コロラド州の住宅市場は、ここ数年にわたり若いホームバイヤーにとって非常に厳しい状況にあります。
2021年4月以降、単一家屋の中央値は19%上昇し、現在は約60万ドルに達しています。
コンドミニアムやタウンホームなどのエントリーレベルの物件も、過去4年間で約7.1%高くなっており、中央値は40万7000ドルに達しています。
コロラド不動産協会のデータによると、金利が高騰する中で多くのホームバイヤーにとって住宅ローンは魅力的ではなくなっています。
ファニーメイは、今週の従来の30年ローンの平均金利を6.84%と報告しており、これは2021年同時期の2.95%の平均金利の2倍以上です。
金利の急上昇は、利用可能な在庫の減少だけでなく、住宅建設活動の減少やホームバイヤーの需要低下の原因ともなり、急激な価格の上昇につながっています。
しかし、コロラド州の住宅市場がパンデミック時代の制約を克服しつつある今、若いホームバイヤーは全く新しい市場に直面しています。
在庫は急速に増加しており、Realtor.comは昨年中にデンバーのメトロエリアで65%の増加を測定しています。
通常、このような変化はホームバイヤーにとって好ましい兆候ですが、賃金の上昇が住宅価格の上昇についていけていないため、多くのバイヤーにとって手頃な価格が主な懸念事項となっています。
新しいインセンティブやファイナンシングツール、住宅タイプが多くの選択肢として登場しています。
例えば、一部の住宅建設業者は、バイヤーを惹きつけるために金利の引き下げを提供しています。
このインセンティブは、1980年代の金利が二桁だった時代に初めて登場しました。
住宅建設業者や貸し手が、ローンの金利を永久的または一時的に引き下げるための前払い手数料を支払う仕組みです。
若いバイヤーは、共有エクイティ契約や共同購入といった代替的なファイナンシング方法にも目を向けています。
共有エクイティモデルでは、現金を得るために所有者が住宅の将来のエクイティの一部を貸し手に譲渡します。
共同購入は、友人や家族がリソースをプールして購入する方法で、伝統的な不動産投資グループのようにLLCを形成する必要はありません。
パンデミック以来、レンタルからの購入、タイニーハウス、輸送コンテナ住宅、付属住宅ユニットといった非伝統的な住宅タイプもますます人気を集めています。
これらの変化により、若い初めてのホームバイヤーは、どこから始めればよいのかわからなくなることがあります。
それでも、不動産業界の専門家は、若いホームバイヤーが最初の住宅を購入するのに役立ついくつかのタイムテスト済みの方法があると述べています。
まず、予算を作成することが重要です。
一般的な誤解とは異なり、住宅の購入はZillowを見て回ることから始まるのではありません。
若いバイヤーは、自分が購入できる住宅の種類を理解するために予算を作成する必要があります。
コロラドクレジットユニオンのモーゲージオペレーションスーパーバイザーであるブリタニー・フランツは、現実的な価格帯を特定する魔法の公式はないと述べています。
ただし、専門家は一般的に、住宅ローンと光熱費が家計の総収入の30%を超えてはならないと推奨しています。
例えば、月に1万ドルの収入を得ている世帯は、住宅費として3000ドルを超えてはなりません。
コロラド住宅金融公社のビジネス開発マネージャーであるペイジ・オモハンドロも、若いホームバイヤーのためのいくつかのホームバイヤークラスを提供していると述べており、CHFAではこれらのクラスに参加するための奨学金も用意されています。
住宅購入に関連する財務事項について知識を深めることも重要です。
住宅を購入する際には、さまざまな税金や手数料があることを知っておく必要があります。
これにはダウンペイメント、手付金、クロージングコスト、検査費用、評価費用、タイトル料金、住宅所有者協会の料金などが含まれます。
フランツは、これらの手数料が住宅の購入価格の2%から5%に相当すると述べています。
また、一部の手数料は住宅バイヤーの住宅ローンに組み込むことが可能です。
フランツは、バイヤーがローンやその手数料について、できるだけ多くの質問をして財務的な影響を理解すべきだと強調しています。
例えば、全てのローンが20%のダウンペイメントを必要とするわけではなく、3%から5%のダウンペイメントで購入できるものもあります。
20%未満のダウンペイメントのあるローンでは、住宅購入者は毎月住宅保険料を支払う必要があり、これは住宅所有者がローンをデフォルトした場合に貸し手を保護するためのものです。
「自分が欲しい住宅について考え、それに基づいて予算を立ててください」とフランツはアドバイスしています。
税金や保険料の将来的なコストの増加に備えることも重要です。
不動産税は2年ごとに評価されるため、大きく変動することがあります。
住宅所有者保険は毎年再評価されます。
より良いポリシーを求めてショッピングを行うことで住宅所有者の保険コストを交渉できることがあります。
しかし、不動産税は公式な抗議手続きが必要なため、変えることが難しいです。
保険のコストも住宅所有者協会の料金に影響を及ぼす可能性があるため、注意が必要です。
「長期的に機能するかどうかを確認してから参加してください」とフランツは助言しています。
また、従来の住宅ローンがクレジット履歴が乏しい若いバイヤーには適さないこともあるため、創造的なファイナンシング方法を利用することができます。
「ハウスハッキング」という方法で、住宅購入者は多世帯物件を購入し、一部を賃貸してローンコストを軽減します。
ケラーウィリアムズの不動産エージェントであるリディア・ゴレシュは、この方法はオーナーとしてのリスクを引き受ける意欲がある場合に適していると述べます。
また、共同購入という方法も選択肢の一つです。
共同購入とは、一群の人々がリソースをプールして住宅を購入する方法であり、通常、従来の不動産投資家のようにLLCを形成する必要はありません。
ファーストタイムホームバイヤー向けのプログラムを利用することもできます。
オモハンドロは、いくつかのプログラムは組み合わせることが可能で、初めてのホームバイヤーに役立つと述べています。
例えば、CHFAはファーストタイムホームバイヤー向けの頭金補助ローンや助成金を提供しています。
これらのプログラムは、コロラド住宅支援公社の提供と組み合わせて利用できることもあります。
コロラドクレジットユニオンもファーストタイムホームバイヤー向けに100%融資プログラムを提供しています。
「多くの製品があるので、自分に最適なものを見つけることが大切です」と彼女は述べています。
場所を選び、購入をためらわないことも重要です。
ゴレシュは、若いホームバイヤーが手頃な価格の物件を見つけるために将来性のある地域を探すべきだと述べています。
彼女が提案する候補地には、イーストオーロラ、ウエスト・レイクウッド、南デンバー、北デンバーが含まれます。
購入する場所が決まったら、買えるときに買うのが最良だとゴレシュは指摘します。
「完璧な瞬間を待たないでください」と彼女はアドバイスしています。
「人生と同様に、不動産市場にも波があるのです。」
不動産エージェントの評価も重要です。
オモハンドロは、不動産エージェントの評価は仕事の面接に似ていると述べています。
ホームバイヤーは、信頼できるエージェントを見つけるために複数の不動産エージェントと話すべきです。
エージェントに話をするだけでなく、そのビジネスについてもリサーチを行い、以前の顧客のレビューを読むことや、過去にその不動産エージェントと働いた人に話を聞くことを考慮するべきです。
「彼らは紹介を生業にしているため、あなたのために正しいことをしたいと考えています」とオモハンドロは強調しています。
画像の出所：coloradosun