2025年6月24日、シアトル市議会はアルゴリズムを使用した価格設定ソフトウェアの禁止に関する法律を全会一致で可決しました。この法律は、RealPageのようなソフトウェアが不動産所有者による価格カルテルを助長し、住宅コストを引き上げると主張しています。
しかし、この法律は不動産所有者の財産権を侵害し、経済的イノベーションを抑制する可能性があります。アメリカ合衆国憲法の「取り上げ条項」は、政府が公共の利用のために私有財産を取得する際には公正な補償を伴わなければならないと規定しています。シアトルがRealPageのようなツールを禁止することで、不動産所有者が市場の賃貸価格を決定する方法を制限していることになります。
RealPageは市場データを集約し、賃貸価格を推奨するための情報を提供しています。この手法は、航空業界や小売業で使用される価格設定ソフトウェアとは何ら変わりません。賃借人も価格を比較できるソフトウェアを持っていますが、シアトルはそれらのアプリも禁止するべきですか？
RealPageを禁止することは、不動産所有者が効率的にビジネスを運営する能力を制限し、補償なしに財産の価値を実質的に減少させることになります。このような規制の過剰干渉は、賃貸物件の経済的潜在能力を制約する「取り上げ」に似ています。
さらに、この法律は第14修正条項の適正手続き条項にも違反する可能性があります。アルゴリズムを使用して複数の不動産所有者に賃貸価格を推奨するソフトウェアを禁止するという曖昧な言葉は、違反の明確な定義を提供していません。これにより、不動産所有者は基本的な市場分析ツールや公共データプラットフォームが罰則の対象になるかどうかを判断できず、最大7,500ドルの罰金に直面する可能性があります。
このような不明確さは、イノベーションを妨げ、合法的なビジネス慣行に対して無法に罰を与えることで、萎縮効果を生じさせています。アメリカ合衆国最高裁判所は、適正な通知を提供しない曖昧な規制を一貫して棄却しており、シアトルの法律はそのような挑戦を受ける可能性があります。
この立法はまた、第一修正の保護にも触れています。RealPageのソフトウェアは、賃貸物件の情報交換を促進していますが、このデータをアルゴリズムによる価格設定に使用することを禁止することは商業的な言論と市場情報の使用を制限しています。アメリカ合衆国最高裁判所は、真実で誤解を招かない情報を含む商業的言論を第一修正で保護しています。RealPageのプラットフォームは、不動産所有者が自発的に使用するものであり、拒否する自由もあるため、消費者を欺いたり損害を与えたりするものではありません。
RealPageに対する批判者は、そのソフトウェアが共謀を助長すると主張し、ワシントン州司法長官やアメリカ合衆国司法省からの訴訟を引き合いに出しています。しかし、これらの主張にはRealPageが所有者にその推奨を受け入れることを強制する証拠はありません。RealPageの副社長であるマイク・セムコは最近の「シアトル・タイムズ」の記事で、同ソフトウェアは市場分析を提供し、所有者がしばしばそれを拒否することを指摘しています。
さらに、2017年から2024年の間に、所有者の40%から50%がRealPageの推奨価格の1%以内で価格を設定することに留まっていると言われています。これは、所有者が市場の状況、供給、需要に基づいて独立して賃料金を設定していることを示唆しており、競争が存在していることを示しています。
シアトルの住宅危機は価格設定ソフトウェアによるものではなく、厳しいゾーニング、許可の遅延、建設に対する規制の負担から生じています。RealPageを禁止することは、これらの根本的な原因を解決するものではなく、効率を高めるためのツールを使用する不動産所有者を罰することになります。
ワシントン政策センターは、許可のスムーズ化や開発に対する税金の軽減といった市場主導の解決策を長年提唱しており、住宅供給と手頃な価格を増加させることを目指しています。
シアトルのRealPage禁止は、住宅危機への実質的な解決策から目をそらさせるものであり、民間市場への政府の干渉という危険な前例を設定します。政策立案者は、賃借人に対する実質的な救済措置を提供できない流行の規制よりも、憲法の保護と市場のイノベーションを優先する必要があります。
画像の出所：washingtonpolicy