シカゴのオフィスマーケットでは、トップクラスの物件の空きスペースが縮小しており、これはテナントが次のクラスのオフィスプロパティへと移行するきっかけとなっています。
JLLによれば、現在市場において活動中のテナントの90%以上がTier 2スペースを探しています。
Q3の終わりに向けて、Tier 1資産の空き率は約9.5％であり、新たな建設計画も乏しい中、入居希望者の期待がTier 2プロパティ、特にウェストループエリアに集中しています。
第3四半期の間に、Tier 2スペースの直接吸収量は約172,000平方フィートであり、また約30,000平方フィートのサブリース吸収も報告されています。
JLLが定めるTier 1資産は、2015年以降に建設された最新のClass-Aビルディングとして、最先端の技術を備え、最高のロケーションに位置しています。一方、Tier 2は2000年から2014年に建設された古めのClass-A、または「A−マイナス」に分類されます。
これらの建物は、改修やアメニティ、ロケーションのおかげで依然として競争力があります。
例えば、マーチャンダイズマートは魅力的なTier 2ビルの代表例です。
テナントが減少し、空きサブリーススペースが多くなる中、そのスペースはすぐに使える状態で迅速に貸し出されています。
Tier 2スペースの総リースボリュームは、過去4年間で増加しており、2024年には2023年と比較して16％増となっています。
2025年までにシカゴでは約240万平方フィートのTier 2リースが締結され、2024年を上回る勢いです。
この動きは、トロフィー資産へのリースが支配してきたマーケットを、ついに変化させる可能性があります。
Tier 1プロパティは2020年以来630万平方フィート以上を吸収し、市場を明確に上回る結果を出していますが、Tier 2は130万平方フィートを失い、より広範な中心業務地区では1090万平方フィートを失いました。
Tier 2の空き率は約19％であり、供給率は約18％です。
高品質なTier 2スペースを探すテナントの数は、トロフィーテナントが妥協しなければならなかったり、Class-Bのテナントがより良い物件へ移行したりする需要増加により、平均以上となっています。
「パンデミック前、Class-Bオフィステナントは一般的に自分たちのスペースに満足しており、コスト削減の理由でそれを求めていました」とレオン氏は述べています。
« しかし今日、Class-BテナントはClass-Bオフィスにとどまることが少なくなってきており、企業は自社のスペースをグレードアップする利益をますます認識しています。」
そのため、ブローカレッジはテナントが次善のスペースを埋めていく傾向が続くと予想しています。
JLLは、今後5年間でTier 1の空きが正常化することを見込み、Tier 2ビルへの需要が顕著に増加すると予測しています。
新たなオフィス開発が最小限であるという「あり得るシナリオ」の下では、Tier 1の限られた供給が、テナントを古いが改装されたスタックへと誘導すると見込まれています。
テナントが行く場所には、投資家もついてくるでしょう。
「投資の観点から見ると、正しい割引価格でそのビルを見つけられれば、これらのビルの多くが大規模な改修を必要とするでしょうが、そこが市場の行く先だと思います」とレオン氏は述べています。
特にウェストループは、マーケットの上部での空きが減少することから恩恵を受けると見られています。このサブマーケットは、市内のTier 1およびTier 2スペースの60％を占めています。
メトラやCTAへの近接性、そして駐車場が展開されていることが、このエリアの利点です。
シカゴCBDにおいてスペースを探しているテナントの約55％がウェストループをターゲットにしており、そのうち43％がセントラルループからの移転です。
新しいテナントはTier 1およびTier 2プロパティに集中し、2025年から2027年にかけてリースの期限を迎えるアクティブなテナントが4分の1に及ぶことで、Tier 1の供給の限界がTier 2への需要を促進するとJLLは予測しています。
「ウェストループはオフィスリースの最大の推進力です」とレオン氏は言います。
また、川に近い物件はリースにおいて大きな利点であり、リバーノースはその恩恵を受ける潜在性があります。
JLLは、シカゴ川の近くにあるTier 2ビルがテナントの興味を集めるが、建設コストの上昇やプロジェクトのタイムラインが未確定であるために、すぐに使えるスペースへの需要が急増していると述べています。
「新しく改装されたビルをローンチする際には、多くの場合、最前線に立っているのです」とレオン氏は述べています。
画像の出所：bisnow