ロサンゼルスの多世帯住宅市場は、前年同期比で占有率が40ベーシスポイント減少し、家賃も前四半期比で0.2%のわずかな下落を見せています。これはColliersの第3四半期データに基づいています。
しかし、一部の資本市場の専門家は、回復の兆しが見えると期待しています。
Colliersの多世帯住宅に特化したシニアエグゼクティブ副社長、Kitty Wallaceは、ロサンゼルスの多世帯市場は、全国的な水準と比較してやや好調であると述べました。ロサンゼルスの占有率は94.9%であり、全国的な93.2%よりも高いです。
この減少は「根本的な問題」の結果ではなく、需給のバランスによるものだと彼女は考えています。さらに、最近のICE（移民税関執行局）による摘発がロサンゼルスの人口増加に影響を与えていることも指摘しています。
ロサンゼルス全体の統計を押し下げている2つのサブマーケットは、ダウンタウンとハリウッド/ミッドウィルシャーで、それぞれ92.9%と94.1%の占有率を記録しています。これらの地域の遅れは、過剰な建設によるものとWallaceは説明しています。
パンデミック前には、ダウンタウンの多世帯住宅セクターにおいて大規模な再開発が進行していました。しかし、COVID-19パンデミックの影響で、ダウンタウンのレストランや間引きの博物館、大規模な音楽会場などが閉鎖されたため、人々の関心は薄れました。
「ダウンタウンは戻ってこず、新しい物件が多数建設されてしまった」とWallaceは言います。ハリウッドやコリアタウンにも同様の現象が見られました。
今後の予測として、Measure ULAと市場の不確実性による新規建設への躊躇から、これらの地域の占有率は徐々に上昇するとWallaceは予測しています。
先四半期には、2,554ユニットの多世帯住宅の建設が開始され、5,292ユニットが供給されました。Colliersの報告によると、「これはロサンゼルスにとっては良い水準です」とWallaceは述べています。
それでも、今後の新築の数は大幅に減少すると予想されており、すでに権利を取得したプロジェクトから撤退を考えるクライアントもいると彼女は言います。
新規建設の見込みが減少する中、現在新たにプロジェクトを開始する業者は高い投資回収率を見込むことができるかもしれません。彼女は「今日着工すれば、物件が18ヶ月から36ヶ月後に完成します。そうすれば、今ある権利の取得が先取りされるでしょう」と述べています。
現在の賃貸市場の鈍化に伴い、自然発生的な手頃な住宅（NOAH）への転換が増加していますが、2年後には家賃が急騰し、これらの転換が行われなくなるとWallaceは予測しています。この時点で新たな手頃な住宅の需要はさらに増加するでしょう。
現在、より高い占有率を持つ地区では、新しい供給の動きが少ない状態です。最高の占有率を記録している南ロサンゼルス（96.8%）、サウスベイ（96%）、イーストロサンゼルス（96%）は、第三四半期に新たな供給が最も少なかった地区でもあります。
さらに、マリナ・デル・レイ、マーバリスタ、ウェストハリウッド、ロスフェリズ、シルバー・レイク、エコー・パークといった地域は、「クールでヒップな」評判を得ているため、良好な市場を維持しています。
一方、第3四半期の販売総額は約19億ドルに達し、前四半期から40%の増加を見せました。この販売総額の変動は、当該時点での金利環境に起因しているとWallaceは説明しています。
2023年には取引が減少し、COVID時代の金利引き下げ後には大幅な取引の増加が見られたことを指摘しました。
続いて、2024年1月の10年国債利回りが400ベーシスポイントを下回った際、投資家の楽観的な見方が広がり、市場が持ち直したと彼女は述べます。
フェデラル・リザーブが12月以来初めて金利を引き下げた約2週間前に市場が変化したとWallaceは強調しました。
また、ドナルド・トランプ大統領の「One Big Beautiful Bill」も100%ボーナス減価償却の延長という形で市場に影響を与えました。
Wallaceは、「第四四半期および2026年第1四半期にはより多くの取引が見込まれますが、2021年のような高水準にはすぐには達しないでしょう」と述べています。ただし、さらなる金利引き下げがあれば、「一気に取引が増える可能性があります」と締めくくりました。
画像の出所：labusinessjournal