シカゴの医療オフィス市場(MOB)では、スペックスイート（即入居可能なオフィススペース）の需要が急増しています。 これは、医療提供者が数週間以内に入居できるスペースを求めているためです。
先日、566 W. Lake St.で開催されたBisnowのシカゴ医療サミットでのパネルディスカッションで、複数の専門家がこの傾向について触れました。 彼らの見解によると、スペックスイートはシェルスペースよりも早くリースされており、今後の市場の主流となる可能性があります。
今後10年間で外来患者の訪問が18%増加する見込みである一方、入院患者の訪問はわずか5%の増加が見込まれています。
エコ・リアルエステート・キャピタルのジョン・ボヤジアン氏は、「建物を購入する際、できるだけ早くリースすることが重要であり、スペックスイートがあることは私たちの計画にとって重要です」と述べました。
今後5年間で、米国の65歳以上の人口は約700万人増加し、それに伴い年間2300万件の追加医療訪問が見込まれています。
この成長は医療オフィスの空室率の低下と賃貸料の上昇を促進すると、マーカス＆ミリチャップの報告書は示唆しています。
最近のCBREの医療オフィスレポートによれば、全米のMOBの平均空室率は四半期ごとに3ベーシスポイント増加し、前年同期比で41ベーシスポイント上昇して9.9%となっています。これは、新規建設物件の供給が需要を上回っているためです。
ボヤジアン氏は、医療提供者が迅速にスケールアップを進めているため、特注のスイートを待つ余裕がないと指摘しました。「多くの医師は、スペースを見つけるために6か月、8か月、10か月待つ余裕がありません。 彼らは30日以内に必要です。 したがって、即入居可能な物件があれば、すぐに賃貸されるでしょう。」
彼の会社は、建設が完了する前にテナントを確保することができ、貸し手もこのアプローチを支持しているとのことです。
通常、家主が大部分の内装費用を負担し、テナントが賃料を管理可能にするために一部を還元することが多いと述べました。
ベントラスのシニアバイスプレジデント、ブライアン・フライ氏は「全国でスペックスイートへの投資で素晴らしい成功を収めています」と述べています。 彼によれば、初期の建設コストは高いものの、強力な病院システムを持つ市場では良好なリースの動きが見られています。
「テナントはすぐに引き渡され、私たちも迅速に契約を締結しています。 今年は本当に良い付加機会となっています。」
シカゴの医療市場には支配的なプレーヤーが存在せず、どのシステムも20%を超える市場シェアを保持していないため、市場は非常に競争が激しいとフライ氏は述べています。
さらには、市内の不動産税が他の都市に比べて非常に高いため、運営費がかさみ、賃貸料に圧力をかけているとも指摘されています。
それでも、地元のシステムの野心は急速な成長を促しており、特に専門的な医療において顕著です。
アドボケート・ヘルスケアは2024年末にシカゴ南部で10億ドルの投資を発表したことが、市場に重要な資本が流入していることを示しています。
シカゴ市場は、インディアナ州西部の近接性という興味深い特徴を持っています。ここでは、多くのトップ医療システムが隣接州に手術センターを持っています。
マンスターは特に注目のスポットです。「そこではほぼ倍の利益を上げ、手術の費用も半分で済むことができます」とレメディ・メディカル・プロパティーズのジャック・ギャビン氏は述べています。
医療システムは、主要なサービス（プライマリケア、検査室、理学療法）を一箇所に集約し、フラグメンテーションのない記録を保持し、患者の忠誠心を強化し、紹介を自社内に維持しようとしています。
また、このモデルは緊急治療、画像診断、多専門診療を含むように拡大しています。これらは異なる専門分野が必要に応じて週の異なる日々に対応できる柔軟なレイアウトを持っています。
「今後の拡大において、すべてのサービスが一つの屋根の下に存在することが非常に重要であると考えています。」とギャビン氏は述べています。
画像の出所：bisnow