シアトル市議会は、ブルース・ハレル市長が提案した市の総合計画の改訂を9月に承認し、積層住居（スタックフラット）に対する一連の高さと密度のボーナスを批准しました。これにより、かつての一戸建てゾーンで珍しいタイプの開発が実現する可能性が生まれました。
これらのボーナスにより、開発者は、以前は主に1戸建ての家と2つの付属住宅ユニットのみが許可されていた場所に、最大12ユニットの多世帯アパートを建設できるようになります。
2023年に「近隣居住区」（Neighborhood Residential、NR）と正式に改名された一戸建てゾーンは、シアトルの住宅用地の約3分の2を占めており、市議会は市長の地図に大きな変更を避けながら、20年間の成長計画を承認しました。
しかし、市議会が新しい成長センターの追加を避けた一方で、NRゾーニングの更新は重要な影響を及ぼす可能性があります。特に、開発者がスタックフラットモデルを成功裏に導入し、スケールアップできる場合には。
シアトル計画委員会のメンバーであるマット・ハッチンス氏は、長年スタックフラットを支持しており、NRゾーンの厳しい規制に反対してきました。「私たちは現実には総合計画の半分しか行っていない」とハッチンス氏は述べています。「近隣センターに人々がより注目していると感じられるからです。しかし、近隣居住区は根本的に、そして良い方向に変わるでしょう。」
これらの更新はまだ保留中であり、最終的な投票の日程は未定で、クリスマス頃になる可能性もあります。現段階では、市議会は予算審議に移行しています。
スタックインセンティブは12ユニットアパートへの道を開く
ハッチンス氏は、シアトルの元一戸建てゾーンの再開発のほとんどはタウンホームに占められるだろうと予測しています。現在、州で定められた最低基準に従って、ほぼすべての市の土地で4ユニットのタウンホームが合法となっています。
しかし、スタックフラットのインセンティブは、成功の可能性が十分に得られるように調整されていると彼は主張しています。
「タウンハウスプロジェクトの約5％がスタックフラットプロジェクトになるだろう」とハッチンス氏は述べました。「しかし、依然として多くの障害が存在しており、多くの人が4つのタウンハウスを選ぶ安全な港に向かうでしょう。」
それにもかかわらず、野心的な開発者には新しいスタックフラットインセンティブを利用するための道があります。建築基準法との妨害がなければ、ハッチンス氏は、タウンホームよりも大胆なアプローチが可能であると考えています。
開発者は標準的な5,000平方フィートの一戸建ての土地で、4階12,000平方フィートの建物を建設できる見込みがあると私は数字を解析しました。これには、6つの2,000平方フィートのユニットが含まれています。
タウンホームは、他の開発オプションに比べて魅力的な選択肢であり続けるでしょう。なぜなら、市場でも実績があり、個々のタウンホームを分割して売却することにより、すぐに収益を上げることができるからです。
一方で、スタックフラットアパートメントは、資産として屋主が持ち続け、賃貸する必要があります。これは、リスクと不確実性を伴う選択肢です。
ハッチンス氏は、「タウンハウスでは、建築主がすぐに利回りを得られるが、スタックフラットは所有者が賃貸として運営しなければならない」と説明しています。
市議会は、より大きな開発を求める声に耳を傾け、スタックフラットのためのインセンティブボーナスを設けるために密度制限を取り除く一連の修正を通過させました。これにより、建物の大きさが大幅に増加しました。
ボブ・ケトル議員の修正案90と70により、スタックフラットのユニットに対する容積率（FAR）の制限が増加し、単位制限と敷地面積の制限が引き上げられました。これにより、議員たちは、ハレル市長の提案の基準より33％大きい建物が許可されるため、FARの上限を1.2から1.6に引き上げました。さらに、インセンティブを利用すると、FARは2.0に達し、市長の基本的なゾーニングより67％、またはスタックフラットインセンティブゾーニングの43％も大きくなります。
