2019年10月にトルネードによって破壊されたプライメラ・イグレシア・バウティスタの跡地は、現在も空き地として残っています。
部分的に舗装され、部分的に空いているこの土地は、ウォルナットヒル・レーンとベティ・ジェーン・レーンの交差点に位置しており、中世の現代的な住宅、公園、学校が見つかるウォルナットヒル・ネイバーhoodの一部です。
この密接なコミュニティは、近々新しい近所を迎える可能性があります。
ダラスの開発業者メフダッド・モアイエディが率いるクリセント・エステート・カスタム・ホームズは、この土地を50棟のシングルファミリーパティオホームの開発を検討しています。
このプロジェクトには、都市からの計画的開発地区の指定を受ける必要があり、それにより土地の現在の単一家族ゾーニングが変更されます。クリセントのレオネル・アマヤは、PDの指定が小規模な区画、共有アクセス道路、最大50軒の住宅を許可しながら、土地を単一家族ゾーンとして維持することを可能にすると述べています。
8月21日、都市計画およびゾーニング委員会は開発者のPD計画の承認を推奨し、提案を市議会に送付しました。ただし、委員会会議では多くの近隣住民が懸念を表明しました。
会議では、住民たちは用地の開発を希望しているものの、現在の計画が近隣と適合しないと感じていると述べました。
アマヤは、近隣住民との会合を経て、妥協を指摘しました。もともとクリセントは60棟の建設を計画していましたが、住民の懸念に耳を傾けた結果、提案された住宅数は50棟に減少しました。
「これは、周囲のコミュニティを尊重する思慮深い移行を保証します」とアマヤは述べました。
北側境界線では、宅地のサイズが約1550平方フィートから最大3970平方フィートに増加しました。
このエリアの最大高さも、初期の提案の45フィートから30フィートに引き下げられ、隣接するウィンバリー・コートの住民のプライバシー懸念に応える形となっています。アマヤは、ここでの後退を現在の要件よりもさらに4フィート増やしたとも述べています。
開発のその他の部分では、最大建物高さが45フィートから36フィートに引き下げられました。
建築に関して、クリセントはトランジショナルな現代スタイルを計画しています。
アマヤは、これは現代的なアクセントと伝統的な魅力を融合させたものだと説明しています。
住宅は様々なサイズで建設され、開発全体の宅地面積は最低でも1650平方フィートとなります。
価格はまだ発表されていません。
「私たちの目標は、今日の市場で競争力があり、ダラスの成長する労働力にとって手の届く住宅を提供することです」とアマヤは述べました。
クリセントは、これらの変更が地域との協力の意欲を示しているとしています。
「私たちは地域のフィードバックを注意深く聞き、多くの変更を行いました」とアマヤは言います。
CPC会議で、一部の委員もその感情を反映しました。
「この案件は、ディストリクト13に多様な住宅をもたらすことについてです」とディストリクト13の委員ラリー・ホールは会議で述べました。「ダラス全体には、さまざまな価格帯の住宅オプションの幅が必要であり、ディストリクト13はこの住宅提供の取り組みに参加することを除外されるべきではありません。」
交通の懸念については、独立した調査が行われました。
「ダラス市が要求しなかったにもかかわらず、私たちは潜在的な影響をよりよく理解するために交通調査を委託しました」とアマヤは述べます。
7月に実施されたこの調査では、24時間の双方向の交通量が297台で、ピーク時の平均は全国基準を下回っていました。この調査結果は、交通量が管理可能であることを示しています。
しかし、住民の中には満足していない人もいます。
「私はこの取り組みを注意深く追ってきましたし、CPCとの間で進行中の前向きな対話が良い成果につながることを期待していましたが、現時点ではそうなっていません」とウォルナットヒル・ホームオーナーズ協会の副会長マーラ・ハーツェルは会議で述べました。
「もしそこの状況を見たことがあるなら、彼らはより良い物に値します。彼らは壊滅的なトルネードと、再建の進行が遅れたスラムロードの商業地主による苦境を経験しました。私たちの地域には、アルバートソンがエル・ランチャにサブレットをしており、dd’s DISCOUNTSがあります。」
ハーツェルはさらに、十分な詳細なPD計画が策定され、レビューされるまで投票を遅らせてほしいと述べました。
20年ウォルナットヒルに住むジュリア・ハートは、「50棟の小さな区画は近隣と統合されていない」と述べ、プロジェクトを半分に減らすことを提案しました。「私たちはただ、適度さを求めています。」
他の住民は交通、安全、プライバシーへの懸念を提起しました。
「50戸の新しい住宅から追加される100台の車両は、特に登校中や屋外で遊ぶ子供たちに危険な混雑を引き起こすでしょう」とヴァヴェシュ・パテルは委員会に対して述べました。
トルネードで破壊された家に戻ってきたサラ・ファルマーは、この提案が9月2024年に採用された市の土地利用計画「フォワードダラス2.0」と一致しないと述べました。
「もしあなたたちが私の家に住んでいて、この計画が私たちに何をもたらすのかを見たなら、あなたたちは今日ノーと投票するでしょう」とファルマーは委員に語りました。
一部の住民は密度に反対しているわけではないと強調しました。
「フォワードダラスは密度を増加させる高尚な目的を持っており、私たちはそれに完全に賛成ですが、その理由であらゆる住宅をこの土地に押し込めることはできません」とウィンバリー・コートのホームオーナーズ協会の会長ジョン・ウィンバリーは言いました。「私たちはNIMBY（自分の裏庭に反対する立場）ではありません。私たちは密度の増加を完全に支持しています。」
しかし、他の人々はプロセスに問題があったとしています。
「通常、PDには近隣の懸念に対処するための重要な交渉、設計変更、制約、要件が含まれます」と元WHHA会長のロス・コウルターは述べました。「駐車場や木々のいくつかを除いて、このプロセスではほとんど何も起きていません。HOAから提出されたほとんどの要求は受け入れられませんでした。もし近隣の懸念が無視されるか却下された場合、そしてこんなに高密度の開発が既存のR-16地域に押し込まれるとしたら、私たちは実質的にゾーニング制度を失ったことになります。」
住民たちは、再ゾーニングに反対する請願を配布し、200以上の署名を集めました。
ピーター・ソマービルのような人々は、この問題は密度の問題ではなくプロセスの問題であると主張しました。「この計画的開発は、あなたの住宅ゾーニング分類システムを嘲笑するものです」と彼は言いました。「市と開発者は、この土地から可能な限り多くの収益と利益を引き出そうとしているように感じます。」
ウォルナットヒルに50年以上住む長年の住民バージニア・ウォーリーは、この問題をトルネードに結び付けました。
彼女にとって、ゾーニングの争いは、同じ強靭性が、適切と感じられる開発によって報われることを保証することです。
「2019年、私たちの近所は壊滅的なトルネードに見舞われました。皆さんも新聞で見たでしょう。私たちの近所は復興し、再建しました。私たちはプラーノやフリスコへ行きませんでした。私たちは愛する場所に留まりました」とウォーリーは委員たちに語りました。
ウォルナットヒル・レーンとマシュ・レーンをめぐる論争は、現在市議会の手に委ねられています。
クリセントにとって、このプロジェクトはダラスが必要としている住宅オプションを提供する機会を意味します。
一方、住民たちにとっては、彼らが守りたいコミュニティの性格についての問題です。
画像の出所：prestonhollow