バンネス通りは、世代を超えてサンフランシスコで重要な交通動脈となってきましたが、長らく市民からの敬意や愛情、場所の感覚をもたらすことはありませんでした。
現在、この通りは多くの問題が重なり、最も厳しい状況に直面しています。サンフランシスコのスーパーバイザー、スティーブン・シェリル氏は、「バンネスは危機に瀕している」と語っています。
都市デザイナーのベン・グラント氏によれば、バンネス通りは「ブルックリンのブロードウェイやロサンゼルスのウィルシャー通りのような労働者の通り」で、日々の生活を支える密な交通回廊です。しかし、他の都市でこれらの通りが機能する理由は、サンフランシスコがうまく行えないこと、つまり中間所得者層が車なしで密な都市生活を送るための居住者を多く持つことです。
「バンネスは確実にパフォーマンスが低下しています」とグラント氏は言います。「場所の感覚はその期待に及びません。」
バス利用者は新たに設計された迅速なバス路線のおかげでバンネス通りを快適に利用できるようになりましたが、その工事は通りの商業者に悪影響を及ぼし、オンラインショッピングとCOVIDの二重の危機をさらに悪化させました。経済および労働力開発局の商業不動産検索ツールによれば、バンネスとその周辺地域には販売や賃貸のための空きユニットが点在しています。
さらに、この区間には居住空間がほとんど存在しません。最終的に、湾近くの最後の数ブロックとマーケットストリート近くの新しい高層建築群が例外です。シェリル氏はこの回廊に活気を取り戻すために「新しいビジネスと新しい住宅の柔軟性」を求めています。
過去の姿
バンネス通りは、かつてこのようではありませんでした。ゴールドラッシュ後の年代には「豪華な住宅、教会、その他の機関が立ち並んでいました」。20世紀のほとんどの間、この通りには市のプレミア自動車ショールームがあり、アメリカの産業と建築の魅力を示す「豪華で広々としたショーケース」となっていました。しかし、現在、多くのこれらの壮大な建物やその周辺にあるより平凡な建物は空っぽか、利用されずにいます。
バンネス通りは、将来このような状況が続く必要はありません。実際、この通りは、今後数年で8万2000以上の新しい住宅を追加するというサンフランシスコの野心的な計画に不可欠です。都市の計画者たちが望む通り、バンネスはサンフランシスコで最も高い住宅ビルの一部を抱えることとなり、サンフランシスコが欠いている中間所得者向けの都市環境を実現する可能性を秘めています。
ただし、一つの問題があります。それはバンネス自体が近隣ではなく、多くの異なる近隣を通る連結路であるということです。そして、それぞれの近隣には独自の重要な利益があります。
ある近隣住民は、バンネス通りの密度を高め、特定のブロックではさらに高くすることが彼らの最善の利益ではないと考えています。バンネス回廊近隣連合には、キャセドラルヒル、ロシアヒル、その他を代表するグループが集まっており、5月に計画者に対し、まちづくりの新しい地図で提案されている最大の高さを引き下げるよう要求しました。「私たちの近隣は、提案された変更によって大きな影響を受けることになると信じており、過度に過激であると考えています。」
元サンフランシスコ計画局のディレクター、リッチ・ヒリスは、バンネス周辺の住民との話し合いで、「バンネスがどれだけの高さを持つことができるかには異なる見解がある」と認めました。
しかし、計画者たちは市全体に渡ってより多くの住宅容量を許可しなければなりません。主要な交通回廊で、近くに多くの歩きやすいアメニティがあるバンネスは、その負担を多く担うための理想的な候補です。そして理論的には、人々が住みたいと思える場所であるべきです。
それはかつてそうでした。そして、地震や地質学の影響がなければ、いまだにそうであったかもしれません。
「最も豪華な住宅」から火災遮断線へ
バンネスはサンフランシスコの6代目の市長にちなんで名付けられたもので、ゴールドラッシュ以降の時代には主要な住宅回廊でした。「1906年の地震と火災以前には、最も豪華な住宅が立ち並んでいました」とサンフランシスコの歴史家ウッディ・ラバウンティは言います。
この災害の際、バンネスの広い車線は、パシフィックハイツのような大部分の地域を救った重要な火災遮断線として機能しました。
バンネス付近の多くの住宅はその運命を免れられませんでした。
サンフランシスコの完全に破壊されたダウンタウンが再建される中で、バンネスは代理のダウンタウンとしての役割を果たし、現在の商業アイデンティティを確立しました。1000バンネスのような多くの建物は、キャデラックのウエストコースト本部を収容していましたが、壮大なボー・アール・スタイルで建てられました。
多くの訪問者がただ通り抜けるだけであったとしても、この通りは個性と都市の最も優れた建築物の一部を持っていました。しかし、その存在は、警察と政治地区の境界、さらにはテンダーロインとより裕福な地域との境界として機能することが多かったです。
20世紀初頭には、バンネスの南端は「ハブ」と呼ばれる多くの交通ラインが交差する場所でした（この名前は近年の再開発で復活を試みています）。しかし、アメリカの多くの都市と同様、サンフランシスコも自動車文化が台頭するにつれて鉄道とトロリーの軌道を取り壊しました。バンネスの鉄道サービスは1950年代に終了しました。
