ニューヨーク市で初めて自宅を購入しようとする人々は、多くの障害に直面しますが、貴重な不動産を求める者に対して市、州、地方のサポートが利用可能です。
まず、多くの人々にとって住宅所有者の心構えに変わることが初めのハードルかもしれません。
ニューヨークは特に賃貸者が多い都市であり、約30％の住民が自宅を所有しているに過ぎません。これは、全国平均の66％を大きく下回ります。
高い生活費を考慮すると、住宅購入希望者にとっての主な障害は「裕福な人々を除いては」手頃な価格であると言えるでしょう。
現在、購入を希望する人々は、高価格、低在庫、および比較的高い住宅ローン金利に直面し、多くが市場から排除されています。
特に、ブロンクスでは自宅所有率がわずか20％であり、五つの区の中で最低です。
スタテンアイランドは自宅所有率が約70％で最も高く、次いでクイーンズ（45％）、ブルックリン（30％）、マンハッタン（25％）が続きます。
住宅所有率には依然として広範な人種差が存在しており、これは全国的にも同様です。
ニューヨーク市では、アジア系と白人の自宅所有率が43〜45％に対し、黒人世帯は28％、ラティーノ世帯は17％となっています。
全国的な傾向も、見込みのあるバイヤーが初めての住宅を購入するために、かつてないほど多くの時間とお金を必要としていることを示しています。
初めての購入者の中央値年齢は現在38歳で、1980年代の約10年遅れです。
2023年7月から2024年6月までのトランザクションをカバーした全米不動産業者協会（NAR）の年次レポートによると、繰り返しの購入者は2003年以来最高の頭金を支払っており、しばしば初めての購入者にさらなる支出を強いることになっています。
しかし、若いうちに購入のチャンスを見つけたのがハラミトジット・シン氏（34歳）です。
彼は2020年に妻とともに自宅、五つの寝室のある家をキングスブリッジで購入しました。
当時、一人の子供がいたカップルは、両親が所有する家の同じ通りに引っ越しました。
シン氏はブロンクスタイムズに対し、家を買うことは人生の大きなマイルストーンと考えており、自身も30代半ば前には達成するだろうとは思っていなかったと述べています。
現在、29歳での住宅所有者となった彼は、アメリカでの家の所有が特に意義深いものであると感じています。
「多くの点で、アメリカで家を所有することは、故郷のインドで土地を所有することと同義であり、独立性、遺産、安全性の一形態です」と彼は言いました。
アメリカンドリームの中で、全国的に初めてのバイヤーが市場の歴史的に小さなシェア、24％を占めています。これは1981年以来の最低の水準です。
しかし、うまくいく人々には、購入は常に最良の選択肢であると、ブロンクスで数十年の経験を持つケラーウィリアムズの不動産業者グレゴリー・ツオグラニス氏が述べています。
ツオグラニス氏は、長期間その物件に住む限り、住宅を所有することは賃貸よりもほぼ常に良い財務的選択であると指摘しています。
「それはインフレーションへの最も大きなヘッジです」と彼はブロンクスタイムズに語りました。
初めての購入者に対するツオグラニス氏の一番のアドバイスは、「自分を助けてくれる経験豊富なブローカーを見つけること」です。
プロセスが複雑であり、様々なローンオプションや常に変化する法律があるため、彼らの助けが不可欠です。
今日の買い手がかつてないほど多くの自己資金を支出しているため、ブローカーが最良の取引を確保する手助けをしてくれると彼は言います。
ニューヨーク市では、賃貸することが購入するよりも簡単で安価であると考えがちですが、適切な機会があれば、毎月のコストが同じか少なくなり、世代を超えた富を築くことができるとツオグラニス氏は述べています。
これはシン氏にも当てはまり、彼は55万ドルで購入した物件の月間ローンが現在約2200ドルであり、これはキングスブリッジの3〜4部屋の平均賃貸料の約半分に相当します。
ザンパーの不動産ウェブサイトによると、同地区の賃貸料は3795ドルから4600ドルです。
もちろん、彼は迅速に欲しい家を手に入れるために「巨額」の頭金を支払わなければなりませんでしたが、今や彼のローンは合理的なもので、家計収入の1/3未満を住宅ローンか賃貸に支出しているという基準内に収まります。
彼は「同じ月額費用で、2部屋のアパートではなく、家全体を持っている」と言います。
ニューヨーク市の住民が住宅購入を探求する必要があると、ツオグラニス氏は言い、政府は賃貸者だけでなく、所有者を助けるプログラムを優先すべきです。
「私はブロンクスや市全体の住宅所有率が上がるのを見たい」と彼は言います。
「人々に何かを所有してほしいと思います。これがアメリカンドリームです。」
価格が高騰している地域では、家の価格が過去10年間で100％以上上昇しており、一部の人々には夢を実現する機会が提供されています。
プロパティシャークの6月の報告によると、24のニューヨーク市の近隣地域がこれに該当しています。
その中にはブロンクスのパークチェスターとカルソンポイント、クイーンズのホリスおよびロングアイランドシティ、ブルックリンのレッドフックとプロスペクト・レフルツ・ガーデンズなどがあります。
パークチェスターにはメトロノースの接続も予定されており、新たに数千戸の住宅が建設されることから、この地域は「先行的な再開発」の候補とされており、コーポレートバイヤーからの関心が高まっています。
2024年には、パークチェスターで72件の売却がLLCバイヤーに登録されており、2014年の19件と比較して大幅に増加しています。
しかし、全州にわたり、今後数年で購入がさらに高額になる可能性があり、家庭の収入がこれに追いついていません。
