南フロリダの住宅市場は過去数年の急速な成長からやや鈍化していますが、UBSグローバルウェルスマネジメントの調査によると、マイアミは依然として世界で最もリスクの高い市場としてランクされています。
「これは住宅価格の崩壊を予測するものではありませんが、リスクレベルは確かに高いです」と、同社のアメリカ不動産研究責任者であるジョナサン・ウォロシン氏は述べています。
2025年の報告書は、UBSがマイアミの住宅市場を不動産バブル指標のトップで評価した2年連続のものです。研究では、バブルを「住宅の重大かつ持続的な価格の誤評価」と定義しています。
南フロリダがこのリストの最上位に位置づけられた背景には、特に一戸建て住宅の価格が大きく上昇したことがあります。
「マイアミは素晴らしい市場です。しかし、木は空に向かって成長し続けることはありません」とウォロシン氏は説明します。
この地域の三大郡では、2020年の夏以来、中央値の一戸建て住宅価格が最低でも70％上昇しています。全国的にも同期間中に既存住宅の中央値価格は50％上昇しています。
ウォロシン氏は、マイアミ市場は依然として「非常に良好」であり、人口増加が住宅需要を高めていると指摘しています。
最近では、住宅価格の成長が大幅に鈍化していますが、住宅市場には新たな物件が増加しています。それにも関わらず、住宅の手頃さに対する課題は増大しており、住宅ローン金利と保険料が高騰することにより、若い買い手が市場から離れつつあります。
マイアミ地域は、米国の主要都市の中で失業率が最も低い地域の一つであり、2023年8月の失業率は3.7％でした。9月のデータは、連邦政府の閉鎖により労働省から発表されていません。
マイアミ不動産協会のチーフエコノミスト、ゲイ・コロラトン氏は、雇用成長はマイアミの地域住宅価格の成長が強固な経済基盤によるものであると説明しました。
コロラトン氏は、UBSのバブルランキングに応じたブログ投稿において、「価格の上昇は、投機的な活動や住宅バブルを引き起こした安易なクレジット条件によるものではなく、需要と供給の基盤によるものです」と述べています。
ウォロシン氏は、「マイアミで起きていることが非合理的であるとは思わないが、『逆に過剰になりすぎている』と主張できる可能性はある」と指摘しています。
特に注目されるのは、地域の中央値の住宅価格と中央値の世帯収入との間に存在するギャップです。
マイアミ不動産協会のデータによれば、州外からフロリダに移住する人々はより高い収入を伴うことが多く、これが住宅価格を押し上げています。最新の国勢調査のデータによると、地域の中央値の世帯収入は約76,000ドルで、これは約30万ドルの住宅に対応できる収入です。しかし、これは地域の一戸建て住宅の中央値価格を大きく下回っています。
フロリダの住宅市場にとっての不確定要素は、将来の固定資産税です。ロン・デサンティス州知事は、地方政府の固定資産税を削減、上限設定、または廃止することを支持しています。州議会の共和党員たちは、免税の拡大や一部固定資産税の10年間の段階的廃止といった選択肢を含むいくつかの法案を提案しています。いずれの変更も、有権者の承認が必要です。
ウォロシン氏は、「固定資産税を廃止すれば、住宅価格は上昇するでしょう」と警告しています。
画像の出所：kbindependent