かつての栄光を失った産業都市の中で、デトロイトはしばしば再生の模範として称賛されますが、その進展はフィラデルフィアと比較すると控えめです。
モーターシティは、苦境にある産業都市がどのように真に自らを再発明できるかを示すフィラデルフィアと比べると、その回復は限られたものです。
新世紀の最初の頃、フィラデルフィアは厳しい状況にありました。1950年以降、居住者の4分の1を失い、かつて誇っていた住宅の空き家が目立ちました。
36,000を超える町家の空き地が存在し、数十億ドル分の不動産価値が下落し、犯罪が増加していました。2000年には、財政破綻の瀬戸際に立たされ、州の介入がないと学校を再開できない状況でした。
しかし、その後20年間、フィラデルフィアはアメリカの都市復活の中でも最も目覚ましいものを成し遂げました。
その契機は、派手な大規模プロジェクトや巨額の連邦補助金ではなく、むしろシンプルなものでした。それは、新しい住宅建設に対する10年間の不動産税優遇措置です。
回復は1990年代末に始まり、センターシティでのオフィスから住宅への転換に対する税優遇が導入されたことで、空き商業スペースの削減を促しました。
しかし、真のブレークスルーは、2000年に法律が空き地にまで優遇措置を拡大したときに訪れました。
このアプローチは単純で、10年間、新しい家の所有者は改良に対する税金を支払わず、土地のみが課税対象となりました。
その結果として得られた経済的恩恵は、住宅価格を引き上げ、長年にわたり建設を停滞させていた査定ギャップを解消しました。
この税優遇措置は、小規模な建設業者から大手まで多くのプロジェクトを可能にし、数十年にわたって初めてフィラデルフィアが郊外と競争できるようになりました。
その結果は変革的でした。2000年から2023年の間に、フィラデルフィアは60,000以上の住宅ユニットを追加し、そのほとんどが古い街区の”欠けた歯”を埋めるモデストな町家でした。
成長はセンターシティから放射状に広がり、周辺地域に徐々に拡大しました。
議会の地区の8割で空き地が減少しました。落ち込んでから50年以上が経過し、遂に市の人口は再び増加しました。
2000年代には1％、2010年代には5％の成長でした。
税優遇措置の効果を示す最良の証拠は、デラウェア川を挟んだ向こう岸にあるカムデンの様子を見れば分かります。
2000年代に始まったカムデンは、同様の住宅ストック、収入、空き率を持つ都市でした。
しかし、カムデンは2013年に開始された上からの補助金プログラムに依存しました。
その結果、フィラデルフィアの大都市圏の人口は2000年から2020年までの間に13％増加したのに対し、カムデンの人口は10％減少しました。
フィラデルフィアの空き地の割合は減少しましたが、カムデンでは増加しました。
フィラデルフィアの中心部の住宅価格は7倍に増加しましたが、カムデンではわずか3倍です。
フィラデルフィアが明らかに利益を上げたにもかかわらず、批判者たちは何十年にもわたってその税優遇措置を非難してきました。
その批判は、四つの主要な神話に基づいています。
第一の神話は、開発者たちが不労所得を得たというものです。
実際、ほとんどの新町家は小規模企業によって建設され、利益率は控えめでした。
税優遇措置がなければ、ほとんどのプロジェクトは実現不可能だったのです。
第二の神話は、新しい町家が手頃な価格ではなかったということです。
実際には、1ベッドルームあたりのコストでいえば、大型アパートのコンドミニアムよりもはるかに安価でした。
主に家族が住む所有者占有の町家は、住宅の所有と富を築くための実現可能な道を提供しました。
第三の神話は、税優遇措置によって長年の住民が追い出されたというものです。
実際には、ほとんどの新町家は空き地または朽ち果てた構造物の代替として建設されました。
国勢調査のデータは、古い町家での低所得者や少数派住民の加速された追放の明確な証拠を示していません。
実際、フィラデルフィアでは2000年以降、少数派の住宅所有者が増加し、彼らの蓄積した富は約100億ドル増加しました。
また、市は低所得家庭を保護するために自営業および高齢者の免税措置を拡大しました。
第四の神話は、税優遇措置が学校や市のサービスから資本を奪ったというものです。
その逆です。住民と投資を引き寄せることで、プログラムは税基盤を拡大しました。
2023年までに期限が切れた優遇措置からだけでも、年間1億3700万ドルが生まれ、総不動産税収は急増しました。
学校支出は州の支出に連動して増加し、数千の空き地を管理する必要がなくなった市は何百万ドルも節約しました。
このような明確な成果があるにもかかわらず、2022年には市議会が優遇措置を半減し、1％の開発税を導入しました。
町家の許可申請—復興の基盤—が激減し、大規模な開発プロジェクトがその穴を埋めるために急増しました。
そのシフトはフィラデルフィアの伝統的な高い住宅所有率を脅かすものです。
また、市役所は高額な上からのプロジェクトに乗り出しました。40億ドルの近隣保全イニシアティブ（2021年）と20億ドルの住宅機会プログラム（2025年）が、補助金を使った開発の細かい管理を目指しています。
しかし、フィラデルフィアは過去にもこれを試みたことがあり、2001年の近隣変革イニシアティブは大量に投資したにもかかわらず、ほとんど成果がありませんでした。
カムデンの州の補助金に関する失敗は、この同じ教訓を強調しています—そのようなプログラムは無駄、政治化、腐敗を招きます。
フィラデルフィアの経験は、下からの再生が効果的であることを示しています。
税優遇措置のもとで建設された町家は新参者に住居を提供するだけでなく、地域を安定させ、古い家屋の価値を引き上げ、スーパーやコーヒーショップといった利便施設をサービスの行き届いていない地域に広めました。
市がこの復興を持続させたいのであれば、完全な10年間の税優遇措置を再導入するか、今日の高い金利を相殺するために20年間に延長するべきです。
その結果、得られる利益の一部を市の厳しい賃金税の徐々の削減に充てるべきです。
人口減少、荒廃、商業空洞化に直面している他の都市は、フィラデルフィアから学ぶべきです。
フィラデルフィアの教訓は明確です：税優遇措置をシンプルで予測可能に保ち、民間市場を先導させることで、税基盤と地域を成長させることができるのです。
画像の出所：city-journal