割り当てを受けていることは「完全に誤っている」と述べた。
人口の密度と一人当たりの割り当て数には、住宅目標を達成できる可能性がある都市に関する相関関係があることが分かってきた。
人口密度が高い都市であればあるほど、全体として住宅目標を達成できない可能性が高く、同様のことが一人当たりの割り当てにも当てはまった。
全体の状況として、5都市のみが住宅目標を達成できる見込みであるが、すべての都市が手頃な価格の住宅目標を達成するには遠く及ばない。
各都市は、「非常に低所得」、「低所得」、「中所得」、「高所得」の人々に手頃な価格の住宅を生産する必要がある。
いずれの都市も、そのような目標を達成する見込みはない。
一般的に、建設されている住宅は、上位中所得の人々向けに多くなりがちである。
もし都市がいずれかのカテゴリーで不足した場合、新しい州法SB 423により、開発業者がその都市でプロジェクトを承認されやすくなる。
開発者は、都市議会や土地利用当局からの承認を求めずに、官僚的な「省略審査」を通じて許可を申請できることになる。
画像の出所：voiceofsandiego