11月の選挙に向けてニューヨーク市民が抱える最も大きな懸念の一つは、生活の affordability です。
6割の人々が基本的な経済的ニーズを満たすのに苦労しており、78パーセントが近年の住宅コストの悪化を指摘しています。
さらに、42パーセントの人々が住宅を最も大きな懸念事項と挙げています。
市長候補者たちは有権者の声に耳を傾けています。
民主党の候補者、ゾハラン・マンダニは、全ての家賃統制住宅の家賃を凍結することを公約し、今後10年間で20万戸の新しい家賃安定住宅を建設することを約束しています。
一方、独立系で立候補しているエリック・アダムス市長は、地主との会合で家賃凍結に反対です。
彼は、以前制限されていた地域での手頃な住宅の建設に焦点を当てた「Yesの街」プログラムを支持しています。
さらに、共和党候補のカーティス・スリワも、データが支持する場合に限り家賃凍結を支持すると語っていますが、家賃の上昇は「最小限であるべき」と示唆しています。
候補者たちは、有権者の affordability に関する懸念に耳を傾けるべきですが、同時にデータにも注目する必要があります。
価格管理は、どれほど魅力的に見えても、結局は助けようとしている人々に悪影響を与えることが多いからです。
ケンブリッジやサンフランシスコのような都市における家賃統制の長期的な影響を調査した結果、経済学者たちは「家賃統制は短期的には現入居者を助けるように見えるが、長期的には affordability を減少させ、ジェントリフィケーションを助長し、周辺の地域に悪影響を及ぼす」と結論づけました。
それでは、なぜ家賃統制はこのような悪影響を及ぼすのでしょうか。
研究によると、時間が経つにつれて住宅市場を歪め、一連の予期しない結果を誘発するからです。
ライフスタイルの変化や収入の上昇により、他の場所へ移る可能性のある入居者は、低価格の家賃を維持するためにそのまま居続ける傾向があります。
これにより、空室率が減少し、利用可能なユニットのプールが縮小されます。
供給が制約され、需要が変わらないため、無規制のアパートの価格が上昇します。
一方で、家賃統制のユニットで市場価格を請求できない家主は、物件のメンテナンスや改善に投資するインセンティブが少なくなります。
その結果、劣悪な建物の状態につながることもあります。
場合によっては、彼らの唯一の収益性のある道は、賃貸物件を高級コンドミニアムに転換することしかありません。
この累積的な結果が、より深刻な affordability の危機をもたらします。すなわち、利用可能なユニットが少なくなり、家賃が高騰し、住まいの富裕者と貧困者の間の格差が拡大するのです。
ニューヨーク市の家賃統制法は、1940年代、第二次世界大戦中の緊急価格管理法の一環として初めて施行されました。
その長期的な影響は、1960年代後半から1970年代にかけて顕著になり、多くの家主が家賃の上限と上昇するコストに直面し、自らの建物を放棄したり、維持管理を怠ったりして、広範囲にわたる都市の衰退とアパートの空室を引き起こしました。
ケンブリッジやサンフランシスコのような都市では、家賃統制によってアパートの不均衡配置、住宅不足、低所得者層の状況の悪化、建物の劣化、長い待機リスト、そして得られるユニットの家賃の過大評価がもたらされました。
さらに研究によると、家賃統制を解除することで、不動産価値が向上し、賃貸の回転率が上がり、住宅の質と供給が増加します。
マサチューセッツ州の有権者が1994年に賃貸統制を廃止することを承認した後、以前に規制されていた物件の評価額は急上昇しました。
特に18パーセントから25パーセントの間も上昇しました。
この影響は、家賃統制を受けたことのない近隣の物件にも及び、それらの物件の価値が平均で12パーセント上昇しました。
不動産価値の上昇は、最初は affordability の脅威に見えるかもしれませんが、それは実際にはより健全で動的な住宅市場を反映しています。
コントロールが解除されると、家主は投資を再開し、住宅供給を拡大します。
これにより、家主は借り手を獲得するために競争し、借り手は希少なユニットを競わなくなるので、家賃の下落圧力がかかります。
中長期的には、家賃の上限を設けるのではなく、充実した適正価格の住宅を確保することが affordability を改善する鍵になります。
アルゼンチンでも最近、制御解除の利点が見られました。2023年末、ハビエール・ミレイ大統領は市場自由化の一環として家賃統制措置を廃止しました。
その結果、ブエノスアイレスでの賃貸物件リストは約200パーセント急増し、家主が市場に戻り新たなユニットが利用可能になりました。
名目家賃は最初的には上昇しましたが、インフレ調整後の実質家賃は約40パーセント下落し、入居者への affordability が緩和され、住宅セクターの価格信号を復元しました。
マサチューセッツ州やカリフォルニア州のケースと同様に、アルゼンチンの事例は、価格上限を撤廃することが、元の規制されたユニットの家主だけでなく、住宅市場全体に利益をもたらすことを示しています。
投資を呼び込み、供給を増加させ、最終的には全体的に住宅への適正アクセスを拡張するのです。
ニューヨーク市の市長候補者はこのことを留意すべきです。
家賃凍結は政治的に人気かもしれませんが、その長期的な結果は不運かつ避けられないのです。
市場は、政策立案者が見落としがちなことを理解しています。
家賃統制は投資を抑制し、供給を減少させ、住宅セクター全体の安定性を損ないます。
真の affordability を目指すのであれば、答えは家賃を凍結することではなく、全てのニューヨーカーのための住宅を建設、投資、拡張するための強いインセンティブを作り出すことです。
画像の出所：city-journal