最近のUCLAアンダーソン経営大学院とロサンゼルス中心部の法律事務所アレン・マトキンズによる商業不動産調査によると、州全体の開発者の三分の一以上が、関税と供給チェーンの制約に対する懸念からプロジェクトを中止または取りやめています。
この共同調査は、州内の140の不動産会社を対象に実施され、多世帯住宅、オフィス、小売業、工業部門を含むさまざまなセクターが調査されました。調査結果では、回答者の85%が新しい開発に対してより慎重になっていると報告しています。
アレン・マトキンズのセンチュリーシティオフィスのオペレーティングパートナー、スペンサー・カリックは言います。「不動産投資家や開発者は、不確実性に対して慎重です。関税や資本市場の困難について話すと、それが不確実性につながります。」
それでも、優れた取引への投資を求めている資金が相変わらず存在しているとカリックは述べました。
この資金は、現在特に多世帯住宅セクターから来ているとし、安定した多世帯住宅や新たな多世帯住宅の権利取得を含んでいます。
ロサンゼルスにおける需要の高まりは、山火事の影響で住宅需要が増加しているため、すでに活発な市場がさらに活況を呈しています。
州全体で、多世帯住宅に対する需要は供給を上回っており、調査に回答したロサンゼルスの53%が今後さらに賃貸供給が厳しくなると予想しています。
オフィスと小売業に関しては、カリフォルニア州の大半の地域がオフィスの回復を見込んでいますが、ロサンゼルス、サクラメント、インランドエンパイアを除き、報告書によると、南カリフォルニアの専門家の27%だけが次の3年間で新しい開発サイクルが見込まれると考えています。
ロサンゼルスのオフィスマーケットは全体的に低迷していますが、カリックは郡内のサブマーケットの風景が異なることを強調しました。
「トレンドは非常にサブマーケットによって駆動されています。ダウンタウンLAは依然として課題ですが、センチュリーシティはアメリカ全体で最も熱いサブマーケットです。」とカリックは言いました。
アビソン・ヤング社は5月に、センチュリーシティが西海岸全体のオフィスサブマーケットで最も良好なパフォーマンスを示していると報告しました。
さらに、調査では南カリフォルニアのオフィスの開発意向が、アレン・マトキンズとUCLAの2024年冬の調査では9%から現在は16%に上昇したことが示されました。
未だ相対的に低いものの、カリックはオフィスの成長が見込まれる分野を明確にしました。
彼は、まずオーナーユーザーの建物に成長機会が見られるとし、次にクラスAプラスの物件がオフィス全体の中でもうまく機能していると言います。
ローカルでは、15年から25年の長期リースへのシフトも見られます。
「人々は調整しており、企業もオフィスに戻る新しいノームに適応しており、どれだけのスペースが必要かをよりよく理解している」と彼は述べました。
その結果、彼らはオフィスのフットプリントを拡大するための長期的な決定を下し始めています。
小売業界についても、ロサンゼルス、サクラメント、インランドエンパイアは期待が低い市場ですが、南カリフォルニアではノースカリフォルニアの開発業者よりも新しい小売プロジェクトの計画を持つ開発者が多いことが明らかになりました。
カリックがロサンゼルスで見ている最も一般的な小売開発は、Eコマースを介しては簡単にアクセスできない新ブランドや体験型小売に集中しています。
工業部門では、全米で調査回答者がロサンゼルスやサンフランシスコ、イーストベイ、インランドエンパイア、オレンジカウンティ、シリコンバレーの穏やかな賃料成長を期待しています。
「工業セクターは常に強いように見えます。これは大部分がEコマースによるものだと思います。」とカリックは述べました。
実際、Eコマースはこの調査で工業開発を促進する要因として最も多く挙げられ、データセンターやAIを上回りました。
ほぼすべての小売業者が、アマゾンと同じ配送ペースで運営しているため、顧客基盤に近い倉庫スペースの必要性は重要だとカリックは述べました。
それでも、調査によれば、南カリフォルニアの回答者の31%が、以前の調査の54%に対して、複数の工業プロジェクトが着工することを期待しています。
この減少に対して、カリックは、新しいプロジェクトに関するトレンドが全てのセクターで見られると述べました。
「不動産投資家や開発者は、この不確実な市場で建設を開始することに消極的であり、関税が翌日に上昇するかもしれない、または下降するかもしれないのに最大保証価格契約（GMP）をロックインすることに懸念を抱いています。」とカリックは述べました。
このため、新しい建設の開始時期に対する混乱が生じています。
既存の供給物件の占有率に影響を与える要因として、近年に取引された工業ビルの一部は高い賃料設定を実施していることが挙げられます。
「その結果、相対的に高い賃料設定が必要なビルは空いているままであり、賃料設定がそれほど高くない古いクラスBとCのビルがより多くのリース活動を見ている」とカリックは述べました。
画像の出所：labusinessjournal