約半世紀前、ボストンの市民リーダーたちは選択の時を迎えました。
市はほぼ破綻状態でしたが、ビッグディグやボストンハーバーの浄化によってダウンタウンを変革する可能性がありました。
フォートポイントチャンネルの向こう側には、開発者たちが建設を切望する約1000エーカーの駐車場や旧倉庫が広がっていました。
その駐車場は埋め立てた泥の湿地の上にあり、海面上昇の危険性に関する懸念が存在しましたが、効果は遠い未来のもののように思われました。
短期的には、税収を急速に必要としている小さな都市の周辺には開放された土地があり、変革しようとする意志がありました。
現在のシーポートは誕生し、ボストンに前例のない繁栄の時代をもたらしました。
今日では、1000エーカーには高級法律事務所や科学者たちが集まり、壮大なハーバーの景色を望む数百万ドルのコンドミニアム、ビアガーデン、高級ブティックなどが点在しています。
すべて合わせて20億ドル以上の不動産価値を誇るこの地域から、昨年ボストン市に343百万ドルの不動産税がもたらされたとボストン・グローブの分析によって明らかになりました。
これは市の税基盤の約10％を占めており、未だ4％未満の土地から生まれたものです。
この見積もりには住宅所有者に対する免税は含まれていません。
シーポートの税収はボストン市のすべての隅々を豊かにしています。
文脈として、343百万ドルはボストン市の公衆衛生委員会を2回支援できる金額です。
また、これは公共事業の予算のほぼ3倍に相当し、ボストンの通りを巡回する警察官一人一人の年俸を支払うことができます。
「シーポートはボストン全体に利益をもたらすキャッシュカウになったと言えるでしょう」と元市議会メンバーのラリー・ディカラ氏は述べています。
しかし、このキャッシュカウは次第に危機に瀕しています。
上昇する海面は、昔の泥の湿地を再び奪う脅威であり、さらに頻繁に発生する暴風雨が、この地域を浸水させる可能性があります。
メトロポリタン・エリア・プランニング・カウンシルの最近の分析によると、シーポートの過去25年間に建設された建物の99％が2050年までに洪水のリスクにさらされると予測されています。
たとえ建物が洪水に耐えられるように設計されていたとしても、開発者たちは強調していますが、市内と結ぶ通りやトンネルは脆弱なままです。
シーポート・ブルバードを流れる海水や、ノーザン・アベニューからあふれ出る雨水は、最も良く設計されたコンドミニアムタワーのアクセスを困難にします。
水位が上昇し続けることで、それらの建物の価値は低下し、その結果として全体のサービスのために重要な税基盤が脅かされるかもしれません。
その意味で、シーポートでの失敗は私たち全員にコストをかけることになります。
「開発に関してリスクがあったことは皆が知っていました」と長年の市民リーダーであるテッド・ランズマーク氏は言います。
問題は、どのようにリスクをバランスしながら、ボストンにできるだけ多くの利益を生み出すかということになります。
ボストンの低地の多くの海岸地域は洪水地域に位置しています。
約100,000人、つまり7人に1人のボストニアンが2050年代までに洪水の危険にさらされると、アルプの見積もりで示されています。
ダウンタウン、イーストボストン、サウスボストン、サウスエンドでは、洪水の影響により約9,000人が避難所を求めて去ることになる可能性があります。
多くの旧町は100年以上前に建設されたものですが、シーポートの多くは現代の創造物です。
シーポートを洪水から守る最も簡単な方法は、早い段階で一斉にすべてを行うことだったとUMassボストンの教授ポール・カーシュン氏は言います。
地域全体を高くすることや、周囲に防波堤を作ることなどの安全対策が検討されましたが、最終的にはコストが高すぎるという理由で却下されました。
1980年代後半、州はボストンハーバーのディアアイランド下水処理施設の海面上昇に備えて、施設の一部を約2フィート高くする計画を立てていました。
しかし1年後、シーポートにモークリー連邦裁判所が開設されたとき、そこは高くされませんでした。
今日、施設の多層ガラスの壁は、ダウンタウンの眺めをまざまざと映し出しながらも、ハーバーフロントの通路は海水に浸されることが頻繁にあります。