全市区議員アレクシス・メルセデス・リンクの修正案85は、ワシントン州の新しい駐車規制法案を2年早く導入し、新しい住宅の駐車義務を禁止しました。これは、1,200平方フィート未満の住宅、託児所、手頃な価格の住宅、および3,000平方フィート未満のビジネスや混合用途の建物に適用されます。
さらに、他のタイプの住宅に対しても密度ボーナスが与えられる修正案が採択されました。ジョイ・ホリンガース議員の修正案78により、学校の近くにおいて、3分の1以上のユニットが3ベッドルーム以上のサイズである場合に密度ボーナスが与えられます。
ホリンガース議員の修正案79は、タイプAのアクセス可能なユニットを高さ制限を除いてすべての密度制限から免除します。
さらに、木を植えたり保護したりする開発にも密度ボーナスが与えられます。ケトル議員の修正案94は、直径24インチ以上の木を保持したり、成長時に敷地の10％を覆うだけの木を植えたりすることで、一段階の高さボーナスを提供します。
修正案91では、サラ・ネルソン議長がスポンサーとなり、管理木又は2本の直径24インチ以上の木を保持するか、その他の方法で十分な「グリーンファクター」を達成した場合に、許可された密度が約50％増加します。
これらのスタックフラットのボーナスは、相乗効果を持つため、シアトルの近隣居住区の密度は、現在のローライス1（LR1）ゾーンの密度を上回り、ローライス2（LR2）よりもわずかに高いものになるでしょう。現行のゾーニングポリシーはLRゾーニングを指定された都市センターに制限しており、幾つかの祖父条項に基づくエリアを除いています。
今後のOne Seattle計画のプロセスは、実際にLR1およびLR2ゾーンを次のレベルに引き上げる可能性がありますが、これは現在の計画の範囲を超えると思われます。現行の計画には、控えめなミッドライズゾーニングの提案が含まれています。
ハッチンス氏は、木のボーナスを保持する好意的な位置にある土地が、スタックフラットを構築する開発者にとって特に魅力的になると予測しています。
「もし角地に大きな木があり、その木が開発不能なセッティングにあるのなら、その周囲の追加の敷地面積や高さを利用できるでしょう」とハッチンス氏は述べました。「したがって、角地や小道があるサイト、駐車場を必要としないサイト、または市場が駐車場を絶対に必要としない地域で、開発者は機会を得られるでしょう。」
駐車改革の助け
ロン・デイビス氏は、Sightline Instituteを代表して州全体の駐車改革を推進したことから、その重要性を強調しています。「私たちが駐車法を通じて行った作業は、ほとんどすべてのプロジェクトに対する駐車の要求を解除しました」とデイビス氏は述べました。「この法律により、1,200平方フィート未満の物件に駐車を義務付けることができなくなります。これは、ほぼすべての多世帯住宅や裏庭の小屋に当てはまります。」
ワシントン州議会は、四重棟が住宅建築コードの下で建設できるようにしようとしている状況を非常に興味深く見守っています。これにより、四重棟の建設者にとっては有益になる可能性がありますが、ハッチンス氏は、12ユニットを超える多層棟には役立たないだろうと考えています。
「12ユニットの建物を建設している場合、すでに商業コードの下に入っているためそれに関連する制限はない」と彼は指摘しました。「道路工事やインフラ改善の必要性に関連する条件がある特定のスイートスポットがあるのです。」
これらの改善はシアトル交通局やシアトル公共サービス局からのものであり、通常の開発タイプ以外の住宅建設にはさらにコストがかかります。しかし、シアトルのスタックフラットインセンティブのパッケージは、保守的なルートを離れ、より革新的な領域に開発者が誘い込むことが容易になるかもしれません。
そのため、ハッチンス氏は開発者やコミュニティに期待を寄せています。「スタックフラットボーナスが好きです。私は、家族住宅のために学校や公園の周りのすべての場所でそのようなFARを見たい。私たちがまだできていないことがたくさんありますが、これは良い方向への一歩です。実際にコミュニティが本当に求めていたことよりもずっと少ないですが。」
これにより、シアトルは住宅開発における新たなチャンスを迎えることになりそうです。
画像の出所：theurbanist