ロサンゼルスにおける家賃の引き上げを定める公式な規則は、40年間更新されていません。市議会のメンバーは、長い遅延の後にこれらのルールの変更についての議論を開始しました。
この新たな改革の取り組みは、住宅の手ごろさが長年の懸念事項である都市において、ほとんどのテナントが支払う年間の値上がりを大幅に抑える可能性を持っています。
現在、市の規則では、インフレ率に応じて、家主がテナントのガスや電気料金を負担するかどうかにより、年間最大10%の増加が認められています。テナントの世帯に新たな居住者が追加された場合は、さらに高い家賃の値上がりが可能です。
ロサンゼルス住宅局からの提案は、増加を5%に制限するものです。その一方で、テナントの擁護者たちは、さらに低い3%の制限を市のリーダーに求め続けています。
水曜日の市議会の住宅・ホームレス問題委員会の会議で、議長のニティヤ・ラマン氏は、変更が「非常に必要」と強調しました。彼女は、州法の下では10%を超える増加が賃料搾取と見なされるが、市の規則では特定の状況下でその数値をはるかに超えることが技術的に許可されていると言いました。
彼女は「8%の家賃の引き上げ、2%の公共料金の料金、さらには子どもがもう1人増える場合にはさらに10%の引き上げが行われる可能性がある」と述べ、こうした規定は家主とテナントの間での公平性を維持しないと主張しました。「我々の現在の構造は、意図した通りの働きをしていない」とも述べました。
しかし、ラマン氏は、ルールが小規模な家主やその長期的なテナントに害を及ぼさないよう、慎重に作成されるべきだとも強調しました。「我々は、市の生態系全体で最も古く、最も脆弱な、そして収入が不安定なテナントを追い出すことを助長しないようにしたい」とラマン氏は述べました。「我々の今後の政策選択は、非常に重要かつ複雑です。」
ロサンゼルスの家賃規制は、非常に高いインフレの時期に創設され、1979年に施行されましたが、1985年に最後の更新が行われました。これらの制限は一般に1978年10月以前に建設された賃貸ユニットに適用されます。ロサンゼルスの住宅在庫は大部分が古い建物で構成されているため、約75%のアパートに家賃規制が適用されます。全市民の約42%が年間家賃上限の対象となっています。
市議会の過去の改革の試みは、2009年の改革案を含め、失敗に終わってきました。現在の改革への取り組みは、COVID-19パンデミックの終息を迎えるころに始まり、市議会メンバーは新しい立退き保護を通じて、都市の家賃規制の公式な経済分析を依頼しました。
委員会は水曜日に新しい公式についての投票は行いませんでした。代わりに、都市の住宅局の代表や市が委託した経済ラウンドテーブルからのプレゼンテーションを拝聴しました。
公聴会には、低い許可された家賃の引き上げが緊急の必要性であると考えるテナントが詰めかけました。南ロサンゼルスのテナントであるエリザベス・エルナンデス氏は、テナント擁護グループ「Keep L.A. Housed」が提案している3%の上限を支持すると述べました。
「私たちの収入はすべて家賃に消えてしまいます」とエルナンデス氏は言いました。「私たちは毎日働いていますが、その半分が家賃に消えます。3%の上限があれば助けになります。」
経済ラウンドテーブルによる研究によれば、ほとんどの賃借人は、家賃に収入の30%以上を支出しており、これは連邦基準で「家賃負担」と見なされています。
市の最も貧しい賃借人の多くはさらに苦しい状況にあり、連邦貧困ラインを下回る人々の半数以上が、収入の90%以上を家賃に費やしていると報告されています。
「これは、苦しんでいる賃借人の都市です」と公的弁護団のクリスティーナ・ボイヤー弁護士は述べました。公的弁護団は「Keep L.A. Housed」連合の一員です。
「立退きがパンデミック以前と同じくらい高く、連邦の社会的安全網が次々と切り捨てられ、高齢者は固定収入の中で生活しています」とボイヤー氏は述べ、「3%から5%までの小さな変化は、数ドルにしか過ぎないように思えるかもしれませんが、テナントが負担できない実際の金額に変わります。」
「Keep L.A. Housed」は、家賃の引き上げを消費者物価指数の60%に基づくよう求めており、認められる値上げは非常に低いインフレ時には0%、高いインフレ時には3%に収まる範囲であるとしています。住宅局の推奨案では、下限が2%、上限が5%となっています。
