2023年の前半、ヒューストンは製造業の投資力で注目を集めました。
アップル、Nvidia、テスラといった大手企業の相次ぐ発表が、供給過剰に直面していた同市の産業市場に活気をもたらしました。
しかし、主要な製造業者からの発表のペースは続かないと業界のブローカーたちは考えています。
今後は、大企業の近くに位置したいと考える中小のサプライヤーに対する需要が高まっており、すでに需要が高いサブセクターへと移行しています。
50K SFと250K SFの間にある産業ビルの占有率は上昇傾向にあり、賃料も上昇しており、開発業者の注目を集めています。
アップルは2月、ヒューストン近郊に新工場を建設する計画を発表し、今後4年間で製造業への5000億ドルの投資を行うとしています。
テスラは3月に地域に1M SFのバッテリー工場を建設する計画を発表し、翌月にはNvidiaがFoxconnとの提携でヒューストンに生産プラントを建設することを発表しました。
ヒューストンを拠点とするAvison Youngの産業テナント代表であるドリュー・クープは言います。
「それほど大きな企業が次々と現れることは難しいだろう」と。
クープは「彼らはモンスターだ」とも述べました。
しかし、この状況はヒューストンの産業市場が主要企業に続く形で中小業者に対応する機会を与えるでしょう。
Cresaの産業不動産ブローカーであるカール・ミューラーは、中小業者が主要企業の近くに位置することに関心を持つと語りました。
Avison Youngの第2四半期レポートによると、20K SFから250K SFのリースが上半期の取引の94.2%を占めました。
また、20K SFから100K SFのビルの空室率は5.6%と、500K SF以上のビルの9.7%と比較して最も低い水準です。
JLLのテキサスリサーチディレクターであるレイチェル・アレクサンダーは、需要の「スイートスポット」は75K SFから100K SFの間にあると言います。
このサイズ範囲の実際の賃料は過去3年間で48%上昇しており、他のすべての産業ビルは25%から35%の賃料上昇を経験しています。
製造業の需要は依然として高い水準にあります。
5月の市場でのテナントの約34%が製造スペースを求めているとアレクサンダーは指摘し、これは1年前の10%からの大幅な増加です。
ブローカーたちは市場のテナントの詳細をすべて把握できていませんが、多くはAIやスーパーコンピュータ関連の企業と関連しているようです。
アレクサンダーは、「データセンターのサポートを目的としたビジネスが多い」と述べ、「実際のデータセンターではなく、冷却装置やラック、これらの成長要素をサポートする材料」と続けました。
JLLはまだ主要企業に続くサプライヤーの波を見ていませんが、それは自然な流れになるはずだとアレクサンダーは述べました。
ブローカーたちは、2017年にダイキンがワラー(Waller)に4.2M SFの工場を建設したことで、この地域が急成長したことを例に挙げました。
この空調メーカーは昨年、ヒューストンアストロズのスタジアムの命名権を取得し、ワラーで9,000人を雇用していますが、これは同市の人口の2倍以上です。
クープは、「彼らはまったくの田舎にいたが、今は周りにすべてのサプライヤーと供給業者がいる」と言います。
「ここでも非常に似た状況になるでしょう。」
ミューラーは、特にヒューストンの北西部の市場に対する関心が高まると予測しています。
この地域は、ヒューストンにおける先進的な製造業の最大かつ最も成熟した市場であり、テスラがブルックシャーのエンパイアウエストビジネスパークに1M SFのビルをリースしたことを挙げ、会社の配分が必要となる場所に最も近いと指摘しました。
今年、テスラはこのビルをバッテリー貯蔵製造施設に改造し、さらに600K SFのビルを建設する計画です。
ミューラーは、「彼らは当初、オースティンにとって最も近いものを探して短期契約を結んだ」と述べました。
「北西ヒューストンにいると、他のテクノロジー企業に近い。」
Avison Youngのレポートによると、北西地区は今年の賃貸活動を最も多く引き受け、約7M SFがリースされ、在庫の約4%に相当します。
自動車セクターは、テスラによって主導され、賃貸活動の24%以上を占めました。
大手メーカーの影響がいくつかのスパイクを引き起こしましたが、全体の市場状況は正常な状態に戻るつつあるとクープは述べました。
新しい産業開発のペースが2023年に2018年以来最も低い水準に落ちたことはこれを示しています。
ヒューストンにおける現在建設中の産業物件は13.8M SFで、これは2022年の35M SFを超える数字から減少しましたが、パンデミック前の平均に一致するものです。
クープは「これは健康的な正常化である」と述べ、「私たちは急速には成長していない。」と続けました。
「開発業者が過剰開発して、絶対に吸収されない建物を建設するようなことはなくなった」と述べました。
開発業者たちは、需要のトレンドを意識し始めているようです。
今週、ロベット・インダストリアルは、ヒューストン南部のインフィルビジネスパークである610ビジネス地区の第2フェーズに着工しました。第2フェーズは537K SFの新しいビル6棟で構成され、ポートヒューストンと適切な労働力に近づきたい中小企業に対応しています。
また今週、ストリームリアルティーパートナーズは北西ヒューストンに17エーカーのサイトを取得し、75K SFから全ビルにわたってテナントを収容できる300K SFの倉庫を建設することを発表しました。
これは、パンデミック初期の頃とは異なり、1M SFの周辺に大量の工業ビルが開発されたことがあり、そうしたスペースは現在までに大部分が吸収されました。
クープによれば、2025年の上半期に3.4M SFが吸収され、これは2020年第2四半期以来の最低水準の1つであり、パンデミック前の平均に一致しています。
「人々は歴史的な、通常のサイズ範囲の建物の着工を始めている」とクープは述べました。
「私たちの空室率はそのサイズ範囲で6%未満です。」
「したがって、私たちはさらに多くのスペースを容易に取得できる。」
不安定な関税政策が意思決定を遅らせている可能性がありますが、ヒューストンは依然として地元企業のコアテナント基盤を保持しています。
クープは「時間が経つにつれて、より多くの確実性が中小業者やサプライヤーがヒューストンに拠点を構えるのを可能にするだろう」と述べました。
「成長の観点から見ると、ヒューストンはその場を離れることはありません。」とクープは続けました。
「私たちの人口は成長を続けており、土地は依然として手頃で、まだ多くの土地があり、区画整理がありません。」
「その観点から、決定を下せるようになると、多くのグループがヒューストンをターゲットにすることになる。」
アレクサンダーは、ヒューストンが産業の観点から依然として影響力を持っていると述べました。
「ヒューストンは、2025年上半期に占有率の増加において全国で4位にランクされていますが、これは9番目に大きな市場です。」
「これは、人口の増加、ポートヒューストンの回復力、テキサス・トライアングルを通じる商取引の流れの証です。」とアレクサンダーはまとめました。
「これらは単なる言葉ではありません。この多様な産業を支えるものです。」
画像の出所:bisnow