パンデミックにより電子商取引が急増した影響で、東ペンシルバニアの大規模倉庫が人気を博しました。 その需要が落ち着く中、テナントのニーズに応じて異なる工業セクターが台頭しています。
今、地域の企業はシャンローバイ倉庫（浅型倉庫）や小規模な工業ビルを求めていますが、建設費や土地、権利付与コストが高騰しているため、新築が進んでいません。
KBC Advisorsのブローカー、ブライアン・マカーディ氏は「小型倉庫の需要を満たす機会は確かにあります。私たちは、テナントがそれを求めていることを知っています」と述べています。
しかし、そのような物件を見つけるのは容易ではありません。
フィラデルフィア大都市圏では小型工業スペースの需要が高まっていますが、高コストが新しい投機的建設を妨げています。
Cresaのマネージングプリンシパルであるエリック・ザニサー氏は、クライアントがレイハイバレーで20K SFから30K SFのスペースを探す手助けをした際に、この供給不足を実感しました。
その企業は22フィートのクリア高さと高度なスプリンクラーシステムを必要としていました。
ザニサー氏は、その条件を満たす約50物件を特定しましたが、そのうち45物件は大型倉庫施設でした。
50K SF以上のユニットを収容できる物件は2件見つかりましたが、30K SFを分割することに同意したのは1つの貸主だけでした。
ザニサー氏は、今後しばらくは東ペンシルバニアのパイプラインに新しい小型工業プロジェクトが入ってくるとは予想していません。
「建設や開発コストに見合ったリターンを得るためには、テナントが支払いたくないような賃料を請求する必要があります」と彼は述べています。
マカーディ氏は、KBC Advisorsがこのセクターに対する投資家の関心を見ていると述べていますが、現段階ではプロジェクトは会話の段階を超えていないとのことです。
シャンローバイ倉庫（小型物件）は、投資家にとっていくつかの利点を提供します。
それらは、大型倉庫を支配する機関投資家とは異なり、小規模製造業者、ラストマイル配送業者、地元の請負業者など、より多様な利用者に対応します。
また、シャンローバイプロジェクトはマルチテナントであることが多く、投資家にとってリスクが少ないという特徴があります。
コンプスタックの不動産インテリジェンス上級ディレクター、アリー・バウマン氏によると、シャンローバイのリース期間は短く、所有者は市場状況に基づいて賃料を頻繁に調整できます。
フィラデルフィア地域のシャンローバイ賃料は、最近数ヶ月で急騰しています。
150K SF未満の工業スペースの相場は、コンプスタックの調査によれば、前年同期比で約9％上昇しました。
これは、同社の7月の小型物件レポートで分析された9つの市場の中で最も高い上昇率です。
アトランタ、シカゴ、ダラス・フォートワースは、それぞれ約4％上昇しました。
しかし、フィラデルフィアのシャンローバイ物件のプレミアムは、他の地域よりも大きくありません。
コンパスタックの調査によると、フィラデルフィア周辺の建物は、他の大型倉庫に比べて約7％高い価格で取引されています。
他の9つの市場では、この割合はおおよそ21％に達しています。
供給不足がフィラデルフィアにおける賃料プレミアムの大きな要因ですが、小型倉庫施設で得られる平方フィートあたりの追加収入は、依然として新しい投機的建設が実現しない理由です。
それは、大型施設よりも、シャンローバイや他の小型工業施設が主要な人口密集地に近接する必要があるため、土地コストがさらに大きな課題となるからです。
マカーディ氏は「私たちはインフィルエリアにいるため、最初から利用可能な土地はほとんどありません。そのため、土地価格が重要です」と述べています。
「賃貸料がそれに見合って上昇する必要があります」。
支払える企業はビルド・トゥ・スーツプロジェクトを進めていますが、そうでない企業は地域の既存ストックでやりくりしています。
建設コストは全国的に高騰しており、フィラデルフィアでは特にその圧力が強いです。
ターナー＆タウンゼンドの調査によれば、フィラデルフィアは今年の夏に国内で5番目に高価な建設市場であると特定されています。
小型工業プロジェクトのコストは平方フィートあたりではさらに高くなっています。
ザニサー氏は「巨大な矩形の建物は、平面積に対する壁の線形平方フィートの比率が好ましいためです」と説明しています。
「小さい矩形の場合は、内部面積に対して壁の割合が高くなります」。
また、小型工業プロジェクトに対する法律や権利付与のコストは、大型倉庫と同様に高くつきます。
KBCのブローカー、ブラッド・ブーン氏は「これらの費用を最小にする方法を見つけるのは難しい」と述べていますが、一部の建設技術が建設コストを削減する助けになる可能性があると指摘しています。
機関投資家は、通常、コンクリートパネル壁を使用して小型工業スペースを建設しますが、これは比較的高価です。
しかし、これらの構造は、プレエンジニアリングされた金属壁を使用して建設することも可能で、こちらの方がわずかに安価です。
ペンテックス・コンストラクションは、金属壁を使用することで、シェル建設コストを5％から10％削減することを目指していますと、プレコンストラクションのシニア副社長マーク・ギンター氏が述べています。
しかし、レイハイバレーで計画している40K SFの工業ビルでは、そのコスト見積もりが79ドル/SFに達しました。
これは従来の建設技術と比べてわずか3.7％の低下に過ぎません。
ギンター氏は、この建物の形状が複雑で、これらのコスト削減の一部が不利に働いたと述べています。
短期的なコスト削減は、未来の再販に焦点を当てた機関投資家にはあまり意味がありません。
金属壁を使用した建物は、コンクリート製の建物に比べて耐久性が低いと見なされるため、利回りが低くなるからです。
小型工業スペースの投機的コンストラクションの大規模な波は、しばらくはフィラデルフィア地域には訪れそうにありませんが、最近数年でいくつかのビルド・トゥ・スーツプロジェクトが登場しています。
ブーン氏は、イースト・キャピタル・パートナーズがStateside Vodkaのために48K SFの倉庫をフィラデルフィア郊外に建設したことを強調しています。このプロジェクトでは金属壁の手法が利用されました。
また、マルヴァーンにあるスリー・タウン・ロードの付近に新しい金属壁の建物がいくつか建設されており、その中にはリビアンの電気自動車サービスセンターもあります。
東ペンシルバニアでは、ほぼ投機的な建設が行われていないため、新築が手に入らないシャンローバイや小型の利用者は既存の在庫でやりくりしています。
ブーン氏は、「それらのテナントは、必ずしも彼らの需要を完全に満たさないスペースでやりくりしています」と述べています。
画像の出所：bisnow