しかし、多くの経済学者は、家賃規制がこれらの問題に対処するための有効な手段ではないと考えています。ビーコン・エコノミクスによる報告は、経済ラウンドテーブルの分析を批判し、その多くの推奨に反対しています。
ビーコンの創設パートナーであるクリス・ソーンバーグ氏は、家賃規制政策は一部のテナントに利益をもたらす一方で、他の人には害を及ぼすことが多いと述べました。たとえば、彼は、都市が現存のテナントに対する年間の増加を低くする場合、家主は空室の単位に対して賃料を引き上げ、コストを新しいテナントに転嫁すると言いました。
「市は、実際には広範な状況を変えないことに多くの時間、努力、政治的資本を費やしている」とソーンバーグ氏は言い、「たまたま一部の人に利益をもたらし、他の人には損を与えるだけで、全体としては本質的に何も変わらない」。
ソーンバーグ氏は、議会はむしろ新たな住宅を創出することに焦点を当てるべきであり、その結果、テナントは市場でより低い家賃を求める交渉力を得ることができると考えています。
ロサンゼルスは他の家賃規制のある都市とは異なり、高い許可増加率を持っています（都市が委託した報告によれば、3%から5%の制限がはるかに一般的であり、ガスや電気料金をカバーする家主が1%の追加引き上げを認められることはまれです）。
経済ラウンドテーブルの元社長で、報告書の共著者であるダン・フラミング氏は、公共料金の上乗せが時間の経過とともに、テナントが家主に提供するコストよりも多くの家賃を支払わせる結果になると言いました。「5年間で、各サービスによって家賃が150ドルから240ドル高くなる可能性があります」とフラミング氏は述べました。
COVID-19パンデミック以降、賃貸住宅の運営コストは大幅に増加しています。建物の維持管理、保険料、修理コストなどが、全体的なインフレ率を超えて急速に上昇しています。
これらのコストは、ロサンゼルス市議会が賃借人の立退き保護として、延滞家賃の支払いを認め、賃貸物件に対する家賃引き上げを4年間凍結した時期に上昇しました。
少数のユニットを所有する家主たちは、さらなる制限があれば、市の賃貸住宅市場から撤退する可能性があると述べています。すでに建物を売却した者もいます。
ジャヌ・ミルズ氏は、昨年エコパークの家賃規制下の4ユニットの不動産を売却しました。「不動産は確固たるものであり、私たちにとって信頼できる資産だと感じていました」と彼女は言います。「しかしロサンゼルス市では、もうそれを信じられません。」
ミルズ氏は、立退き保護が解除された後、家賃を支払わなかったテナントの一人を追放したと述べました。そのプロセスは約10ヶ月を要し、数万ドルの法的費用と失った家賃がかかりました。
彼女は、今こそ年間の家賃引き上げにさらなる規制を課す時期ではないと考えています。「これは、家主にとっての一つの釘をさらに打ち込むことになると感じます」と彼女は述べます。「生活が厳しい人たちのためのプログラムを持つことは重要ですが、ロサンゼルス市のように、家主にはその資源がないのです。」
今後の進展には、まだ多くの未回答の質問が残っています。水曜日の委員会会議では、いくつかの議員が、テナントに救済を提供しながら小規模な家主への不満をもたらさないルールをどのように進めるか不確実そうでした。
議員たちは、消費者物価指数が今後も信頼できる家賃の増加基準となるか否かという別の難題を取り上げました。トランプ大統領の政治的な意図による米国労働統計局の解雇があったため、彼らは「それは好ましい状況ではありません」と述べました。
議員たちはまた、どの特定の指標を使用するかという問題も提起しました。経済ラウンドテーブルの報告書は、住宅を除外したすべての消費者財のインフレ指標を基にすることを推奨しました。これは、すでに高い住宅費がさらなる家賃の増加を招かないようにするためだと述べています。
ビーコン・エコノミクスの報告書は反対し、家賃規制のような住宅関連政策は、住宅市場での実情を把握する指標に基づくべきだとしています。「この問題全体は、どのように公平性を維持するかに関するものです」とボブ・ブルーメンフィールド議員は述べました。
画像の出所：laist