移動業者のハイヤーエイヘルパーが発表した新たなレポートによると、ニューヨーク州は買い手の収入と中央値の住宅価格との間に大きなギャップの一つがあると指摘しています。
住宅ローンまたは賃貸にかかる経費のうち1/3を支出するという標準に基づくと、ニューヨークの世帯は、2030年までに78万1203ドルに達すると予測されている中央値の家を購入するには少なくとも179,704ドルの収入が必要です。
現在のニューヨークの中央値家庭収入は75,000ドルであり、2030年までにこの水準に達するには102.82％増加する必要があると研究は示しています。
これは単にニューヨークの問題ではなく、2030年までに全50州で収入の成長が住宅価格に追いつかないと予想されています。
「すべてはタイミング」とシン氏は言います。
住宅購入の際にはタイミングが何よりも重要です。
シン氏は、その時点で積極的に購入を検討していたわけではありませんが、チャンスが来たときにはすぐに行動を起こしたと語ります。
2020年、両親が近所の人と話していて、その人がすぐに家を売りたいと考えていることを聞いたのです。
シン氏はすぐに興味を持ちましたが、自分たちが親の家で良い賃貸状況であることを考慮していました。
彼と妻は安定した職を持ち、家族を増やしたいと考えていたため、決して市場に出る前に隣の家を購入するチャンスを活かすことを決意しました。
彼の家族は建設業を営んでおり、妻は教師として働いているので、安定した収入があり、準備が整っていると感じました。
シン氏は「この状況が偶然に舞い込んできたので、最大限に活かしました」と振り返ります。
彼は家を55万ドルで購入したことに対して、「かなりいい取引ができた」と考えています。
キングスブリッジの中央値の住宅価格は約31万ドルですが、シン氏は近隣の他の家が最近100万ドル近くで売られていると指摘しています。
プロセスはすべてスムーズであったわけではありませんが、彼は言います。
シン氏によれば、初めの不動産業者は借り入れの事前承認を早い段階で知らせてくれず、彼と妻は申請がまだ保留中だと誤って思い込んでいました。
このことが不必要なストレスと遅れを引き起こしたとシン氏は述べています。
彼は、不動産業者が「もっとお金を引き出そうとして」手続きを遅らせていると信じて、新しい不動産業者とともに働くことにしました。
それでも、彼は「巨額」の頭金を支払う必要があり、減少できるオプションを提示されなかったと感じています。
それでも、マーケットに出る前に家を押さえ、パンデミック時の低金利を固定することができたため、「すべての状況がこちらに有利に働きました」と言います。
現在、シン氏は、シン家にとっての初めての住宅購入は価値があったと信じています。
彼は自身のストリートウェアブランドであるCash Cow NYCのためにガレージのドアに華やかな壁画を描き、自宅の個性を表現しています。
友人たちからは彼が若い頃に家を買ったことに感心されており、その中には彼の足跡をたどろうとしている者もいます。
「友人がパーティーに来たときなど、『おお、これはすごい』と言います」と彼は述べています。
ニューヨーク市内の初めての住宅購入者に対するサポートは、家の購入を目指す人の助けになるものとして多様化しています。
いくつかの市、州、市独自のプログラムが、初めての購入者が住宅所有の障壁を乗り越えるための具体的なサポートを提供しています。
例えば、市のHomeFirst頭金支援プログラムは、中程度の収入の初めての購入者に対して、頭金やクロージングコスト向けに最大100,000ドルの補助金を提供します。
申請者は、住宅購入者教育コースを受講しなければならず、世帯の収入は120%のAMI（適正地域収入）未満である必要があります（単身者は130,440ドルから、8人家族は246,000ドルにまで達します）。
また、申請者は10または15年間、その家に住み続ける必要があり、頭金に自己負担をすることも求められます。
2023年の後半に中断されてしまったこのプログラムは、2024年に完全に復活し、拡充されることが発表されました。
NYCHPDの担当者によれば、HomeFirstは今後の5年間に8200万ドルを追加で供給し、すでに1,100人以上のニューヨーカーが初めて自宅を購入するのを支援しました。
また、市は開発の側面からも住宅所有を促進するために取り組んでいます。
ツオグラニス氏は、サウンドビュー地域で新たに建設された共同住宅で、初めての購入者専用のユニットを提供しています。
現在、23のユニットが販売中です。
サウンドビューの共同住宅は、ユニットの購入をより手頃なものとするために、別の市の資金提供プログラムであるOpen Doorによって実現されました。
このプログラムは、より深刻な手頃さレベルでの開発補助金を提供し、ユニットが一所有者から別の所有者へ移行する際に長期的な資金を提供します。
2017年以来、市はOpen Doorを通じて500以上の所有ユニットを創出し、その他の計画も進行中であるとHPDは述べました。
また、地域レベルでは、ブロンクス近隣住宅サービス（BNHS）などのいくつかの組織が住宅購入プロセスをナビゲートしていくつかの支援を行っています。
最近、BNHSのクライアントがペルハムパークウェイで初めての住宅所有者となり、月々のローンがわずか450ドルです。その組織は、借りる際に必要なローンとともに40,000ドルの補助金を獲得する手助けを行いました。
シン氏は、彼が参加した支援者からのタイミングとガイダンスもあったことが幸運であったと言います。
その後、彼は主として親に導かれて最初のプロセスを始めました。
しかし、ニューヨーク市の多くの人々こそ、彼が達成したように、住宅購入の機会を得られるべきだと思います。
画像の出所：bxtimes