長年にわたり低所得住宅開発者として活動し、サルトレイク郡の元市長であるPeter Corroonは、自身の開発したスタジオおよび1ベッドルームの低所得者用アパートの賃貸がこれまでよりもはるかに遅れていることに気づき始めた。
新しく完成した建物が数年前までは通常数ヶ月で完売していたのに対し、最近の新築ユニットは空室のまま残っている。特に、中央シティにある144 Southという6階建てのアパートは、今年1月に開業式を行ったにも関わらず、計画通りには居住者が埋まっていない。
「7ヶ月後、我々の入居率は67%にとどまっています」と、Corroonは7月中旬に述べた。「3年前にはこの建物は3〜4ヶ月で満室になっていました。」
Corroonだけでなく、同様の問題を抱える開発者は多い。彼や他の開発者は、ダウンタウンサルトレイクシティ近くの新しい供給ラッシュが市場価格を引き下げ、それにより低所得者向けに建設されたユニットの賃貸が難しくなっているとBuilding Salt Lakeに語った。
この状況は、彼がダウンタウン中心部近くに最近完成した補助金付きの建物を運営し続けるための融資を求めるきっかけとなった。
「サルトレイク郡、特にサルトレイクシティで何が起きているかというと、地域の中央値所得（AMI）が少し増加しています。同時に、市場に多くのユニットが供給されています」とCorroonは述べている。「そのため、特定のベッドルームタイプ、すなわちスタジオや1ベッドルームの市場賃料と低所得者向けのLIHTC賃料が共に近づいてきているのです。」
144 Southは110のスタジオ及び1ベッドルームユニットで構成されており、すべてのユニットは年収が60% AMI（年収51,540ドル以下）である入居者向けに提供されている。
このプロジェクトが3年前に始まったとき、市場調査はすべてのユニットタイプで2%〜3%の空室率を示していた。しかし、市場は低金利とより緩やかな貸付基準を利用して急増した新しいプロジェクトを開発したことで変化した。
市場価格と低所得者向け価格が接触することで、60% AMIユニットよりも安い市場価格のスタジオアパートが存在することも可能となり、これが低所得者住宅開発者や税額控除を提供する州や地方政府にとっても問題を引き起こしている。
市場価格のユニット開発者とは異なり、連邦、州、地方のインセンティブを混合して利用する開発者は、ユニットが空いている場合に収入のギャップを解消するために単に賃料を引き上げることができない。
今年5月の市場価格の平均賃料は月1,500ドルであるのに対し、144 Southの1ベッドルームユニットは月1,321ドルで広告されている。
Corroonは「政府が affordable housing developers に多くの資金を投入して、市場価格プロジェクトと競争することを意図していないのに、それが起きているのです」と話した。
同様の問題は、LIHTCユニットを満たすのに苦労している他の affordable housing developers にも影響している。この問題は、都市全体で展開されている。
開発者のジレンマは、賃料が下がることで最終的にテナントに利益をもたらすという側面もある。しかし、住宅ユニットが常に不足している州において、賃料の成長が鈍化する潜在的な影響は大きい。
korroonのような affordable housing developers にとって、空室のあるユニットは、入居者を引き付けるために賃料の値引きや料金の削減、その他のインセンティブを提供しなければならないということを意味する。
「賃料を下げることで、我々の経費やローンの支払いを行うことが困難な財務的圧力を受けています。」とCorroonは述べた。「保険料が上がっており、固定資産税も上がっています。我々が計画した時の金利支払いや予測よりも高くなってきたため、我々の財政にもプレッシャーをかけています。」
そのため、CorroonはOlene Walker Housing Loan Fundから融資を要請し、7月に理事会に出席した。彼は500,000ドルの追加キャッシュフローローンを1%の金利で40年の期間で求めた。これに対し、144 Southアパート複合体の53のスタジオユニットのAMIsが引き下げられた。
そのうち、17のスタジオは60% AMIから57% AMIに、36のスタジオは60%から50% AMIに引き下げられた。57% AMIユニットの賃料は、公共料金を含めて月1,223ドルに制限され、50% AMIユニットは月1,073ドルに制限された。
「我々が困っているとは言わないが、なんとか請求書を支払うことができるかどうかというところです」と彼は後にBSLに語った。
この状況がなぜ発生しているのか、Bill Knowltonは彼の同業者から複数の人々が空室の多いLIHTCユニットの問題を訴えているという。彼は「LIHTCの世界におけるこれは一種の大きな変化です」と述べ、「10年前にこの分野に入ったときは、我々はプロジェクトを10日で賃貸し、満室で、60% AMIで待機リストがありました。」と続けた。
Knowltonによると、新しいユニットの圧倒的な数が市場を飽和させており、市場価格および低所得者用ユニットの両方が影響を受け、賃貸価格が下がっているという。
収入水準と適格性を確認するために厳しい申し込みプロセスを経る必要があるが、市場価格のアパートがほぼ同じ価格で提供されているため、支援を受ける資格のある入居者がフルの手続きを経ずに選択することができる状況が生まれた。
「例えば、Post Districtでは、2か月の家賃の割引が付く完全に新しいスタジオアパートを持ち、LIHTCユニットの60% AMIよりも安く支払うことができます。」とKnowltonは述べた。
Salt Lake Cityのリーダーもこの問題について注目している。市長のオフィスの不動産および資本プロジェクトのシニアアドバイザーであるBlake Thomasは、BSLへのメールで「サルトレイクシティの占有率は昨年から減少しています」と述べた。これは5月のGreystar研究に基づくもので、同市の占有率は92.9%で、昨年の94.2%から下がった。
Thomasによれば、同報告書は、再契約賃料が昨年5月と比較して2.7%減少したことも示している。
「多くの物件が大幅な譲歩を提供しており、一部の市場価格ユニットが特に小さなユニットに対して競争力を高めています。」とThomasは述べている。
譲歩があっても、ThomasはLIHTC賃料が全体的に依然として意味のある低価格を維持しており、特に大きなユニットではその傾向が見られると述べた。
現在の市場はテナントにとってより有利であるが、Thomasは市場の状況が今後のプロジェクトのユニットミックスに注意を払いながら開発者を意識させる必要があるとも付け加えた。
ロケーションも重要な要素であり、州のLIHTCユニットはサルトレイクシティの特定の地域に集中している。例えば、North Temple回廊沿いやダウンタウン近く、また交通路に沿った地域である。
この市はユタ州の経済的および文化的な中心地であるにもかかわらず、LIHTCユニットの貸付の遅れは興味深い質問を引き起こします。なぜこれほど多くの新しいユニットが同じ地域に集中しているのか。
この疑問の解明は次回のパート2で行う予定です。
画像の出所：buildingsaltlake