レインズボロ — バークシャー・モールの様々な所有者は長年にわたり、ベーカー・ヒル・ロード地区によって課せられる高い税金に不満を訴えてきました。
現在の所有者であるJMJ REホールディングスLLCは、高い権限に訴えることにしました。
マサチューセッツ州の監察官に対し、同地区の存続について疑問を呈しています。
同社の開発コンサルタントであるティム・グロガンは、ベーカー・ヒル・ロード地区の財務官であるリンダ・プルインが同地区が破産状態であると発表した12日後に、苦情を提出しました。
この発表は、JMJ REホールディングスが税金を支払っていないことに起因します。
最近数ヶ月間、町やレインズボロ村の消防および水道地区、ベーカー・ヒル・ロード地区は、未払いの税金やその他の義務に基づいてJMJ REホールディングスに対して法的措置を講じました。
グロガンは、監察官に対し、31ページにわたる苦情を電子メールで送付し、ロード地区による不正行為の詳細を説明しました。
マサチューセッツ州監察官庁は、州と地方のレベルでの公共資源の不正、浪費、濫用を防止・検出することを目的とした独立した非党派機関です。
この苦情は分析と意見を組み合わせたものであり、厳しい結論を示しています。『ベーカー・ヒル・ロード地区は、現在存在する理由がなく、その管理者のポケットを満たすために存在しているだけである。』
グロガンの提出は、彼が苦情を提起した日である7月21日に電子メールで受け取られたことが確認されました。
苦情の中では、グロガンは頻繁に地区の弁護士であるマーク・シーガーズを狙い撃ちにしており、彼を『ベーカー・ヒル・ロード地区の事実上のリーダーおよび意思決定者』と呼んでいます。
シーガーズは金曜日にコメントを拒否しました。
この苦情には脚注が点在しており、会議の議事録、ニュース記事、法令、契約、州監査を含む36の添付ファイルがあります。
2023年3月、JMJ REホールディングスはバークシャー・モールを1ドルで購入し、同日に5百万ドルの第二抵当権を持つメハラン・ナミリ＝カランティリに引き継ぎました。
当初の計画は、モールを屋内カンナビス施設として使用することでしたが、現在はシニア住宅コミュニティとして再開発する計画に変更されています。
JMJ REホールディングスは、このビジョンを実現するためにグロガンを呼び寄せました。
ベーカー・ヒル・ロード地区とは何ですか？
モールの開発が行われた1988年、パイラマネジメントグループは、ルート7/ルート8コネクター道路を完成させるための資金が不足していました。
そのため、ベーカー・ヒル・ロード地区が設立され、道路の取得、完了、および維持管理が行われることになりました。
そのための債券は2014年7月1日に償還されました。
2018年には、経済発展を可能にし、ベーカー・ヒル・ロード地区の権限を拡大する法制が改正されました。
現在、同地区はタックスタイトルの差し押さえを通じて、不動産をリース・所有または取得することができます。
苦情の中でグロガンは、その根拠となる法律を引用しながら、1970年代のリースの三重ネット構造と2007年のマンション協会の設立を詳細に説明しています。
彼は2012年以降、モールの所有者が税金を支払ったのは差し押さえまたは販売時だけであると指摘しています。
ベーカー・ヒル・ロード地区は、バークシャー・モールだけでなく、物件上の唯一の営業小売業者であるターゲットやBMGニュコも課税しています。
ルート7/ルート8コネクター道路の所有者として、同地区は町に対していくつかの財政的義務を負っています。
それには消防車のための資金、2人の警察官の年俸、自動車の半分の費用、冬季の除雪と道路の維持管理、その他の公共安全サービスが含まれます。
また、同地区はレインズボロ町に対して、地区の税金徴収サービスを提供するための費用も支払っています。
さらに、街灯の維持管理や修理費用も負担しています。
「州で最も高い税金」
2021年までに、モールはほぼ空いていました。
グロガンは苦情においてこう書いています。『不動産の評価額が約5500万ドルから800万ドル未満に落ち込んだにもかかわらず、ベーカー・ヒル・ロード地区の予算は制御されずに増加し続け、さらなる開発を制限しています。』
バースシャー郡の住民は「サイトの成功した再開発を切望している」とグロガンは述べています。
しかし、所有者が「マサチューセッツ州での最高の合計固定資産税率」に直面することで、これが「非常に困難」になっています。
2024年の数値を使って、グロガンは課税率を$84.37/1,000ドルの評価額と計算しました。
高い評価額と低い税率がマサチューセッツ州で典型的であることは認識しつつも、「ここでは評価額が高く、最高の税率が同時に存在しています。」と彼は述べています。
『ベーカー・ヒル・ロード地区とその税金が理由で、モールの価値が下がり続けているのです。』
道路のコスト
同地区の2024年度の予算は947,180.63ドルで、レインズボロ町に541,760ドルを支払うことになっています。
この金額には、道路の維持管理、警察サービス、自動車の半分の費用、公共安全装置、町の徴収手数料が含まれます。
グロガンは、同地区が町に対して負う契約の中には「競争力のない契約」があり、これらはサービスの対価というよりも「寄付や贈り物」として見なされるべきだと述べています。
彼は、コネクター道路の道路維持管理の1マイルあたりのコストを71,992.50ドルと計算しましたが、町の他の道路では19,726.07ドルです。
2022年の監査が、ベーカー・ヒル・ロード地区がこのコストを競争入札していないことを批判したと指摘しました。
苦情の中でグロガンは、シーガーズが「ベーカー・ヒル・ロード地区の事実上のリーダーおよび意思決定者」であり、同地区の管理者による「膨れ上がった契約」が公共からの批判を回避するため、またモールの所有者がこれらの多額の支払いを行えないようにするためのものであると指摘しています。
シーガーズに対する法的費用は106,500ドルに達しており、グロガンは「シーガーズが地区を代表する前は、法的費用は2007年から2012年まで4,000ドルから6,000ドルの間だった」と述べています。
彼は、シーガーズがその費用を賄うためには350時間の請求が必要であると記しています。
プルデンシャル委員会の3人のメンバーに年間30,177ドルの手当が支払われており、これが各メンバーに月2,514.75ドルに相当することを指摘しています。
グロガンは、委員会が毎月1時間ほどの業務を行っていると述べています。
苦情の中で、グロガンはベーカー・ヒル・ロード地区の委員会の長であるビル・プレンデガストがその任期中に恒久的に任命されることが、設立法に違反していると主張しています。
また、モールの所有者は代表なしに課税されていると主張しています。
グロガンはこの苦情によって多くの主張をしますが、その中でも主な目的はレインズボロの住民を教育することだと述べています。
『バークシャー・モールの敷地が再び繁栄し、西マサチューセッツの最大の白い象として残り続けないためには、ベーカー・ヒル・ロード地区は見直され、解散されなければなりません。』
プルデンシャル委員会のメンバーの一人であるジョン・ゴーラッハは、苦情に対するコメントを拒否しました。
『いいえ、言うことはありません。』と彼は述べました。
また、プルデンシャル委員会のメンバーであるハンク・セイヤーズは、コメントをプレンデガストまたはシーガーズに委ねましたが、いずれも連絡が取れませんでした。
画像の出所：berkshireeagle