ネバダ州の厳しい夏の暑さの中で、エアコンが故障することは、住居を借りている人にとって非常に厄介な問題です。
最近、ラティゴ複合施設でアパートを借りているアシュリー・ウェブスターさん（36）は、6月7日からエアコンが故障していると訴えています。
7月15日の朝、彼女の廊下にあるサーモスタットは91度を表示しており、その日の午後には96度まで上昇しました。
「ここでは食事ができません。食べると吐いてしまうほど暑いです。そして、長い間、この暑さに耐えています」とウェブスターさんは言います。
「眠れなくて、1時間ごとに犬に濡れた布をかけに起きています。心配です。11歳の彼女の健康にこの過酷な暑さが影響を与えているのではないかと思います。」
ネバダ州の法律は、住民が動水、ガス、電気、そしてエアコンといった「基本的なサービス」を受ける権利を保護しています。
しかし、これには制限があり、迅速な行動が求められます。
基本的なサービスが停止した場合、貸主は通知を受けてから48時間以内に問題を修正するか、最善の努力をしなければならないとされています。
この時間内に適切な対応がなされなければ、テナントには賃料の差し押さえ、同等のユニットへの一時的な移動、または損害賠償の訴訟を起こす権利があります。
ウェブスターさんは、エアコンが故障した日にカリフォルニア州に拠点を置く貸主LBS Vegas Groupに連絡しましたが、彼らは週末にメンテナンスリクエストには応じないと告げられ、その後2日後の月曜日の夜にエアコン技術者を派遣されました。
その技術者は、ウェブスターさんのユニットの近くに住んでおり、エアコンが新しいコンプレッサーを必要としていると伝えたと言います。
しかし、彼が8日後にそのコンプレッサーを取り付けた後、「実際には電気の問題だった」と主張したということです。
その後、別の業者がウェブスターさんに、元の技術者が全く別のユニットで作業をしていたと告げたといいます。
LBS Vegas Group、別名LBS Propertiesからはコメントを得られませんでした。
ウェブスターさんは、祖父から借りたポータブルエアコンが唯一の救いだと感じていますが、それを管理者がメールで貸主のものとして主張したと述べています。
「この窓用のエアコンは祖父のものです。管理者や技術者は私に提供するための努力を全くしていません。」と彼女は述べています。
解決策を見つけるために、ウェブスターさんは地元の消防署に訪れ、ラスベガスとクラーク郡の建築基準監督局に連絡し、さらには911にも電話しましたが、これらの機関の多くは、彼女が物件を所有していないため、何もできないと言われたそうです。
問題が発生してから1か月以上が経過した今、ウェブスターさんは次に何をすれば良いのか分からず、途方に暮れています。
ネバダ州のテナントがエアコンの故障時に持つ権利にはどのようなものがあるのでしょうか？
テネシー州南部の法律支援センターで弁護士を務めるテイラー・アルトマン氏は、テナントがこのような状況にある場合、最初に行うべきことは、貸主に基本的なサービスの障害を通知する「居住性の手紙」を送ることだと述べています。
「私たちは、それを認可された郵便で送ることを推奨しています。その後、テナントは自分の記録のためにコピーを取っておくべきです。」とアルトマン氏は説明します。
居住性の手紙は実際には印刷して郵送する必要はなく、書面であればメールやテキストメッセージでも有効です。
居住性の手紙のテンプレートは、ネバダの法律支援センターが提供している市民法自己支援センターのウェブサイトで入手可能です。
所有者は、居住性の手紙を受け取った後、基本的なサービスを修復するか、「最善の努力を尽くしてこの問題を改善する」ために48時間の猶予があります。
この期間には週末や法定休日は含まれません。
問題が特定の期間内に修正されない場合、テナントは幾つかの選択肢を持っています。
「テナントが講じることができる最も一般的な手段は、問題が修正されるまで賃料を差し押さえることです。」とアルトマン氏は理由を説明しました。
「テナントはまた、一時的に同等の賃貸物件に移動することもできます。」と続けます。
さらに、テナントは貸主に対して損害賠償を求める訴訟を起こすこともできます。
法的手続きを追求する場合には注意が必要です。
ネバダ住宅正義アライアンスの連合管理者であるベン・イネス氏は、法的救済策を追求する人々は非常に具体的な手続きを守る必要があると指摘しています。
賃料を差し押さえる場合、過去の賃料を保持したとしても、その支払いを裁判所の「エスクロー口座」に行う必要があります。
このエスクロー口座は、ユニットが居住可能な状態でない場合に賃料を合法的に差し押さえるために必要です。
テナントは自分でお金を保持することができません。
「賃料差し押さえを主張したテナントが、裁判所のエビデンスがないからといって、立ち去ることはありません。」とイネス氏は説明します。
「また、ホテルに滞在して費用を貸主に請求することもできますが、そこにも制限があります。」
「例えば、3日間ホテルに滞在する必要があった場合、その費用は賃貸料の3日分を超えてはいけません。」と彼は付け加えます。
貸主が故意に基本的なサービスを中止した場合、シニアサポートはテナントは、休日を除いて5日以内に正義裁判所に迅速な救済の申し立てをすることができます。
裁判所は、所有者にサービスを回復させるよう命じたり、損害を支払わせたりすることができます。
基本的なサービスが長期間停止している場合、アルトマン氏は、テナントが迅速な救済を求めることができるかどうかは不明だとしています。
5日間の期限は厳格です。
しかし、いかなる場合でも、元の違反の日付が不明な場合は、所有者の不適切な管理が依然として継続していたと主張することができるかもしれません。
このような状況は場合によってアプローチが異なるかもしれません。
「可能であれば、私たちのところに来て話をされることをお勧めします。ケースバイケースで対応いたします。」とアルトマン氏は述べています。
「もしかしたら、それは継続的な違反や不法行為として扱われ、まだ5日以内にいるかもしれません。」
ネバダの法律支援センターは、ラスベガスの725 Eチャールストン・ブールバードにあり、月曜から木曜の午前9時から午後4時まで、デスクトップスで受け付けしています。
画像の出所：reviewjournal