当時、裁判所の計画担当者たちは経済的影響や建築的美しさについて語っていましたが、上昇する海は彼らの考慮の範囲外でした。
1998年に裁判所が開設された後すぐに、ファロン社がシーポートで初の大規模複合開発であるファンピアを提案しました。
これは、当時の市長トマス・メニーノ氏が、ケンブリッジのケンブリッジスクエアに対抗できる「イノベーション地区」を目指すものでした。
それからさらに12年後、バーテックス医薬品がテナントとして入ることが決まりました。
その頃には、シーポートの建設ブームは始まっていました。
「彼らはプロジェクトを早く進めたかったのです」と李氏は言います。
「そして、気候変動は遠い未来のもののように見えました。」
しかしシーポートの拡大と同時に、気候リスクへの認識も高まりました。
2010年、メニーノ氏はボストンの脆弱性を研究するためにグリーンリボン委員会を立ち上げました。
その脆弱性は、2018年に連続したノーイースターがシーポート・ブルバードの一部を浸水させたとき、特に明らかになりました。
一部の人々にとっては、ファーンズワース通りの路地を漂うダンプスタの映像は、急速に海の近くに建設が進められたことの驕りを象徴していました。
メニーノ氏のチーフプランナーであったカイロス・シェン氏は、シーポートの初期において、開発業界に気候保護が価値のある投資だと納得させるのが困難だったと述べています。
市は、法律で要求される以上の保護策を開発者に求めましたが、当時は気候科学も今日のようには進んでいませんでした。
「それを弁護するつもりはありません」とシェン氏は言います。
「都市計画部門で推進していた慣行は、私たちが合意できた最高の知識だったのです。」
ボストンがシーポートに全力投球した結果、新しいダウンタウン地域が20年以内にほぼ完璧に成長し、税収は急激に増加し、不動産税はその前年の16倍に達したとボストン・グローブのデータ分析によって示されています。
バーテックスが進出した後、アマゾン、リーボック、最近ではハズブロなどの企業が続き、数千人のホワイトカラーの雇用がもたらされました。
それらの労働者はシーポート・ブルバード沿いにあるレストランを利用し、彼らが借りるアパートメントは月に4,000ドル以上の家賃がかかります。
週末の夜には20代の若者たちがグランドナイトクラブに集まり、エンボイホテルのルーフデッキバーで乾杯を楽しみます。
これらすべての建物は、かつての倉庫や駐車場が占めていた土地から生じた税金よりもはるかに多い税金を納めています。
フィド・ケネディアベニューの低い建物は、かつてオー・ボン・パンのベーカリー兼コーポレートオフィスでした。
2019年、オー・ボン・パンが事業を縮小する際、この建物は約36,000ドルの不動産税を負担していました。
翌年、開発会社マーカス・パートナーズがこの場所を2500万ドルで買収し、8階建てのライフサイエンスラボを建設しました。
現在、その建物はバイオテクノロジー企業ジンコ・バイオワークスに賃貸されており、今年の税金は約370万ドルになる予定です。
これはボストン公共図書館の年次書籍購入予算の市の分をほぼカバーする金額で、2010年以降約85％増加していますと、システムの収集管理責任者のメリッサ・アンドリューズ氏は述べています。
図書館システムは、多くの読者のニーズに応えるために、さらに多くの資金が必要です。
その読者の一人が77歳のマリー＝ルール・ジャン＝ジャックさんです。
彼女は毎日マタパン支店に通い、ハイチ出身であり、英語とフランス語の本を借りており、そこでの建設を16年前に思い出しています。
図書館は、休息、コミュニティ、および家族のための場を提供していると彼女は述べています。
最近の平日午後、ジャン＝ジャックさんは彼女の孫娘たち、ジャナイシアとオリビアと話をし、学校の後に訪れては、ノートパソコンを取り出してビデオ通話を始めました。
シーポートが裕福な、主に白人の賃貸者や企業労働者の遊び場であるという批判があったとしても、それから生まれる税収は、ボストン市が市民がこのまちに住み続けるための資源を支払うのを助けるのに役立っています。
それには、29年前に市が開始した頭金援助プログラムも含まれています。このプログラムには年間400万ドルの助成金が支出されています。
