南フロリダの海岸は世界で最も価値のある不動産の一つですが、潮位が上昇する中、開発業者は適応を余儀なくされています。さらには、誰がどのくらいの間、上昇する海と隣接して建設を続けられるのかを考慮し始めています。
ビズノウが主催する水辺開発フォーラムにおいて、開発業者たちは、数十億ドル規模の海辺プロジェクトを建設する際に直面している課題について議論しました。特に、洪水リスクの増大、ばらつきのある地域の規制、国立海洋大気庁や国立ハリケーンセンターの予算削減などが大きな問題となっています。
サヴァナのマネージングパートナーであるクリス・シュランクは、「本当にこのようなリスクの高い地域での海辺の再開発が価値があるのかどうかを、長期的に見て判断しなければなりません」と述べました。
ニューヨークを拠点とするサヴァナは、ウェストパームビーチのレイク・ワース潟にある高級コンドミニアムとアパートメントの開発「オラーラ」を建設中で、今年3月には3億8000万ドルの建設ローンを獲得しました。
北フラグラー・ドライブを挟んだ位置にあるシュランク氏は、同プロパティは比較的保護されていると感じながらも、脆弱な機能への投資は最小限であると指摘しました。
しかし、潮の上昇とハリケーンの増加頻度が彼に疑念を抱かせていることも認めており、「それは指数関数的になるのか、常に洪水が発生するのか、私たちは知らない」と述べました。
国立海洋大気庁（NOAA）は、アメリカの天候イベントを追跡する責任を負う連邦機関ですが、ビリオン・ダラー災害に関する報告を停止することを発表しました。
これは、業界が深刻な嵐のコストや頻度を評価するのを難しくする可能性があります。しかし、NOAAのデータへのアクセスがないとしても、大西洋の海水温は過去最高に上昇しており、それがより頻繁で激しいハリケーンを引き起こしています。
さらに、NASAは昨年、潮位が当初予測よりも0.06インチ上昇したと報告しています。マイアミでは、潮位が2060年までにさらに2フィート上昇する見込みですが、マイアミ市自体はわずか約3フィートの高さしかないため、早く危険な状況に陥る可能性があります。
マイアミのデシモーネコンサルティングエンジニアリングのプリンシパルであるダニーロ・ナニ氏は、モデュールクルーズターミナルのプロジェクトに携わり、潮位上昇に備えた設計を行ったと語ります。
彼のチームは、最大3フィートの潮位上昇に対応できるような構造を設計し、複数の高低差シナリオに対して機能するよう工夫しました。
彼は「潮位の上昇に対処するために設計すれば、コストを軽減できる」と述べました。
しかし、適応は常に簡単なわけではないと、パネルの参加者たちは指摘しました。施行が変わる中で、規制の一貫性の乏しさがそのプロセスを複雑にしています。
タウブコ不動産のラウラ・タウバー氏によれば、過去5年間での建設基準の最も重要な変更の一つは、海壁の建設基準に関するものだと言います。
マイアミビーチは、2021年にシーウォール優先化計画を立ち上げ、66の海壁と3つの生け垣を特定しました。
この都市では、92％の海壁が私有地にあるため、新しく建設される海壁は、標準の潮位ベースラインよりも5.7フィート上の高さで建設されることが義務付けられています。また、劣化した海壁も同じ基準で再建されることが求められています。
タウバー氏は、建物の材料もより厳しい基準を満たす必要があると述べ、自治体との調整は簡単ではないとしています。
ガルシアストロンバーグのCEOであるホルヘ・ガルシア氏は、ある海壁プロジェクトにおいて、規制当局が既存の状況を無視して新しい土台の基準を要求したエピソードを共有しました。
彼のチームが3Dモデルを作成したところ、要求された高さで海壁を建設すると、嵐の際に水がたまり、保護するはずの建物が浸水する「13エーカーのバスタブ」になることが明らかになりました。
ガルシア氏は「規制状況に一貫性がないことが非常に苛立たしい」と述べています。
タビスコットデベロップメントカンパニーのシニアバイスプレジデントであるクリス・ガンダルフォ氏は、彼の会社がフォートローダーデールのピア・シクスティシックスを再開発する際に、連邦緊急事態管理庁（FEMA）との間で問題を抱えた経験を回顧しました。
開発者たちは、2301 SE 17th St.にある13K SFの混合用途開発のために、6フィートの高さを計画していたが、設計が完成する頃には、FEMAの要件が7フィートに変更されていました。
彼は「状況が変わるたびに、現行の基準に引き上げられる壁を発展させることが求められます。不容易い、私たちの設計チームとの協力が必要です」と語りました。
このような課題を厭わない開発者たちもいます。マイアミの新しい建物に実装されたレジリエンスのおかげで、気候変動や保険料の上昇は、開発者たちにとって直ちに懸念される事項のリストの下位に位置します。
関連・ロスのエグゼクティブバイスプレジデントであるブライアン・チョー氏は、「私たちは非常に高い速度のハリケーン地帯のための基準を確立しており、新しい建設が古い建設よりも非常に優れたものになっています。私たちが現在作成しているのは、世界で最も強力でレジリエントな建物であり、それらの基準は三年ごとに向上しています」と自信を持って述べました。
画像の出所：bisnow