ボストンのサウスステーションタワーがついに完成を迎えました。690フィートの高さを誇るこの雄大な建物は、125年以上の歴史を持つ駅の壮大な骨組みの上に立ち、オフィスや高級コンドミニアムが詰まっています。金融街を一望するその姿は、周囲のビルを圧倒する shine（輝き）を放っています。
最近行われた建物の見学では、51階のペントハウスバルコニーからボストンの街並みを見下ろしました。金融街の上空からの眺めは稀であり、ワンボストンプレイスや75州通りの屋上HVACシステムが北岸へ向かうトービンブリッジの緑の弓をフレームにしていました。
単位から単位へと移動し、カラカッタゴールドの大理石を踏みしめながら、南向きの展望に切り替えました。11階にはタワーの住人が集うプライベートパークがあり、緑の広がりをてんとう虫としながら広がっています。この手入れの行き届いたエーカーを越えると、チャイナタウン、ドルチェスター、ブルーヒルズへの眺望が広がっています。南東高速道路では、車が交通渋滞の中をおもちゃのように這っています。大西洋通りの歩行者は小さな点のようにしか見えませんでした。
ボストンの計画部門の責任者であるカイロス・シェンは、新しいタワーを「ミックスユースのダウンタウンの願望を一つのプロジェクトに凝縮したもの」と表現しています。周辺地域もそれに続き、21棟の建物が住居に転換され、約1500人の人々が新たなレストランやバーと共に、ラッシュアワーの後も賑わいを見せる予定です。「パンデミック以来、最高のオフィスワーカーの戻りを見ています。」とダウンタウンボストンアライアンスの責任者であるマイケル・ニコルズは言います。「同じく、パンデミック以来、最高のフットトラフィックの戻りを見ています。小売店舗の占有数も最高です。この近所は正しい方向に進んでいます。」
サウスステーションタワーは、ボストンのダウンタウンの未来の一部に過ぎません。ダウンタウンを対象とした大規模な再開発計画「PLAN: Downtown」もあります。この計画では、ダウンタウンクロッシングの東側に「空のゾーン」が設けられ、開発者は最大700フィートの高さを建てることができるようになります。これはサウスステーションタワーやウィンスロップセンターとほぼ同じ高さです。ワシントン通りの西側では、建物は155フィートに制限されますが、居住主体のプロジェクトとして歴史的なランドマークを保存する場合、計画開発地区（PDA）の承認を得ることで、その制限を超える可能性もあります。
しかし、この新たな開発は多くの人に歓迎されてはいないようです。一部の地域コミュニティのリーダーたちは、提案の中の重要な要素に衝撃を受けたと述べており、新たな高級コンドミニアムやアメニティが低所得層や中所得層の住民に何の利益ももたらさないのではないかと懸念しています。「これはバランスを取る作業です」とアジアコミュニティ開発公社（ACDC）のアンジー・リウは言います。「成長や開発の矛盾をどう解決できるかが鍵です。」
シェン氏はこの緊張関係は避けられないと見ています。「あらゆる世代において、ダウンタウンの再考と再発明の必要があります。」と彼は言います。サウスステーションタワーはその新時代を迎えています。ボストンは賭けをし、今その結果を見守る時です。
正直に言うと、多くのボストン市民はサウスステーションタワーの地上階以上には足を踏み入れないでしょう。しかし、地上レベルでも変化は目に見えます。何百万人もの列車の乗客が吹きさらしの工業プラットフォームに降り立つ時代はもう終わりました。今は、ペリ・クラーク・アンド・パートナーズが描く壮大なアーチ型天井が、旅行者を列車へと導いています。同時に拡張されたバス端末への迅速な接続を提供するエスカレーターの工事も続いています。壮大なアーチは、街へのより心地よい入口を創出しています。「交通ハブ内の統合は、このプロジェクトの重要な部分です。」と、プロジェクト開発者ハインズの北東部での業務責任者であるサラ・ホーキンスは言います。「私たちは公共責任を意識していることを理解しながら、バランスを取るのに努力してきました。」
