ニューヨーク市の連邦補助住宅プロジェクトの一部の民間管理者が、建物内の健康や安全問題を改善できていません。
多くの住人は、補助金を失うのを恐れて声を上げることができずにいます。
これは、ニューヨーク市におけるプロジェクトベースの賃貸支援プログラムに関する調査シリーズの第2部です。
マリアはアパートの転居を必要としていました。
雨が降るたびに、彼女のマンハッタンの2ベッドルームアパートは窓から雨水が流れ込みました。
ある晩、彼女の家族が夕食に来たとき、天井からの雫に interruptedされました。
彼らは家具を部屋の中央に押しやり、乾かさなければなりませんでした。
「それは私にとって恥ずかしいことでした」と、マリアは語りました。
彼女は家主からの報復が恐ろしく、実名を使用しないでほしいとCity Limitsに頼みました。
彼女の家具は損傷を受けました。
ソファ、ベッド、カーテンは台無しになりました。
彼女はすべてを記録しました。
彼女はプロパティマネジャーであるマンハッタンノースに漏れを修理するように依頼しました。
しかし、管理者はマリアが最上階に住んでいないから、雨水が漏れることはできないと主張したと彼女は述べています。
カビが生えました。
彼女の子どもたち（6歳と8歳）は病気になり、咳をして学校を休まなければなりませんでした。
これはベビーシッターを雇うことを意味しました。
「なぜ彼らが私の生活をそんなに難しくするのか分かりません」とマリアは言いました。
彼女はニューヨークのプロジェクトベースの賃貸支援（PBRA）プログラムの約10万人のテナントの一人であり、彼女のような危険な状況に住んでいる人々がいることが、市のデータや自由情報法に基づく合衆国住宅都市開発省（HUD）への報告から明らかになりました。
PBRAテナントは、主に低所得の有色人種の住民で、高齢者や障害者の方が多く、彼らの住宅補助を維持するためにプロパティマネジャーとコミュニケーションを取るのにも多くの困難を抱えています。
City Limitsの前回の調査では、この非遵守のために、住宅品質の問題が長期間解決されず、住民の安全を脅かすことがあると報告しています。
テナントは、立ち退き通知を受けるリスクを恐れ、黙っていると言われています。
何週間も経った後、マンハッタンノースはマリアの問題を修理しませんでした。
彼女は医者から、子どもたちが喘息を発症するリスクがあるとの通知を受け、会社の管理オフィスに転居を要求しました。
「私がプロパティマネジャーに行ったとき、彼女は『ああ、あなたは新しいリースにサインすることになりますが、あなたは私たちに約7,000ドルの家賃を owedしています』と答えました」と、マリアは話しました。
彼女はどうしてそれが可能なのか理解できませんでした。
彼女は在宅介護員として働き、安定した収入を得ていました。
彼女は毎月、家賃を期日通りに支払っていました。
しかし、彼女も知らないうちに、マンハッタンノースは約1年半前に彼女の連邦住宅補助金を終了していました。
その理由は、所有する収入が彼女の記録と一致しなかったからです。
連邦住宅補助金は、HUDの中央システムから公的支援データベースの情報を取得しています。
PBRAプログラムを通じての彼女の補助金は、彼女の収入の30％を家賃として支払うことを可能にし、政府が残りを負担していました。
しかし、収入が一致しなかったため、マンハッタンノースは補助金を取り消し、彼女に市場価格で請求し始めました。
その後、彼らは立ち退き請求を行いました。
安全な条件の欠如とほとんど救済手段のない状況
一部のPBRAビルのテナントが修理を求めると、無視され、回避され、または言い訳をされることがよくあります。
彼らの住宅補助が問題を起こすと、時には管理者が彼らを追い出そうとすることもあります。
ニューヨークのPBRAビルでは、400以上のプロパティと65,000のユニットがありますが、これらは年を重ねています。
1974年に始まったこのプログラムは、創設当初とほとんど変わっていません。
HUDは州の住宅信託基金法人と契約を結び、モニターを雇用し、テナントに補助金を提供しています。
HUDのリースおよびニューヨーク市の法律に従い、プロパティマネジャーは住居の安全性を提供し、修理に対応する責任を負っています。
しかし、アドボケートは、民間管理モデルと監視の欠如が、PBRAマネージャーがメンテナンスを後回しにするインセンティブを与えていると指摘しています。
「この問題の核心は、これらの民間会社が利益を追求し、利益を最大化するために何をしても構わないということです」と、Legal Services NYCの弁護士アシュリー・ビルエットは語りました。
PBRAビルの状態は様々です。
一部は、アリシア・キーズやティモシー・シャラメのような才能を誕生させた伝説的なチェルシーのアーティストとその家族のための拠点であるマンハッタン・プラザのように評価される一方、他の一部はミッチェル・ラマの手頃な賃貸プログラムに関連しています。
しかし、PBRAプロパティの大部分は、ハーレム、ブロンクス、セントラルおよびイーストブルックリンに点在する小規模な民間管理ビルです。
平均的なビルは1947年に建設されました。
ニューヨーク市のPBRAポートフォリオ全体では、ユニットの4分の1ごとに住宅コード違反があります。
