COVID時代の建設ブームに続き、ボストン大都市圏のラボスペースはわずか5年で約2倍に増加し、4840万平方フィートに達しました。
しかし、バイオメディカル産業の急成長がほぼ停滞している結果、36％ものラボスペースが空室となっていることが明らかにされました。これは、ブローカー会社のNewmarkによると、過去最高の空室率です。
このスペースの過剰は、ボストン大都市圏が深刻な住宅不足に直面している時に特に目を引きます。実際、多くの空きビルがアパートメントビルを建設するための土地としても利用可能でした。
しかし、急成長期にラボ開発業者はしばしば住宅建設者を上回って土地を競り落としており、地域社会自体も新たな商業税収の見込みに歓迎の声を上げることが多かったのです。
しかし、現在のところ、空いているラボを転換することは、財政的にも物理的にも難しい状況です。これは、不動産業界にとって「この空いているスペースをどうするか？」という難解な問題を残します。
ラボスペースからオフィスや軽工業への転換、または古い中心街のオフィスビルを住宅に変えることは容易ではありません。
ラボビルは、他の多くのビルと比べて技術的に非常に複雑であり、 elaborate mechanical and air-treatment systemsが必要です。これらのシステムは、スペースを多く使用し、建設費も高くなります。
デザイン事務所Sasakiの科学技術プラクティスを率いるRishi Nandi氏によれば、ラボスペースの建築コストは平方フィートあたり約1200ドルであり、オフィススペースの50％以上高いと言います。
このため、ラボビルは投資家にとって意味をなすために、より高い賃貸料を要求します。
開発業者が建設資金を借りる際、建物が期待する賃貸収入をモデル化し、貸し手へのリターンの見通しを示します。
ラボのユーザーは、標準的なオフィスユーザーよりも通常高い賃貸料を支払います。ボストン大都市圏における新しいラボの要求賃料は平方フィートあたり約85ドルで、オフィススペースの平均が約50ドルであることがNewmarkの調査で示されています。
現在ラボスペースの別の用途を考えている所有者や運営者は、建物が「コアおよびシェル」状態にあることが多く、ほぼ完成しているものの、最終的なテナントの設備がまだ整っていない状態です。
しかし、いくつかの「コアおよびシェル」ビルでさえ、数百万ドル相当のHVACシステム、冷却塔、その他の特殊設備が含まれています。
さらに、ラボスペースをオフィスや住宅に変換する際の物理的な課題もあります。
通常、ラボビルの約40％はオフィス用として設計されていますが、建物全体には信頼性の高い機械システムや冗長電源が必要です。
これは、電力の停電の際に研究が失われることを防ぐためです。また、より高度な換気も必要です。
ラボビルは、オフィスビルの3倍の機械設備が必要であると、JLLのシニアチーフエンジニアであるLarry Dubord氏は述べています。
74Mというビルの17階にある機械フロアでは、10フィート×20フィートの空気ダクトが大部分を占め、下の作業空間に空気を流しています。
ラボビルのHVACシステムは、自社内で空気を再循環させるのではなく、外気を常に取り入れ、その空気を温めたり冷やしたり、脱湿したりして空間に導入します。
そのためのダクト工事はしばしば天井を高くすることが求められ、賃貸可能なスペースを削減することになります。
300フィートのアパートのタワーは、少なくとも25階にわたって数百のユニットを有することができますが、294フィートの74Mビルはテナントのためにわずか15の賃貸フロアしかありません。
設計の違いは賃貸可能な収益にも影響を与えます。Nandi氏は、「これを財務モデルの観点から見ると、明らかに賃貸スペースが少ないことが分かる」と述べています。
また、異なる種類の建物がデザイン規則や使用条件において小さいが重要な違いを持つと言います。
たとえば、倉庫はより重い荷物を安全に運ぶために、より堅固で厚い床が必要ですし、住宅の建築基準は多くの窓を要求します。
エレベーターや階段、バスルームの配置も、ラボビルと住宅や工業ビルの間で異なることがよくあります。
「それを実現するには、多くの再調整が必要です」と述べ、効率的ではないとも付け加えました。
そのため、ほとんどの所有者は市場の回復を待つ以外に選択肢がありません。
ただし、一部の所有者はボストン周辺の他のユーザーにマーケティングを検討しており、オフィスや医療オフィスの近接使用や、郊外の「タフテック」や先進的製造業者をターゲットにしています。
ラボビルを生命科学企業にリースしている開発業者の一つ、Boston Properties（BXP）は、Life-Sciencesの本部近くにある290.5百万ドルのラボビルの建設を2021年に開始し、今年初めに名前未発表の生命科学企業とオフィススペースのみの賃貸契約を結びました。
BXPの社長Doug Linde氏は先月、ウォールストリートのアナリストに対して、他の2件の同様の取引を交渉中であると語りました。
「生のスペースに関するオフィス取引の経済は、現在のラボ市場で競争するために必要なテナント改善を考慮すると、ラボの取引よりもはるかに優れています」と述べています。
まだ建設が始まっていないラボプロジェクトの開発者にとって、用途変更は財政上の損失を伴うことがあるかもしれません。
多くは、より高いラボの賃貸料を予想して土地にプレミアムを支払いましたが、住宅などの他の用途に変更すると、全ての設計業者や弁護士、エンジニアの費用が必要となることがあります。
しかし一部の開発者は変更を決定しています。
6月、Bulfinchの社長Robert A. Schlager氏は、ルート128の旧Muzi Fordディーラーの用地に対する長期承認されたラボプロジェクトから住宅とホテルへの移行を検討していることを、Needham地区の計画委員会に語りました。
このシフトは、自治体にとってもコストを伴うことがあります。
ボストン大都市圏の多くの市町は、課税基準を多様化し、商業税収を増やすためにラボブームに大きく依存しました。
これにより、住宅所有者への負担を軽減することができると考えられていました。
サマービルでは、2020年以降、近く2百万平方フィートの新しいラボスペースが創出され、特に住宅税が257百万ドル増加した際の戦略の重要な部分でした。
新しいラボスペースは入居中の物件もあれば、74Mのように空いている物件もあり、その状況はまちまちです。
サマービルの戦略計画および都市開発局の執行ディレクターであるTom Galligani氏は、市としては、新しい建物が古いオフィスの転換ではなく新規建設であるため、幸運だと述べています。
新しい建物は厳格なエネルギー効率基準を取り入れており、将来のテナントにとって魅力的です。Galligani氏は最終的にそれらが賃貸されると確信しています。
「私たちの物件は全て新しいです」と彼は述べる。「私たちが生活科学分野で同じような課題に直面しないことを願っていますが、時間が経てば分かるでしょう。」
74Mビルの開発者であるGreystarのシニアディレクターMatt DeNoble氏は、無理に適用しようとするよりも、適切なテナントを見つけるまで待つ方が有利だと考えています。
74M周辺の地域は、急成長するAssembly Squareや交通機関、他のラボスペースとも近接しており、ライフサイエンスクラスターの構築に必要な要素が揃っていると言います。
最近、一部の企業がこのスペースの見学を求めているとも述べています。
「私たちは、グループが‘決断の時だ’と言い始めているのを見ている」とDeNoble氏は語りました。
「私たちはこのビルが埋まることを長期的に心配していません。」
画像の出所：bostonglobe