ミッドウェイ・ライジングは、ミッドウェイ地区の中心部にある49エーカーの市有地に新たに4,254戸のアパート、14エーカーの公共スペース、さらに新しいスポーツアリーナを建設するという野心的な計画です。
この計画は一夜にして地域全体を変えるわけではありませんが、サンディエゴの最も魂を押し潰す地域の一つに住宅と活気をもたらすための市の唯一の希望となっています。
最近、控訴裁判所は市民投票によってミッドウェイの高さ制限30フィートを撤廃する決定を覆し、このプロジェクトに致命的な打撃を与えたようです。しかし、意外にも、ミッドウェイ・ライジングの開発者たちは、それがまったく無関係であると述べています。彼らは州法が、彼らがこの大規模な数十億ドルのプロジェクトを進めるための法的根拠を提供すると言っています。
ミッドウェイの30フィートの高さ制限が再び検討されることになったため、ミッドウェイ・ライジングはカリフォルニア全州における州の密度ボーナス法の最大の試金石になることを約束しています。
「最近の裁判所の判決は、ミッドウェイ・ライジングのような混合用途の住宅開発プロジェクトには影響を及ぼしません。これらのプロジェクトは州の密度ボーナス法に基づいて進行します」とミッドウェイ・ライジングチームの広報担当者、ジェフ・マイヤーは述べています。
「州法は地元の高さ制限を制御し、ミッドウェイ・ライジングのすべての側面に適用されます」と彼は続けました。
このプロジェクトが直面している最大の障害は、ミッドウェイ地区に予定されている多くの建物、特に新しいアリーナが30フィートを超える高さに設定されていることです。
これは、1972年に市民投票で承認された法律に違反します。この法律は、高速道路5号線の西側に新しい建物を建てることを最大30フィートに制限しています。（この法律は州の沿岸ゾーン規制とは異なります。）
住民は2020年と2022年の2度にわたり、ミッドウェイの高さ制限を撤廃するための投票を行いました。しかし、今月初めの判決で、裁判官は市が高さ制限撤廃の影響を十分に研究したとは言えないとし、住民投票による削除を覆しました。
そのため、時間、労力、お金がその市全体の投票に費やされました。（トッド・グロリア市長も最近の裁判所の決定に対して控訴することを希望しています。）
そのため、ミッドウェイ・ライジングチームがこの後退を軽視したことは非常に驚くべきことでした。
法的解釈を巡る議論があります。カリフォルニア州の密度ボーナス法は、開発者が地域の規制を回避することを可能にします。これは、中央値以下の所得を得ている人々のために一定の割合の家賃制限アパートを建設する場合です。ミッドウェイ・ライジングチームは4,200戸以上のアパートユニットを建設する計画で、そのうち2,000戸は対象者のために家賃が制限されます。
理論的には、これは密度ボーナスの免除とインセンティブを受ける資格を得ることになりますが、果たしてこの密度ボーナスが市の5号線西側の高さ制限を免除するのに十分であるかどうかは疑問です。
少なくとも一つのプロジェクト、規模ははるかに小さいですが、そう示す例があります。それはパシフィックビーチにある60フィートの高さのアパートが、予算的制限のある世帯向けに建設中のローズ・クリーク・ヴィレッジです。
州の住宅局は2022年に市当局にこのプロジェクトを承認するよう指示しました。
カリフォルニア州では「市は州法に矛盾する規則を作成または執行することはできません」と、州住宅・共同体開発局のシャナン・ウエスト氏は述べています。「市民イニシアティブによって作成された地元法であっても、その点は変わりません」。
ウエスト氏は、「特に30フィートの高さ制限が障壁となっていた可能性を考えると、州当局が承認したことで、今後、I-5の西側でより多くの密度ボーナスプロジェクトが承認されることを望んでいます」とも付け加えました。
ただし、ローズ・クリーク・ヴィレッジは住宅用として設計された土地にある単一の建物であり、ミッドウェイ・ライジングは様々な用途に設計された多くの建物が広がるプロジェクトです。
それが合法であると開発者たちは主張しています。なぜなら、ミッドウェイ・ライジングは大規模であるにもかかわらず、主に住宅用の混合用途の開発だからです。
州法は商業用地を含む開発が密度ボーナス法を利用できることを明示的に許可しています。
開発者たちは、およそ90％の建物が居住用であると述べています。彼らは4.5百万平方フィートの住宅と、わずか51万平方フィートの商業用途があると主張しています。
アリーナは380,000平方フィートの商業スペースを構成します。
ミッドウェイ・ライジングの開発者たちは、密度ボーナスを受けるために必要な商業スペースを20倍以上建設できるとも述べています。
しかし、さらに大きな法的なハードルは、アリーナが高さ制限を突破する資格があるのかどうかです。これは、住宅が含まれていないためです。
ローズ・クリーク・ヴィレッジは、住宅が含まれている建物が市の高さ制限を超える資格があることを示しています。理論的には、都市のゾーニング担当者（と裁判所）がミッドウェイ・ライジングのすべてのアパートメントビルにも同様の論理を拡張することを期待しましょう。
しかし、アリーナには、開発の中心的な役割があり、特に住宅が建設される前に建設される予定です。
ミッドウェイ開発者たちは、そのアリーナ自体が、より大きな住宅プロジェクトのサービスのために密度ボーナスの免除を受ける資格があるとする議論を裏付ける最近の事例を指摘しました。
彼らは、ロサンゼルスの3401南ラ・シエネガ大通りに建設された二つのタワーが密度ボーナスを利用した事例を挙げました。一方は住宅用途、もう一方は商業のみのものでしたと開発者は述べています。
これにより、スタンドアロンのアリーナも住宅プロジェクトに伴う密度ボーナスの免除を受ける資格があるかもしれません。
しかし、これを成り立たせるためには、ミッドウェイ・ライジングがすべてが一体となった大規模なプロジェクトとして扱われなければなりません。
この点について、ミッドウェイ・ライジングチームはかねてから主張しています。市の関係者も彼らに同意しているようです。
先の裁判官の判断の前、ミッドウェイ・ライジングは市の計画委員会に提出されました。市の職員はそのプロジェクトを10年の期間で完成予定の単一の計画として提示しました。
開発チームのメンバーは、49エーカーの各部分が相互に機能することを示しています。言い換えれば、パーク、公共スペース、店舗、住宅、アリーナは、すべて一つの大きな都市デザインパズルのピースです。
それぞれのスペースが他のスペースを「活性化」するのです、と計画者は言います。たとえば、アリーナの駐車スペースの多くは、住宅タワーにあります。
反対意見もあります。エバレット・デラーノは、最近ミッドウェイの高さ制限を撤廃する裁判を提起した弁護士です。彼は「私のクライアントや他の人がミッドウェイ・ライジングに対して挑戦したいかどうかは不明です」と述べています。
「可能性はあります」と彼は言いました。「多くの人々が懸念を抱いていることは知っています。」
もし法的挑戦が行われるとすれば、デラーノ氏はミッドウェイ・ライジングチームが、密度ボーナスを受ける権利があるだけでなく、それがプロジェクトを経済的に実行可能にするために「必要である」と示す必要があると述べています。
法文にはそのように記されています。プロジェクトは、単に密度ボーナスを享受する権利があるわけではなく、それらはプロジェクトが運営できるために必要であることを示す必要があります。
一般的に、プロジェクトは挑戦を受ける際に数学を示す必要があるとデラーノ氏は述べています。
画像の出所：voiceofsandiego