アトランタの急増する家賃は、COVID-19パンデミック以降、多くの低所得の家庭をアパートから拡張滞在ホテルへと追い込んでいます。
これは全国的な現象ですが、地元の住宅専門家によると、ジョージア州の立法府は、より多くの住民が住まいを確保できるようにするために、二つの基本的な政策改革を実施することができると言います。
それは、家賃に加えて賃貸業者が請求できる「ジャンクフィー」を制限し、無頓着な賃貸業者に対してテナントがより多くの法的手段を持てるように州法を更新することです。
4人のクレイトン郡の母親たちは、アトランタ市民サークルに対し、彼女たちが手頃な価格のまともなアパートの不足のために、子供たちを高価な拡張滞在ホテルの部屋に詰め込むしかなかったと話しました。
週に400ドル以上の費用がかかるこれらのホテルは、家賃よりも高くつくことがありますが、家賃が高いセキュリティデポジットや隠れた費用のため、アパートに手が出せない多くの家庭が存在します。
また、基本的な修理を行うよう賃貸業者に要求すると、追い出される可能性があります。
その結果、拡張滞在ホテルはホームレスからの一時的な回避策となっています。
「サポートが得られないシングルペアレントとしては非常に難しい」と、6人の子供を育てているクレイトンの母、タニシャ・モレノは言いました。
もはや家賃を払える人々も、高額の前払い（家賃とセキュリティデポジットの合計金額）を用意することや、家賃の2.5倍から3倍の所得要件を満たすことができないかもしれません。
「家賃が高すぎるだけではなく、アパートに入居すること自体が非常に高額なんです」と、ジョージア州法律と正義センターのマイケル・ウォラーは述べました。
2024年に、ジョージア州の立法府は、安全な住まいを提供する法律を可決し、賃貸業者が家賃の2倍までしかセキュリティデポジットを請求できないようにしました。
ウォラーによると、これは前進ですが、アパートを手頃にするには不十分だそうです。
賃貸業者が家賃のほかに請求できる月額の「ジャンクフィー」を制限すれば、状況は改善されると清瀬・リンドセイが述べました。
かつては、駐車場やゴミ収集のような費用が家賃に含まれていました。
しかし、特にCOVID-19パンデミック以降、賃貸業者はこれらのコストを月額費用として家賃に追加することが多くなりました。
これにより、テナントが予想したよりも数百ドル高くなる可能性があります。
「家賃が例えば1200ドルの二寝室アパートだとすると、ジャンクフィーを追加すると1500ドルや1800ドルに膨れ上がることがあります。」と清瀬は言います。
高い家賃は低所得の賃貸者を追い出し、拡張滞在ホテルに戻るリスクを増加させます。
「立法府がもう一つできることは、賃貸業者が請求できるジャンクフィーに上限や制限を設けることです。」と清瀬は続けました。
ジョージア州は賃貸業者に有益な州であり、賃貸業者にはテナントよりも多くの法律的保護があります。
そのため、ウォラーや清瀬のような地元の住宅法の専門家は、権力の不均衡が生じていると指摘しています。
安全な住まいを提供する法律が発効する前の2024年7月1日以前、ジョージア州は、賃貸業者に対して最低限の居住条件を要求する法律が存在しない数少ない州の一つでした。
ジョージア州の新しいテナント保護法は、賃貸業者に対しアパートが「人間が居住できる状態」を維持することを要求しています。
しかし、具体的な居住基準が明記されていないため、何が居住に適しているかという具体的で適用可能なガイダンスが欠如しているとウォラーは述べます。
このため、テナントが賃貸業者に従うよう強いるのは難しく、健康的な危険（漏れ、黒いカビ、ネズミなど）を除去するにあたっても同様です。
ある州では、テナントが修理が必要な重大な問題がある場合、家賃を差し押さえることができます。しかし、ジョージア州ではそれが違法です。
「アパートがひどい状態であるか、何かが起こって修理が適切に行われない場合でも、法律は基本的に家賃を払い続けることを要求します。
もしそうしなければ、追い出される可能性があります。」とウォラーは言います。
ジョージア州のテナントには一部の法的権利がありますが、自らを擁護する責任があります。
例えば、賃貸業者が修理を拒否した場合、テナントは自分で修理費用を家賃から差し引くことができますし、賃貸業者を訴えることもできます。
しかし、多くのテナントは、居住条件に関する権利を知らず、訴えるための弁護士を雇う余裕がありません。
「下級裁判所でも、手続きが非常に難しく、時間がかかり、コストもかかる。」とウォラーは言います。
低所得の家庭は、アトランタ法律援助やアトランタボランティア弁護士財団などの団体から無料の法的支援を受ける資格がありますが、支援できる人数には制限があります。
安全な住まいを提供する法律に「人間が居住できる状態」という定義を追加することで、テナントが法的行動を取りやすくなります。
「ジョージア州の法律が…賃貸業者が従うべき最低基準をもっと明確に定めれば、居住可能な住居を提供するには非常に役立ちます。」と清瀬は述べました。
「そうでなければ、テナントが賃貸業者に対して修理を怠ったことに対しどれだけの権利を持つべきかは、個々の裁判官に委ねられるだけです。」と語っています。
画像の出所：atlantaciviccircle