ロサンゼルスにおいて、上昇する家賃と鈍化する住宅建設状況の中で、同市の手頃な住宅政策は問題を悪化させている。 市は、市場価格の開発に対して手数料を課し、その収益を所得制限のある住宅建設の資金としているが、これは住宅市場に対する根本的な誤解から来ている。 たとえ新しい高価格の住宅が建設されても、それはすべての人にとって家賃を安くする。 新しい高価格のユニットに引っ越した人々は、他の人が移動できるように、より安価なユニットを空けることになる。 これが「空室チェーン」と呼ばれるものであり、贅沢な開発から低所得者の地域まで広がっている。 つまり、私たちが建設するほど、低所得者の住民にとって新たな住宅が開かれることになる。
しかし、ロサンゼルス市は、手頃な住宅プログラムの資金を確保するために市場価格の開発に対して手数料を課すことで、その開発を抑制している。 この中の一つが、いわゆる「マンション税」である Measure ULA であり、これは5.15百万ドルを超えるすべての物件に販売税を課し、多世帯住宅も含まれている。 これは、立ち退きの危機にある家庭を支援するためのものである。 この支援は資金が必要であるが、LAタイムズの過去の記事やUCLAの研究によると、Measure ULAによる市場価格の開発への課税は、ロサンゼルスの住宅をさらに高くする結果を招いている。
さらに、Affordable Housing Linkage Fee (AHLF) もまた、ロサンゼルスの市場価格の開発に対して課される手数料の一つであり、所得制限のある住宅の資金を提供している。 その理論は、低賃金の建設職が低所得住宅の必要性に関連しているというものであるが、このプログラムが資金提供するのは、実際には市の低賃金雇用のほんの一部でしかない。 そして、何よりも重要なのは、住宅圧力を軽減する唯一の低賃金セクターであり、新しい家を建設し、空室のチェーンを生成するのもこのセクターだけである。 アイロニカルなことに、AHLFは新しい住宅に貢献する唯一の低賃金の雇用主に課される唯一の手数料でもある。
AHLFはおそらく、Measure ULA よりもさらに有害な政策である。 このAHLFの手数料は、強い住宅市場における住宅開発に対して、平方フィートあたり23.20ドルで、その費用は建設時に支払われる建設コストの約5〜10％に相当する（著者の計算による）。 一方、Measure ULAは物件販売時に5.5％の手数料を課すが、これは物件が建設されてから数年または数十年後に売却されるため、開発者はMeasure ULAの税金を大幅にディスカウントすることができる。
一方、AHLFは建設の場所によって異なり、WestwoodやVeniceのような強い市場においては高く、強い市場での住宅の費用が最も高い地域に対しては新しい住宅が最も必要であるため、この政策はさらに問題を悪化させている。 さらに、南ロサンゼルスやシルマールのような弱い市場においては手数料が平方フィートあたりわずか10.32ドルであるため、貧困地域への開発が促され、ジェントリフィケーションや置き去りが進行する原因となっている。 強い市場の地域では、高い手数料が住宅成長を取り入れることを効果的に阻止しているのである。
また、この手数料は開発の用途によっても異なる。 強い市場での商業開発は、平方フィートあたり6.44ドルという低い手数料で課されるが、商業開発は新しい住宅を生み出すことはないが、新たな低賃金サービス業の仕事を生むことがあるにもかかわらず、手数料は3分の1にも満たない。
それにもかかわらず、LAタイムズの編集委員会はこのAHLFを支持する記事を掲載した。 その記事では、手数料が住宅のコストを増加させる「可能性」があるとしつつ、それは所得制限のある住宅を建設するための必要悪であると主張している。 しかし、手数料がコストを増加させるのは「可能性」ではなく、確実なことである。 その上、AHLFが生む3000万ドルの収入を賄うための他の資金源は存在する。 タバコとアルコールの企業に対する特別税は、我々のホームレス問題を引き起こした中で大きな影響を及ぼしているかもしれない。
さらに効果的なのは、わずかな消費税の引き上げである。 0.02～0.04％の増加でAHLFの収入を賄うことも可能であると考えられる。 ロサンゼルス郡はすでに、 Measure A の消費税から年に10億ドルを住宅やホームレスサービスのために生み出している。 消費税が逆進的であるのは否定できないが、手頃な住宅のための消費税は、低所得世帯を支援するために効果的であることが期待できる。
開発者は新しいインフラや開発の影響に対してすでに手数料を支払っている。このため、所得制限のある住宅建設のために追加料金を課すことは、彼らに問題を解決するための責任を押し付けることになり、逆効果である。市は、所得制限のある開発のために他の資金源を見つける必要がある。なぜなら、開発者が利益を上げる余地がなければ、彼らは建設を行わないからである。したがって、ロサンゼルスは住宅政策の見直しが必要である。開発者は、単なる収入源ではなく、我々が住宅危機を克服するための同盟者であることを理解すべきである。
画像の出所：la