アトランタ近郊で自己保管施設を建設しようとした開発者が、ストリップクラブとの土地利用戦争で敗北したという珍しい出来事が報告されています。
この開発者を代表するウェイスマン・ズッカー・エスター・プラス・カッツ法律事務所のショールダー、スコット・ズッカー氏は、地域コミュニティがストリップクラブと自己保管施設の選択肢の中で前者を選んだと言います。
「開発の側面において、何が起きるか全く予測できないということが明らかです」とズッカー氏は、先週のビズノウのアトランタ・ストレージアセットカンファレンスで述べました。
自己保管施設の成長に対して、地域の抵抗が強まっています。これは、自己保管施設の開発が困難であることを示す一例であり、最近、アメリカ全土で多くのコミュニティが自己保管施設に対するゾーニング制限を設けていると報じられています。
富士スコア・アドバイザー社の社長ロバート・フランセン氏は、自己保管施設の構築における最大の課題は承認の取得であると強調しました。
「誰もが自己保管の概念を愛しています。しかし、それはあなたの近所に作ることには反対です。」
フランセン氏は、自己保管施設の開発において、地域の抵抗が都市部や郊外を問わず大きな障害となっていると説明しました。
最近、自己保管セクターはパフォーマンスの低迷から回復兆候を見せています。自社のリートの収益性の指標として自己保管REITは、第一四半期に前年同期比で1%の減少を記録したものの、広告賃料は40ベーシスポイントの減少にとどまりました。
ユアディ・マトリックスの報告によれば、追跡対象の市場の半分が賃料を増加させました。
この自己保管業界の発展の後退は、地域コミュニティからの抵抗の一因であり、アメリカでは約5500万平方フィートの自己保管施設が建設中とされています。
これは、すでに存在する自己保管施設のわずか2.8%に相当し、4月から5月の間に10ベーシスポイント減少しました。
この開発の鈍化は、かつて供給の急増に悩まされた市場にとって受け入れられる変化となっています。
ボードウォーク・デベロップメント・グループのCEOラジ・シェス氏は、「開発が難しくなり、コストがかさむ中、それでも未来は明るい」と述べました。
「既存のストックが2%にまで減少すれば、競争も少なくなります。スペースが埋まれば、賃料を上げることが可能になります。」
シェス氏の会社は、ハイラム、キャントン、カミングにボードウォークストレージを含む10の自己保管施設を所有・運営しています。
2023年には、エクストラ・スペース・ストレージがライフ・ストレージを127億ドルで買収するという合併がありました。
この合併は、自己保管業者の間で価格競争を引き起こし、エクストラ・スペースが占有率を改善するための努力を強化した結果です。
フランセン氏は、自社の製品の性質により、実際の賃料は一般に新規顧客の賃料よりも高くなると指摘しました。
「新規の顧客向けの賃料は確かに9%以上下落していますが、既存顧客の賃料は一般的にサブスクリプションレートが上昇するので高くなります。」
2017年、アメリカの家庭の9%以上が自己保管スペースを借りているとされており、2024年にはその割合が11%に上昇する見込みです。
この傾向は、連邦準備制度が金利を引き下げることにより、今後も続くと考えられています。
新築住宅も小型化していることから、家庭が収納スペースを必要とする状況がますます増加しています。
バンクレートのデータによると、2024年の新築住宅の中央値は2100平方フィートであり、2015年には2400平方フィートでした。
「自己保管施設に入居すると、そのドアを閉めて施錠し、最低でも2年間は戻らないことが多いです」とシェス氏は述べました。
「それはあなたの大切な物ですから、あなたはそのまま留まって費用を支払います。そして私たちは賃料を引き上げるのです。」
画像の出所：bisnow