さらに高く登ると、タワーはますます制限されます。「実際のところ、建物の居住者にとってそれは彼らのプライベートな家とオフィスになるからです。」とホーキンスは述べています。実際、この建物の住民やオフィスワーカーは通勤者と交流する必要すらないのです。周囲の州間から直接アクセスできる専用入り口を通じてGARAGE（ガレージ）に直行できます。新鮮な空気が欲しい時は、11階のプライベートグリーンスペースがあります。
このタワーの魅力的な特典は、683平方フィートの「ジュニアワンベッドルーム」を1,300,000ドルで購入する価値のある買い手に予約されています。36階はオフィスから住居へと移行するエリアで、建物のアメニティセンターとして機能しています。訪れた際、屋外プールの周囲にはタイルが置かれているところで、ハードハットやはしごがVRゴルフシミュレーターの周囲に散らばっていました。
シェン氏はサウスステーションタワーを単なる開発以上のものとして捉えています。「建物が小さな都市やコミュニティそのものとして進化しているという考え方が本当に進化しています。」彼は、このタワーが多層的なビジョンを具現化していると考えています。これは、ボストンの計画部門が何年もかけて実行してきた再ゾーニング計画の一環です。より密度と住宅開発を優先することを目指しています。
市長ミシェル・ウーのオフィスからのオフィスから住宅への転換プログラムと併せて、目的は夜間も住民がいるバランスの取れた近隣地区を作り出すことです。 “開発者や土地所有者には多くの使用に関して柔軟性を与えることが重要です。”とシェン氏は語っています。「ポリシーの観点からは、私たちは住宅が重要であることを強調し続けています。」この柔軟性は絶好のタイミングです。ボストンのオフィスマーケットは改善しているものの、依然としてパンデミック前の水準には達していません。
新しいウィンスロップセンターやワン・コングレスのような新しいビルに大型企業が移転しましたが、サウスステーションタワーの約600,000平方フィートのオフィススペースはまだリース待ちです。ウィンター通りを歩けば、一般的な歩行者の通りの中で
downtownの広い問題を目にすることができます。 “リース中”のサインや窓が覆われた店がそこかしこに見えてきます。
一方、ホーキンスはタワーの現在の空室率について動じていません。「私たちは、ボストンでの存在感を拡大し、固めようとしているいくつかの非常に真剣でエキサイティングなテナントとの話し合いを行っています。」と彼女は言っています。「期待できる発表があると自信を持っています。」彼女の楽観主義は伝わりますが、厳しい課題が待ち受けています。
グレーター・ボストンのオフィスの空室率は、今年初めに17%に達し、過去最高に達しました。ポストオフィス広場の友達の会の会長であるパメラ・メッセンジャーは、街の回復に対する見通しを他の地域の仲間たちよりも慎重なものと思っています。「私には、これはむしろ停滞のように感じられます。」と彼女は述べました。「それでも、私が間違っているなら、それでも構いません。」
サウスステーションタワーのロビーから出ると、ボストンの二つの都市の物語の真っただ中に足を踏み入れました。五分後には、レッジ・ウォン記念公園という、インターステート93のランプや過去の発電所の間に押し込まれた囲いのあるバスケットボールコートが立ち並ぶ細長いスペースに立っていました。この狭い空間は、チャイナタウンの数少ない公共の集会場所の一つであり、何人かの決意を持ったスケートボーダーたちがアスファルトの暑さと戦っていました。
このコントラストはチャイナタウンコミュニティランドトラストのエグゼクティブディレクターであるリディア・ロウの心に留まっています。彼女は、タワーに緑地が含まれることを知った時の最初の興奮を思い出しています。「彼らがそこに公園を持つと言った時は、「ああ、やった！」と思いました。しかし、次に読んだとき、’あれは入居者専用です’という内容でした。」レッジ・ウォン公園やデューイスクエアのそばでも、ボストンの7000人の住民にとっての屋外レクリエーションの選択肢はほとんどないと彼女は説明します。
隣接するレザー地区に住む建築家のキャサリン・フリードマンも同じ不満を抱いています。彼女は「この地域に人が増えることを嬉しく思っていますが、そのタワーが閉鎖的なデザインであることが気になります。」と語ります。このプロジェクトは「すべてのレベルで内向きに焦点を当てすぎています」と言います。「人々はガレージに直行し、自分たちのユニットに登り、そのプライベートパークに行くことができます。彼らは本当にそこで生活し、アトランティックアベニューやサマーセントを横断すらしないこともできます。」