最近のHUDの物理検査データでは、ニューヨーク市のPBRAプロパティの4分の1に生命を脅かす健康および安全上の欠陥が指摘されています。
一部のプロパティは他よりも悪化しています。
スタテンアイランドのパークヒルアパートメントでは、過去10年間で1万件以上の住宅コード違反が発行されています。
プロパティを所有するDelshah Capitalの創設者マイケル・シャーは、この建物が市の住宅保存開発局（HPD）からの包括的なリハビリの計画に入っていると述べました。
パークヒルでは、今年だけで400件の違反が報告され、3,000件以上の重大な「クラスC」違反がありません。
過去10年間で各ユニットに対して12件の違反が発生しており、2,000件の違反が未解決のままです。
マンハッタンノースのプロパティの状況も同様に厳しいです。
同社の3,000ユニットのPBRAポートフォリオ全体で、各ユニットごとにほぼ1件の開いている住宅コード違反があります。
2016年以降に発行された違反の4分の1は、住民の健康に即座の脅威をもたらす深刻な「クラスC」違反です。
ハーレムの1775ハウスでは、250ユニットのうちほぼ9件の違反があります。
過去10年間で321件の違反が未解決です。
HUDに関するプログラムのモニターCGIのメモによると、マンハッタンノースはあるテナントをいじめ、嫌がらせし、危険なアパートに放置したと記録されています。
リサ・グラントという別のテナントは、彼女のユニットに鉛や複数の漏水、カビがあることが、ニューヨーク市の住宅保存開発局（HPD）による検査の記録から示されています。
マンハッタンノースは、少なくとも6カ月間、グラントの苦情に対応しませんでした。
グラントは2023年11月に修理を求めて訴訟を提起したと、裁判所の記録は示しています。
プログラムモニターCGIがニューヨーク州の住宅開発局に送った報告書には、彼らが「この管理業者、マンハッタンノースに非常に懸念している」と記入されています。
「テナントの懸念は、健康および安全に関するものであり、管理者からの応答を得るのに長引くことがよくあります」とCGIの記録にはあります。
「住民は、管理者に報告した健康と安全に関する懸念に対し、誰もフォローアップしに来ないことをしばしば不満に感じています」とCGIのSGIはつぶやきました。
「この問題についてHUDにエスカレーションする必要があることを信じています。」
HUD及びCGIは、マンハッタンノースの管理慣行に関する質問には回答をしませんでした。
また、HUDはCGIのレポートに対する彼らの反応の詳細を提供しませんでした。
マンハッタンノースは、修理問題やスタッフによる嫌がらせについてのCity Limitsからの詳細な質問には回答しませんでした。
CGIの管理評価によれば、ほとんどのプロパティマネージャーはメンテナンスと鉛塗料規則に関する評価を通過しています。
しかし、アドボケートは、これらの報告書が実際にはHUDに管理方針や建物の状態についての情報をあまり提供しないと言っています。
たとえば、管理代理店は適切な立ち退き手続きを行っているかどうかについて評価されます。
しかし「それははいかいいえのチェックボックスであり、プロパティマネージャーが自己報告した答えを受け取るだけです」と、Legal Services NYCのプロジェクトベースのセクション8住宅専門の弁護士モリー・ロケットは述べています。
CGIは、彼らが監査をどのように行っているかや、どのようにしばしば未解決の住宅コード違反や物理検査の欠陥のあるプロパティをHUDが義務付けた管理および占有審査で通過させるのかについての詳細な質問には答えませんでした。
「[CGIの代表者は]、プロパティマネージャーに対する圧倒的な力の下でテナントの利益を代表するインセンティブがなくなっています」とロケットは言いました。
住民が助けを求めると、彼らはしばしば、そのプログラムを監督しているさまざまな団体の間でたらい回しにされると言います。
PBRAプログラムを利用している家賃者は、ニューヨークの他の家賃者と同じ安全な生活基準を享受する権利があります。
何か問題が起こった場合には、311に電話をかけ、住宅コード違反を発行するよう市に求めることができます。
違反が積み重なると、住人は賃料を保留したり、修理のために訴えたりできます。
（過去10年間にニューヨーク市PBRAビルでは、800人以上のテナントが修理を求めて緊急法的訴訟を起こしています。）
しかし、PBRAの住民にとっては、彼らの家賃補助の流れを制御している会社がメンテナンスも担当しているため、管理者は非常に大きな影響力を持っていますと住宅アドボケートは指摘しています。
PBRAビルでの他のテナントも、難アクセスの管理が修理を行うことを難しくしていると述べています。
ニコール・E（名字は伏せています）は、マンハッタンノースのアパートメント、レキシントンガーデンズで「物事が修理されるまでには長い時間がかかる」と言いました。
「それは歯を引き抜くようなものです。」
彼女は、レキシントンガーデンズの管理オフィスはしばしば混雑しており、修理や再認定の援助を得るのが難しいと述べました。
HPDは過去10年間でレキシントンガーデンズの100ユニットに対して1,000件以上の住宅コード違反を発行しました。
