南フロリダのコンドミニアム市場において、開発者たちが新しいプロジェクトの開始を控える傾向が強まっています。これは、在庫水準の増加に対する懸念から来ています。
最近のマイアミリアルターズの報告によると、マイアミデイド郡ではコンドミニアムの在庫が14ヶ月分に達しており、バランスとされる6～9ヶ月をはるかに上回っています。この過剰な在庫が、開発者たちに新たな投資の検討を躊躇させていると、木曜日に開催されたBisnowのマイアミ市場の状態に関するイベントで語られました。
Two Roads Developmentのパートナー、テイラー・コリンズは、舞台上で「これは多くの在庫です。新たにラグジュアリーコンドを開発してさらなる在庫を増やす気にはなれません」と述べました。
連邦準備制度が先週25ベーシス・ポイントの金利引き下げを行ったにもかかわらず、コリンズは依然として慎重な姿勢を崩していません。南フロリダの高騰する建設、労働、保険コストは、新たな土地購入を難しくしています。
コリンズは、在庫水準が正常化するまで南フロリダの新規取得を控える開発者たちの姿勢を指摘しました。「海の近くで物件を購入し、『これを3年先に始める』と言っても、その資金を維持するためのコストがすべての利益を食いつぶしてしまいます」と述べました。
マイアミのコンドミニアム在庫は、過去1年間で25%増加しており、8月のリスティングは10,094件から12,637件に達しました。
Two Roads Developmentは、ラグジュアリーコンドミニアムプロジェクトのいくつかを進めているものの、例えば、関連グループ、ロックポイント、ウィトコフグループとの共同開発の56ユニットの「リバージュ・レジデンス・バルハーバー」や、建設中の185ユニット、55階建ての「エディション・レジデンス」などがあります。
報告によると、この地域ではさらに37のコンドミニアムプロジェクトが進行中で、合計9,000ユニット以上が予定されています。
The Continuum Co.の社長アリー・アイヒナーは「パイプラインを見ると恐ろしい感じがするかもしれません。なぜなら、たくさんのプロジェクトが控えているからです。ここでは勝者と敗者が出てきます」と述べました。
在庫の過剰さの多くは、2022年にロン・デサンティス知事が署名した上院法案4-Dによって引き起こされたものです。この法律は、30年以上の建物で3階以上のものに10年ごとの構造検査を義務づけ、資金を維持することを強制しました。
この結果、コンドミニアム市場は「運命のループ」に陥り、修理費用がかさむユニット、減価する価値、上昇する管理費、保険料の高騰が問題となっています。
マイアミリアルターズの調査によれば、古いコンドはよく売れにくくなり、販売までの中央値が106日となっており、前年の87日から長引いています。ファニーメイは、これらの古いコンドをローンの裏書きから除外する傾向を強めていると、マイアミヘラルドが報じています。
コリンズは、このような背景が在庫の状況を歪めていると述べましたが、それでも銀行や投資家にとっては過剰供給として映るため恐れられています。「14ヶ月分の在庫は歪んでいるが、我々がマイクロレベルで見ているデータポイントでもあります」とコリンズは説明しました。
「銀行はそのようには見ていないので、銀行に話をするとき、『ここには14ヶ月分の在庫があるが、あなたは何をしているのか？』と言われてしまいます」と続けました。
Two Roadsが市場を見守る一方で、いくつかの競合他社は前進を続けています。カルタグループの社長ガエタノ・カルタジオーネは、資金調達や販売、政治などの障害があっても、開発者たちは単に sidelines に座っているわけにはいかないと述べました。
「私たちの中には数年間何もせずにいることを許される人はほとんどいません。ダイナミックである必要があります。現在見えている市場に適応し、目の前の課題を乗り越える必要があります」と彼は述べました。
画像の出所：bisnow