ダウンタウン市民組織のフォード・キャバラリは、サウスステーションタワーを都市の逆転した優先事項の典型例と見ています。「サウスステーションの建設と完成は常に魅力的ではありましたが、継続する至極ありえない理論とのバランスをとらなければなりません。この探求がますます高級な住宅を建てるにつれて、ボストンの手頃な住宅の危機がどのようにして対処されるのでしょうか。」
キャバラリの不満は、個々のプロジェクトを超えて計画プロセスに広がっています。彼と他の市民は、計画部門が1月に発表したダウンタウン再ゾーニング案の最終案に驚きを隠せないでいました。山上の代替案との比較では、ワシントン通り沿いの高層ビルの廊下が突如として現れました。
ダウンタウンボストンネイバーフッドアソシエーションのリーダーの一人、リシ・シュクラも驚きました。「関係するアドバイザリーグループのメンバーの中から、私が知っている限りでは、「ワシントンストリート沿いで500フィートの建物の提案が提示される」ということを知っていたのは1人だけでした。」
計画部門は、住民からの激しい反発を受けて、公共公園近くの500フィートの建物を取り下げましたが、ダウンタウンボストンの一部地域で700フィートまでの建物許可は依然として保持していました。「我々の計画は完全に壊れています。」とキャバラリは言います。「悪いツールと悪い仮定を使用し続けることでは目的地には近づきません。」
その不満は、依然として同じチャイナタウンで続いている再ゾーニング計画で繰り返されています。ロウ氏は、密度や混合用途の開発に関するすべての話がボストンの不平等な開発の古い歴史が繰り返されているだけではないかと心配しています。「チャイナタウンは2.5 decades にわたる高級開発を経験してきました。この非常に小規模で低所得な地区は高層ビルに圧倒されています。」
ACDCのアンジー・リウは、もう少し外交的にこの問題を提示します。「私たちにとっての課題は、変化や成長がチャイナタウン周辺で起きる際に、在住者や小規模な企業がここに留まれるようにすることです。」彼女の理想的なシナリオは、今後の住宅ビルの20%のユニットを収入制限のあるものとし、ACDCや土地基金が監督する高所得対策プロジェクトに貢献する連携手数料を設けることです。
それでも、ダウンタウンボストンアライアンスのマイケル・ニコルズは、大きな変化についての懸念は誇張されていると考えています。「PLAN: Downtownがダウンタウンの質やキャラクターを圧倒的に変えていくという恐怖は、過剰弁護がされていると思います。」と彼は言います。700フィートの建物制限は威圧的に聞こえますが、彼は実際のところ、今日の地面に実際に不動産を持つ所有者や開発業者、大学のミックスがあるため、再開発される可能性の高いスポットはそれほど多くないと見ています。
今後の世代で南駅タワーを建てられる実際的な場所は「4、6カ所だと思います。」と彼は推定しています。立地や準備力のギャップは、立ち止まっているように感じてしまいます。
レッジ・ウォン公園に戻ると、ロウの土地信託組織は、レッジ・ウォン公園に必要なアップグレードのために300万ドルを調達する努力をしており、冷却舗装コーティングや水のミスト、日陰の木、チャイナタウンの約7000人の住民のための子供用遊び場などが含まれています。
南駅タワーの2ベッドルームのコンドミニアムに対する300万ドルという公園のための300万ドルという金額は、膨大なボストンの現代的な数学のイメージを持たざるを得ません。
現時点では、市の計画責任者は長期的な視野を持ち続けています。シェンとの対話の中で、彼はサウスステーションタワーが1980年代に実施されたインフラ投資によって可能になったことを指摘しました。 今日の再ゾーニングの努力は次の時代を築くことを目指しており、より密度、高品質の住宅、公共の利益を提供することを目指しています。「この種の変革は継続しています。」と彼は言います。「これは、活気あるダウンタウンの新しい章であると思います。
画像の出所：bostonmagazine