このプロパティには、発行された50件の違反が未解決のまま残っています。
住人は声を上げることで、時には標的にされることもあると示唆しています。
「私はHPDに電話します。
私は市に電話します。
そして、彼ら[管理者]はそれが好きではない」とマリアは言いました。
HPDの広報担当者はCity Limitsに、PBRAビルでの苦情や住宅コード違反については、他の私営ビルと同じように扱うと語りました。
HPDは、訴訟、代替執行プログラム、緊急修理プログラムなど、問題に対処するためのさまざまな手段を持っていることを強調しました。
ナショナル・ハウジング・ロー・プロジェクトのスタッフ弁護士ブリジット・シモンズは、PBRA住宅における修理の問題は全国的なものであると述べています。
アトランタに拠点を置くミレニア・ハウジングが、怠慢なPBRAおよびセクション8の家主として今後の連邦契約を禁止されるまでには、数年にわたる全国的な団結努力が必要でした。
「それが広がることを許されているのは、HUDがその条件基準を強制する権限を持たないからです」とシモンズは述べています。
行き場がない
しばしば複合的な生活の質の問題が、住人を疲弊させます。
マリアのマンハッタンノースが管理するビルは、麻薬取引や暴力の温床となっており、彼女と彼女の子供たちがアパートから出ることが恐ろしいものにしていました。
彼女は、階段はコンドームの包装紙で litterされ、喫煙の煙が充満していると述べました。
ある男性は彼女のドアに来て嫌がらせをし、玄関マットの外にコンドームを置いたり、彼女を目撃したり、ある時は彼女を物理的に引っ張って彼女のアパートに入ろうとしました。
「彼は私が戻ってくるのを待っていました。
だから、彼が私の後ろに移動しているのを見ました。
彼は私のセーターを引っ張り、私は倒れました。
私は叫び始めました。」
隣人がバットを持って出てきて、嫌がらせをする男性を怖がらせました。
マリアが複数の警察報告を作成した後、彼女はアパートに転居するよう求めました。
しかし、管理者は彼女を同じ建物の別のユニットに移すことができるのが最善だと言いました。
彼女はどの建物の反対側の、数階下に移動しましたが、彼女の嫌がらせをする人から安全を感じることはできませんでした。
2年前に彼が別の罪で逮捕されるまで、状況は続きました。
しかし、一つの問題がすぐに別の問題に取って替わりました。
それは、彼女の新しいアパートが漏れ始めたときでした。
漏れのある窓を持つアパートからの2回目の転居は、書類の誤りによって保留されました。
マリアは、マンハッタンノースが彼女のPBRA補助金を終了した理由である収入の不一致は、彼女のせいではないと知っていました。
彼女はパンデミックの間に仕事を失った多くの人々の一人でした。
家賃は彼女の収入に連動しているため、彼女が新しい職を探している間、彼女は失業の間に収入が減少しました。
2021年に再雇用されたとき、彼女は新しい雇用者からのレターを持ってマンハッタンノースの管理オフィスに行きました。
しかし、彼らはそれを処理しませんでした。
マリアは同じ毎月の家賃を支払い続けました。
「でも私の心のどこかで、何かがうまくいかなくなるということが感じられていました。」
彼女は、管理者から補助金が終了したと通知されるまで1年半何の連絡もありませんでした。
民間管理者による書類上の誤りは、City Limitsが記録したように一般的です。
しかし、PBRAの独特な民間管理構造は、追加の困難を生んでいます。
多くのPBRA開発にはただ1つの建物があります。
そしてPBRA補助金は特定のユニットに結びついているため、移動が難しいのです。
ニューヨーク市の公営住宅やハウジング・チョイス・バウチャーのような他の連邦補助住宅プログラムにいるテナントは、選択肢が多くなっています。
NYCHAや民間市場のバウチャーには、選択肢がはるかに多くあります。
しかし、マリアのようなテナントには、柔軟性がほとんどありません。
「問題がある場合—あなたのアパートが住めない、あなたが家庭内の加害者と共に住んでいて、その状況から抜け出す必要がある—あなたが行ける場所は本当にありません」とビルエットは言いました。
マンハッタンノースが立ち退きを請求した後、マリアは、自身の修理を求めて自ら訴訟を行いました。
法的サービスNYCの支援を得て、マリアは2024年に転居を約束し、修理問題のために家賃を減免し、彼女の補助金を再開するという和解に成功しました。
「私は権利を持っており、何も気にしない。
私は彼らに好かれるためにここにいるのではない。
彼らを好きになるためにここにいるのでもない。
私はここにいる理由は、彼らが私の問題を解決する必要があるからです」と、彼女は語りました。
多くの場合、住人は問題を起こす余裕がありません。
もし彼らが出て行けば、行く場所はありません。
そして、それは彼らの補助金を放棄することになります。それは、ニューヨーク市の過剰に住宅市場における命綱です。
選択肢の欠如は、管理者に大きな影響力を与えるとアドボケートは言っています。
「ここから移動できたらいいのに」と、マリアは言いました。
「でも今、家賃は本当に高いから、自分で2,000ドルを支払う余裕はありません。」
画像の出所：citylimits