ウマスボストンの博士課程の学生で、ノースイースタン大学法科大学院の管理者でもあるホルヘリナ・ウリベ氏は、このプログラムを使って、ジャマイカプレインのウィリアムス通りにある補助金付きコンドミニアムを自己名義で購入しています。
「援助がなければ購入できなかったと思います。
サウスエンドで育ち、アメリカ合衆国奉仕団でカーレイ学校で奉仕し、JPに住むことがずっと夢でした」と彼女は語ります。
「私はたしかに、JPにコンドミニアムを買ったということに、昨年はまったく不可能だと思っていました。」
ボストンの不動産開発者にとって、ハリケーン・サンディは警鐘でした。
2012年の嵐がマンハッタンを襲い、データセンターやオフィスビルに浸水した後、ここではリーダーたちが、自らの建物も危険にさらされていることに気付かされました。
その後、多くのシーポートの開発者は、建物の電気インフラを地下から上層階に移転しました。
彼らは造園地域を高くし、地下ガレージやその他の脆弱な場所の入り口を保護するために即席の防水バリアに投資しました。
いくつかの開発者は、1〜2フィートの洪水による損害から、再度取り付けられるように1階を設計しました。
「シーポートで新しく建てられるすべてのビルは、国全体で最も堅牢な建物の一つであると言えるでしょう」とボストンの気候責任者ブライアン・スウェット氏は述べています。
2021年、ボストンはゾーニングコードに洪水に耐性のある設計を盛り込み、新建設においてこれらを要求することになりました。
これは、スウェット氏が言うように、アメリカの大型都市の中ではボストンだけのものでした。
もちろん、2021年の時点ですでにシーポートの多くは建設されています。
1990年代後半以降に採用された物件ごとのアプローチは、いずれ州や通りが浸水する島のパッチワークを作り出す恐れがありますと、アーロップ社の水と土木工事を担当しているデレック・アンダーソン氏は警告します。
「人々がカヤックで泳ぐことができるほどの水深になるでしょう」とアンダーソン氏は言います。
「民間開発業者が『私たちは自ビルを耐水性にしました』と言っているとき、彼らは街全体の耐水性があるわけではありません。」
ようやく、ボストン市は広範囲な防御を開始しています。
ノースエンドからダーチェスターまで、海岸公園や遊び場が高くされ、保護され、それによってその後ろの地域を守る第一の防御線となるように構想されています。
市は2030年までに洪水損傷が予測される5つの海岸地域の不動産を守るための取り組みを急いでいます。
ボストン市は、沿岸洪水リスクを減らすために、史上最大の予算で150百万ドルを確保しています。
この市はこれまでに歴史的にコースタルの耐性を組み込んだプロジェクトに多くの資金を投入していると、ボストンの気候レジリエンス局長クリス・オズグッド氏は述べています。
彼のオフィスは国防総省工兵隊と協力し、海岸地域を守る計画を作成しています。
2028年までにその計画を準備する予定です。
ニューヨーク市において、便利でさまざまなプロジェクトを提供するのは稀で、ボストンほどこの問題に集中している都市はほとんどありません。
この集中は重要です。なぜなら、陸軍工兵隊のプロジェクトは2020年のままで推進されることは難しいからです。
「これらの洪水経路は2030年までに問題になると予想されています」とハーゾッグ氏は言います。
「これに備えるために今から始めることが重要です。」
広範囲の陸軍工兵隊計画にはどれだけの費用がかかるかはまだわかりませんが、ボストン自身の支払い能力を超えると予想されます。
連邦政府の支援が必要ですが、当然のことながら、議会によって承認される必要がありますが、それは現在困難です。
トランプ政権は既に気候防衛を強化するための連邦助成金プログラムを削減し始めており、南ボストンとダーチェスターのプロジェクトに向けられていた3500万ドルの資金が削減されました。
資金は州や地方政府や民間開発者から調達される見込みです。
たとえば、ボストンの気候レジリエンスファンドは2021年に立ち上げ、開発者に対して市の投資に対して自主的にマッチングを行うことを求めています。
