ヒューストンは、6.7百万平方フィートのオフィス転用スペースが計画または進行中で、国内でのオフィス転用面積の第三位を占めています。
この動きは、同市の未使用オフィススペースの過剰供給に対して顕著な効果をもたらすと期待されています。
オフィスの転用や解体が新規建設のペースを上回っている状況は、ヒューストンだけでなく全国的にも見受けられます。
CBREによると、2023年のアメリカでは新規オフィス建設よりも転用されるオフィスの方が多くなる見込みで、これは過去25年間で初めてのことです。
CBREの米国オフィスリサーチディレクター、ジェシカ・モリンはこの傾向を、全米の市場状況に起因すると説明しています。
マルチファミリー住宅市場は依然として堅調である一方、オフィスの空室率は過去最高レベルで推移しています。
ヒューストンの2023年第2四半期におけるオフィスの空き率は25.9%に達しています。
「一方で、マルチファミリー住宅の空室率は大幅に低く、パンデミック以降の家賃は二桁の成長を遂げています。」とモリン氏は述べています。
このような市場の動向により、新規オフィス建設の魅力が薄れています。
過去10年間において、年間平均で4400万平方フィートの新規オフィススペースが提供されてきましたが、今年は1300万平方フィートしか期待されておらず、来年はさらに半減する見込みです。
オフィスの転用は、2018年から2024年までの間に全国で平均58件が完了してきました。
2024年には記録的な94件の転用が完了し、今年も68件が予定されています。
ヒューストンでは新規オフィス建設のパイプラインが枯渇し、現在630K平方フィートのオフィススペースが建設されていますが、これは6.7百万平方フィートの転用予定スペースのわずか3.2%に過ぎません。
現在、ヒューストンでは2つのオフィスビルが転用中であり、さらに8つのオフィス転用が計画または発表されています。
そのうち6件はマルチファミリー住宅へと転用される予定です。
ヒューストン市場での最大規模の転用案件の一つとして、シュガーランドの旧フルオールキャンパスの再開発があります。
このキャンパスは110万平方フィートのオフィススペースを持ち、フルオール社は2023年にエネルギー回廊に308K平方フィートのより小さなスペースに移転しました。
シュガーランド市議会は53エーカーのキャンパスに再開発地区を設立し、新たな公園の設立、公共スペース、解体、環境修復、公共インフラのために最大2430万ドルのインセンティブを承認しました。
ヒューストンのLovett Groupが「レイクポワント・グリーン」と名付けたこのプロジェクトを開発し、約720のマルチファミリー住宅ユニットを含む予定です。
各市はオフィスから住宅への転用を促進するため、規制を緩和したりインセンティブを提供したりしており、これにより住宅不足の解決が期待されています。
CBREのモリン氏は、今後のオフィスの転用プロジェクトに対する市のインセンティブが恩恵になる可能性があると述べています。
「空いているオフィスビルを持つことが都市にとって利益がないのは明白です。」
彼女は、空きオフィスの転用が周辺地域の外観や安全性を向上させると付け加えました。
しかし、上昇する建設コスト、関税、労働力の不足、高金利が転用プロジェクトの進行に障害をもたらす可能性があると報告されています。
新しいプロジェクトに影響を与える要因も多く、特に建物の年数やフロアプレートのサイズ、予測不可能性が挙げられます。
これらの要因は、未使用のオフィスを解体するオプションを選ばせる要因ともなっています。
CBREの報告によると、2023年には1050万平方フィートのオフィススペースが解体される計画であり、CBREの報告に8年間で初めて年間解体面積が1000万平方フィートを超えました。
「転用にとって良い要因と悪い要因が同時に進行している状況です。」とモリン氏は語ります。
さらに、全国的に4四半期連続でプラスの吸収が見られ、6四半期連続でマイナスの吸収が続いた後、オフィス市場は徐々に改善傾向にあるともCBREは述べています。
全体として、2023年末までに全国で2330万平方フィートのオフィススペースが解体または転用される予定です。
「こうしたプロジェクトには依然として強固なパイプラインがあります。」とモリン氏は結論付けました。
「都市はこれらのプロジェクトを進めることに非常に投資しており、今後もこれらのプロジェクトを容易にしたり、コストを軽減したりするプログラムが増えていくでしょう。」
画像の出所：bisnow