アメリカの住宅市場では、販売の難しさから、一部の売り手が物件をデリストし、賃貸市場に回すことを決定しています。
このような新たな賃貸物件は、特に機関投資家が支配的な市場において、彼らと直接競争することになります。
現在、販売物件の在庫は過去1年間で着実に増加しており、パンデミック中の移住市場に力を持っていたサンベルト地域もその例外ではありません。
物件を売るのが難しくなってきており、供給の増加、高金利、そして消費者信頼感の低下が重なり合い、潜在的なバイヤーが見送る状況が続いています。
その中で、フラストレーションを抱える売り手が、物件を賃貸市場に出そうとする動きが見られています。
Parcl Labsの分析によると、50,000件以上の住宅を保有する大規模な投資者は、地域的に集中している傾向があります。
Invitation Homes、American Homes 4 Rent、Progress Residentialといった企業は、彼らの資産の3分の1以上を、アトランタ、フェニックス、ダラス、ヒューストン、フロリダ州タンパ、ノースカロライナ州シャーロットといった6つの米国の住宅市場に集中させています。
これらの市場では、過去1年間で物件在庫が20％以上増加しており、その多くは以前の所有者からのものです。
Parcl LabsのデータサイエンティストであるJesus Leal Trujillo氏は、”これらのホームセラーがバイヤーを見つけられない場合、彼らはデリストして待つ、価格を下げて市場のクリアリングレベルを見つける、または賃貸に転換するという3つの選択肢を持つ。最後のオプションが、Parcl Labsが「偶然の家主」と呼ぶものを生む。つまり、所有者がデザインによらず、必要に迫られて単一家賃貸市場に入るのだ”と述べています。
プランB
ガレット・ジョンソン氏は、2年前にダラスで家を購入しましたが、最近ヒューストンで新しい仕事を得ました。
昨年3月に自宅を売却することは簡単だろうと思っていました。
「バイヤーはあまりいなく、見るだけの人々ばかりで、みんなはより良い金利を待つ状況でした。3月と4月に家をリストしたときには、経済的不確実性が影響していたと思います」とジョンソン氏は語ります。
数か月後、ジョンソン氏は自宅を賃貸に出すことにしました。
理想のプランではなかったが、数日でいくつかのオファーを受けたといいます。
賃料は彼の住宅ローンを完全にはカバーしませんが、彼はローンを再キャストして支払いを引き下げ、さらに賃貸保険に変更して追加の節約をしました。
ジョンソン氏は、数年後に売却することは期待していないと述べています。
「創造的にならなければならないと感じています。今後数年以内に賃料とローンの月次収支がプラスになることを願っています」と彼は言います。
在庫の増加
住宅販売の在庫は過去1年間で着実に増加しており、特にサンベルト地域では顕著です。
売り手は、過去5年間の急激な価格上昇に慣れているため、価格を下げることをためらっています。
供給が賃貸市場に流入することで、家主の価格設定力が制限される可能性があります。
「大幅な賃料の減額は見られないが、4％や5％の賃料増加は期待できないかもしれない。場合によっては1％から2％にとどまる可能性がある」と、Mizuho Securitiesのエクイティリサーチアナリストであるハンデル・セント・ジャス氏は述べています。
「ただし、専業の大手（INVH、AMH）は、4％から5％の更新率と75％の維持率を保持しているため、4％から5％の賃料で人々を家に留めることがビジネスモデルの重要な部分です。」
これは、初めての状況ではありません。
CJ Patrick Co.のCEOであるリック・シャルガ氏は「2022年に金利が倍増した後、一つの物件を所有する人の数が急増しました」と述べています。
投資家の売却
最大のシングルファミリー賃貸REITは、現在、購入よりも売却を増やしています。
しかし、これは市場から撤退することを意味しているわけではありません。
「彼らは、リセール物件を小規模な投資家や伝統的なバイヤーと競争するよりも、ビルド・トゥ・レンプロジェクトに資金を投入しています」とシャルガ氏は述べ、偶然の家主からの脅威を制限することを示唆しています。
これによりリスクは軽減されますが、セント・ジャス氏は、最大の家主は収益を最適化するために、賃料を大幅に下げるのではなく、居住者数の減少を抱えなければならないとしています。
「この遅い販売シーズンからの傾向は、来季の賃料成長の上振れを制限する可能性のある供給の増加を意味します。」と彼は述べています。
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