このアイデアは賢いものであり、シーポートが上昇する海面への対策を講じるために、相互の利益に基づいているとリンカーン土地政策研究所のアントニー・フリント氏は述べています。
「所有者は資産を乾燥させたいのです」と言います。
「市は引き続き税収を得たいのです。」
しかし4年が経過しても、市はまだこのファンドを作動させていません。
いくつかの開発者はプログラムに予算を計上していますが、所有者の50％が同意するまで支払われないため、現在は34％に過ぎません。
そのため、そこに4つのラボプロジェクトが滞留しており、新たな開発が全体として減速しています。
これは、新しい開発が気候防御の資金を賄うのに依存する際の課題を浮き彫りにしています。
開発はときには遅れますが、海面上昇は待ってくれません。
最近の夕方、シーポート・ブルバードやコングレス・ストリートは、20年前には存在しなかったエネルギーで賑わっていました。
ランナーたちはハーバーウォークを回り、名札をまだ付けたままの会議出席者は海辺のレストランで夕食と飲み物を楽しんでいました。
若い専門家たちが犬を散歩させたり、トレーダージョーズからの買い物袋を持ち運びしている姿も見かけました。
その中の一人であるアレクサ・フェレイラさんは、自身がシーポートに3年間賃貸している4か月のキャバプー、テディと一緒に散歩しています。
フェレイラさんは、潮の高い時に水が外に腰を押し上げているのを見ていると述べていますが、一般的に洪水のことは気にしていません。
「私は所有しておらず、長期的にいるつもりもないので、考えることではありません」と彼女は言います。
賃貸者は海面上昇を常に考慮しているわけではありませんが、その地域の億ドル規模の建物を所有する企業やボストンの財政の健全性を監視する人々はそうしているようです。
5月、S&Pグローバル・レーティングがボストン市のAAA社債格付けを確認した際、洪水が予測される地域にある税基盤の大部分について警告を発しました。
「ボストンの税基盤の大部分は洪水や今後数年で影響を受ける地域にあります」とのことです。
また、土地所有者たちも水に目を向けています。
アレクサンドリア・リアルエステート・エクイティーズのライフサイエンスラボスペースの主要な開発業者であるこの企業は、ボストンからサンフランシスコまでの海岸地域の建物に気候変動が多くのリスクをもたらすことを認識しています。
そのリスクは、建設の遅延から需要の減少、または企業の責任報告書に記載された「建物を全く運営できなくなること」までさまざまです。
ひとつの洪水がアレクサンドリアのバランスシートを覆すことはないでしょう。
多くの大規模な不動産所有者は、自身の建物を多様なポートフォリオで保険にかけることで気候リスクをヘッジしています。
それに加え、同社はその740百万ドルの研究所を高くして防水対策を施しています。
しかしそれにもかかわらず、アレクサンドリアは、気候変動がその取り組みを超える可能性があると警告しています。
「私たちの保険がすべての潜在的な損失をカバーする保証はない」とその報告書は指摘しています。
より小さな事業の所有者も水に目を向けています。
ラリー・ジメルソンさんは、2012年にチェルシーから移転し、Dストリートの広場でバーベキュージョイントを経営しています。
彼は2018年の嵐を思い出し、外の歩道と通りが通行不可能になる水の場面を思い出します。
「水は、そのものに関して、いじってはいけません。
それは容赦ない」と彼は言いました。
彼は数日間営業を停止しましたが、その後はまた通常通り戻りました。
先月、平日の午後に見たところ、すべてはかなり正常に感じました。
心地よい風が木の葉を揺らし、トラックが近くのシーフード加工工場に向かって走っていました。
ジメルソンさんは、自身のビジネスにはあまり心配していませんが、その事業は坂道にあるためです。
しかし、周り一面の平坦な広がりを見て、彼はこれからのことが心配です。
「みんながどんな程度であれ、水に取り込まれてしまうでしょう」と彼は述べました。
「水は重いです。
それを止めることはできません。
そして、ここに住んでいるか働いている人々が、ここに建設し続けることは、変わるとは思えません」と彼は言います。
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