ロサンゼルスの開発者クリフ・ゴールドスタインは、ウエストサイドに豪華な新しいアパート複合施設を完成させたが、今後しばらくは新しい建設を行わないと語っている。
地域の住宅需要は高いにもかかわらず、アパート建設を行う多くの人々は、利益を出すのが非常に困難だと感じており、一時的に建設をお休みしているという。
「今日、経済的に意味のある機会を見つけるのは、干し草の中の針を見つけるようなものです」とゴールドスタインは述べた。
アリ・カハンは以前、ロサンゼルスで800ユニットを超える複数のプロジェクトを同時に進行させていたが、今はそのようなことはない。
「私たちは、開発を意図したサイトを購入していないので、いつロサンゼルスでの建設が再開できるかわかりません」と彼は言う。
ロサンゼルスの新しい賃貸ユニットの供給は、旺盛な需要にもかかわらず減少しており、空室率は全国で最も低い部類に入るが、賃料は全国でも最高水準の一つである。
それでも、ロサンゼルスでの新しいユニットの建設数は、昨年初め以来毎四半期ごとに減少しており、10年以上の低水準に達しようとしていると、不動産データ提供会社のコースターは報告している。
2023年9月までの3か月間で、建設中のアパートは19,000未満であり、これは3年前と比べて30%も減少している。
開発者たちは、資金調達が困難になっており、彼らの主要な支援者である年金基金、保険会社、長期的な投資を模索する他の機関が、急速に変化する規則のためにロサンゼルスへの投資をためらっているという。
「ロサンゼルスは、投資コミュニティの大多数によって赤線を引かれています」とカハンは述べ、カリフォルニアランドマークグループの代表を務めている。
投資家が投資しなければ、建設業者は建設できない。
「投資家なしの開発者は、衣服を着ていない王のようなものです」とゴールドスタインは言う。
「私は開発を望む楽観的な開発者ですが、投資コミュニティは参加しようとしません。」
また、最近のワシントンの政策も不利に働いている。
高い関税により、建設資材や設備の価格が上昇しており、違法移民への取り締まりが国際労働力を減少させ、業界が依存する多くの労働者が脅かされている。
「関税の影響を受けたカテゴリー、特に鉄鋼や銅線・ケーブルの価格が急速に上昇しました。鉄鋼価格は過去1年で9%上昇し、銅線やケーブルは14%上昇しました」と、関連団体のアソシエイテッド・ビルダーズ・アンド・コントラクターズのチーフエコノミストであるアニルバン・バスは述べている。
カリフォルニアの建設業界は移民労働者に依存している。
州内の建設労働者の約61%は移民であり、そのうち26%が無認可労働者だと、6月の湾岸エリア議会経済研究所の報告で示された。
「建設労働者を見つけるのは以前から難しかったのですが、今はさらに難しくなっています」とエコノミストのリチャード・グリーンは言う。
USCラストセンター不動産部のディレクターであるグリーンは、ロサンゼルス郡の住宅データを収集する新しいUSCプロジェクトから得た結果を示唆した。
ロサンゼルス郡の住宅生産は急激に減少し、1950年代には年間70,000戸以上の新ユニットが建設されていたのに対し、2010年代には15,000戸未満にまで減少している。
この長期的な建設の減少は、地域に古い、よりストレインされた住宅ストックをもたらし、手頃な価格のオプションの深刻な不足を引き起こしているとUSCは指摘する。
新しい単身住宅用地がほとんど残されていないため、ほとんどの新しい住宅は賃貸アパートとなっている。
過去6年間で、ロサンゼルス郡では約152,000ユニットが建設され、その大部分が賃貸ユニットであり、低所得世帯向けの手頃なユニットはわずか10%である。
南カリフォルニアは、全国的なアパート生産の sharp減少の中でも際立っており、HomeAbroadによると、ロサンゼルス・ロングビーチ・アナハイムのメトロポリタンエリアでは、2023年7月に発行された複合住宅建設許可が前年同月比で68%減少し、556件となった。
これは、シリコンバレーエリアのサンノゼ・サニーヴェール・サンタクララに次ぐ、全国で2番目に大きな減少である。
投資家の懸念には、大規模な不動産売却に対する「ロサンゼルスを住まわせなおす」(Measure ULA)の移転税や、パンデミック中に制定された入居者の立ち退き制限が含まれている。
「彼らは、今後どのような政策が出てくるかを恐れています」と、GPI Cosの共同創立者であるゴールドスタインは述べている。
火曜日、ロサンゼルス市議会の2人の議員は、住宅ユニットが10以上あり、85フィート未満の建設プロジェクトに対して時給32.35ドルの最低賃金を設定する影響を調査する動議を提出した。
この調査は、建設コストに対する追加の健康保険クレジットである時給7.65ドルの導入についても検討する。
もちろん、ロサンゼルスのアパートの価格は、賃貸者にも厳しい影響を与えている。
現在の建設価格では、開発者はアパートの大きさに応じて月額4,000ドルから5,000ドルの賃料を設定する必要があり、それには年収が12万ドルから15万ドルであることが求められる。
開発者たちは、人々がさらに遠くに引っ越し、通勤時間が長くなると予測している。
それでも、一部の開発者は、環境が良くなるまで新たな取引を模索している。
「競争が大幅に減少し、一部のプロパティの価格が大幅に下がっている」と、マッコート・パートナーズの社長であるジョーダン・ラングは言う。
「私たちは、この次のサイクルのために複数の土地を購入するタイミングと見ています。」
カリフォルニア州カバーシティで、マッコート・パートナーズは最近、リンカーン・プロパティ・コーポレーションと共に、ジェファーソン・ボールバードの提案されたアパート複合施設を引き継ぎ、再設計を行う計画に参加した。
ラングは、制度的投資家が戻ることを期待しており、来年にはプロジェクトの工事を開始することを願っている。
「私たちは、資本が市場に戻るのを期待しています」と彼は述べ、「その時に建設が始められるプロジェクトを準備したいと考えています。」
画像の出所：latimes