ハイウェイ101の接続路としても機能し、バンネスは「犠牲の通り」となったと言われています。この通りは大量の交通を管理しなければなりませんでした。
サンフランシスコの有権者は1989年に新しい鉄道線の建設を承認しましたが、数十年の遅延を経て、それは代替として専用バス路線となりました。工事は予算を超え、シロオにわたり、6年にわたる建設中、商店主たちはビジネスが死んでしまったと不満を述べています。
バス路線は2022年にサービスを開始しました。サンフランシスコ交通局の今年の春の調査によれば、86％の乗客が通勤時間が短縮され、サービスがより信頼性が高いと答えました。「自動車の容量を拡大する余地がない中で、[バス専用レーン]は将来的に必要に応じて500％までの頻度と容量を拡張する余地があります」とSFMTAは述べています。
もし、市が単にバンネスを労働者交通回廊として機能させたいなら、バスレーンは大きな進歩です。しかし、数千人のサンフランシスコ市民のための住まいと変えるには、さらに多くの建設が必要です。
バンネスには「立派な歴史的建物」があります、とラデュロビッチ氏は言いますが、それらはおそらくそのまま残るでしょう。しかし、「平凡な建物」は再開発の候補として適しているかもしれません。
計画に基づいて
サンフランシスコは、住宅ルールと境界の抜本的な再設計の一環として、バンネス通りに沿って650フィート（約60階）の建物を許可する可能性があります。
「バンネスとその近隣の通りにより多くの住宅を集約することは、住宅の成長を優先する試みとして完全に理にかなっています」と、バンネスの多くの西側境界を持つスーパーバイザー、ダニー・サウターさんは言います。
市議会はその計画に関する公聴会を秋に開催する予定です。州の規制当局は、官僚が来年1月末までに新しい地図と規則を承認しなければ市に罰則をかけることができます。
5月の手紙の中で、バンネス回廊近隣連合は、特にパシフィックハイツからロシアヒルおよびノブヒルまで圧迫されている8ブロックにおいて、いくつかの最大高さの大幅な削減を求めました。カリフォルニア通りとパシフィック通りの間の5ブロックについては、高さを250フィートから100フィートに制限したいとしています（10フィートごとに約1階に相当します）。パシフィック通りとグリーンストリートの間の3ブロックでは、最大高さを350フィートから120フィートに引き下げることを要求しています。
市はグループからの手紙を受け、地図を修正しましたが、彼らの希望の多くは承認されませんでした。地元の保存主義者でヴィクトリアン愛好者のジム・ワーシャール氏は、連合の代表として、彼らはバンネスを高くすることに反対しているわけでもなく、意見が一致していると言います。「州にはこれらの義務がありますが、一般的に私たちは計画に賛成です。しかし、『詳細については協議が必要です』」と彼は付け加えました。彼は秋の公聴会に出席する予定です。
ビジネスへ戻る
バンネスに数千の住宅を追加することは、必ずしもその商業の問題を解決するわけではありません。かつて活気にあふれた商業回廊は、支援が必要です。
古い自動車ショールームが問題の大きな一因です。「ある時点で、小売の風景の変化とパンデミックの影響で、私たちは崩壊の境界線に達しました」とサウターさんは言います。
現代のビジネスはこれほど多くのスペースを必要とするわけではありません。昨年、サウターさんとシェリルさんは、バンネスのルール変更に協力し、大きなスペースを小さなユニットに分割できるよう法律を整備しました。また、都市のチェン店禁止を緩和することも行いました。今週、小さな東海岸のチェーンによる映画館が古いキャデラックビルにオープンしました。
新しい住宅ビルも、カフェや店舗、その他のアメニティを通りに「エンゲージ」することで重要な役割を果たすことが求められています。都市の専門家ラデュロビッチ氏は、多くの大きなアパートは「地上階が死んでいる」と見ていると述べています。
長年、バンネスの商店主たちは、彼らのドアの外での交通工事について悩んできました。今、生き残った商店主たちは、新たな開発による移転の不安に直面しています。サンフランシスコには強力な住宅テナント保護法がありますが、商業テナントにはほとんど存在しません。計画者たちは、アップゾーニング計画の一環としていくつかの保護を約束しましたが、それはまだ実現していません。
現在の保護はレガシービジネスに対するものだけですが、サンフランシスコで登録されている何百というビジネスの中で、バンネスにはわずか4つしかありません。
それでも、嵐を乗り切った商店主は家から数歩の距離、新たに住む顧客が近くにいることを活かす可能性があります。「バスプロジェクトが完成し、乗客数が高く、時間通りに運行されている今、まさにそのような回廊でこそ、さらなる密度を持たせたいと思うようになりました」とスタンフォード大学の都市研究専門家デハン・グランツ氏は述べています。
唯一の疑問は、それが実現するかどうか、ということです。
画像の出所：thefrisc