ダラスの tallest tower の野心的な再設計計画が、主要な利害関係者からの支持を得たが、いくつかの妥協が必要となった。
昨年、 Hoque Global のマイク・ホークと PegasusAblon のマイク・アブロンが、メインストリートにあるバンク・オブ・アメリカ・プラザを購入し再開発する意向を発表した。その提案は遂に実現に向けた大規模な計画として、市がこの物件の活性化に向けたインセンティブを検討している。
二人は、901 Main PAHG Partners, LLC という名の下で、72階建てのタワーに対する買収を目指しており、提案書の中には4億9百万ドルの再開発計画が記載されている。
アブロンは、ダウンタウン コネクション 税区間 (TIF) およびダウンタウン ダラス 開発機関 (DDDA) の共同会議でその計画について説明した。
この会議で、両方の委員会は提案された9,800万ドルのインセンティブパッケージに対する推薦を全会一致で承認したが、いくつかの修正が加えられた。アブロンに要求された計画の駐車場に関する変更を対応するために追加の500万ドルを利用可能とするという妥協案が成立した。
アブロンは「全力を尽くそうとしている」と会議で述べた。
この計画は、ダラスがパンデミックによって生じた不動産の空き問題やリモートワークの増加に対処しようとする中で動いている。競合する D-FW の近隣地区と同様にほとんどの都市がその問題に直面しているが、ダウンタウンではその問題がより顕著である。2024年のダウンタウンオフィススペースの空室率は 27.1% に達しており、アプタウンでは 20% 未満である。さらに不動産の価値は停滞するか、低下している。
市は多面的にダウンタウンの活性化を優先課題としており、バンク・オブ・アメリカ・プラザの南にある新しい華やかなコンベンションセンターなどがその一環である。アブロンは「今やリース可能なオフィスビルが誕生した」と述べた。
市に提出された計画の内容は次の通りである。
1. オフィススペースを180万平方フィートから150万平方フィートに削減
2. 新しい280の4つ星以上のホテルルームとホテルのアメニティスペースの追加
3. ホテルロビーとバンケットホールを含む新しいガラスとスチール構造の隣接ビルの建設
4. 現在の表面駐車場の上に1,115台収容の駐車場の新設
5. メインストリートを超えて新しいスカイブリッジを構築
6. ストリートレベルの小売店とレストランの追加
委員会のメンバーはこの計画に対して興奮を示したが、インセンティブパッケージに関してはいくつかの懸念が指摘された。DDDA 副会長のビリー・プリュウイットは、オフィスの空室が問題である一方、市がテナント改善やリース手数料の補助に乗り出すことは新たな境地であると指摘し、そのような施策が「プレイングフィールドを傾けるリスクがある」と述べた。
それでも、委員会はその問題やバンク・オブ・アメリカ・プラザの予算評価が 1億7200万ドルであることに対する懐疑的な見方を無視する形で進めることができた。彼らの主な問題は駐車場で、ダウンタウン ダラス 360プランの質量輸送の強調と、駐車場のような受動的な構造物の取り扱い方に対する懸念があった。
駐車場の上には住宅やオフィススペースを追加することも可能であり、アブロンはそれが提案書に明示されていなくとも意図されていると指摘した。
ただし、追加の建物を乗せるには特定の構造能力が必要であり、委員会はプロジェクトが進むにつれコスト効率が優先される恐れがあると懸念していた。
会議のある時点では、アブロンの提案が承認されないかもしれない状況に見え、彼は記録に不承認が記載されることを避けるために会議を棚上げにすることができるか尋ねた。提案が TIF および DDDA の両方から否決された場合、プロジェクトにとって大きな黒字となる可能性があった。
アブロンはガレージがただのガレージとして残るのではないと委員会を安心させようとしたが、インセンティブ契約でその要件を明示することには反対した。
「これは巨大な取り組みであり、追加の建物の要件を追加すると、最終的には私たちがこのプロジェクトを進めるのが難しくなるだろう」と彼は述べた。
最終的にプリュウイットは、インセンティブパッケージを追加の500万ドルを満たした上で承認するための動議を提出した。
その見返りとして、駐車場は上に 200 の住宅またはホテルユニットの負荷を支えられるように建設されることとなった。
それにより、これらのユニットが建設される保証はないが、将来的に必要としても可能になるであろう。
「私たちは、ガレージの上に何かを建設することが不可能にならないようにしたい」とプリュウイットは強調した。
今後の予定として、計画は10月6日に市の経済開発委員会にかけられ、22日に市議会がインセンティブの公聴会を開くこととなっている。
火曜日にインセンティブ計画と委員会の承認を得ることは、プロジェクトにとって重要であった。
もしアブロンと委員会が合意に達しなかった場合、901 Main PAHGは市議会に反対の印がつくか、または討議を継続し、市議会の承認が数ヶ月遅れる可能性があった。
2026年9月30日という物件取得の締切日が近づいていたため、その場合は非常に厳しい状況に置かれる可能性があった。
「私はこの問題をうまく進めようとしている」とアブロンは語った。
これで、プロジェクトは本格的に始められる。もし市議会がインセンティブのパッケージを承認し、市の職員がそれを勧めれば、このプロジェクトは2032年9月30日の重要な完成締切前に年間のマイルストーンを迎えることができる。
一般的な観客にとっては、市が承認した後の次のステップは、どの4つ星以上のホテルがバンク・オブ・アメリカ・プラザに居を構えるのかを見ることである。901 Main PAHGは、来年の取得締切前にそのホテルを確保しなければならない。
画像の出所：dallasnews