10億ドル規模、17.5エーカーにわたる複合開発プロジェクト「One Beverly Hills」は、グローバルエリートのために作られ、おしゃれな小売りやホテル開発が再形成されている傾向を体現するものである。
このプロジェクトは50億ドルの資金調達を必要とし、財務上の見込み価値は100億ドルとされている。これまでに公開された資金調達額は23億ドルである。
この高額な投資が実を結ぶだけの富裕層が本当に存在するかどうか、また、高い金額を投じて引き寄せられた顧客層が、贅沢を望む以外の人々にもアピールできるかどうかが懸念されている。
「リスクは存在します」とJLLのマネージングディレクターであるマシュー・ファインチタインは語る。
「作れば人は来るのか？ そこに滞在する人たちや住む人たちだけに依存するのではなく、目的地を作る必要があります。」
「これが実現するかどうかは、オープンするまで誰にもわかりません。」
このプロジェクトは、OKOグループとケインによるウィルシャー・ブルバードの旧ショッピングセンターの長期的な再開発であり、2028年のオリンピックまでに開業予定である。
プロジェクトは、28階と31階の高層ビルを特徴とし、約200の高級コンドミニアム、78スイートのアマンホテル、20万平方フィートの小売店を含む。
コンドミニアムは平方フィートあたり平均7000ドルとなる見込みであり、小売部分はよりプライベートで独占的なロデオドライブを目指している。
ニューヨーク市のウォルドルフアストリアの改修など、贅沢な住居とホテルが組み合わさった類似の高級開発プロジェクトも、ウェルネス、観光、住宅要素を融合させている。
10エーカーのボタニックガーデンと隣接するビバリーヒルトンの再デザインもプロジェクトに含まれ、JPMorgan ChaseやVici Propertiesからの資金調達を受けている。
南カリフォルニアのラグジュアリーのメッカでこれほどの土地をまとめることは、今後二度と起こらないかもしれない。
開発チームは、One Beverlyをロサンゼルスおよび西海岸における類を見ない開発であると見ており、高級不動産のさらなる方向性を示すものと位置付けている。
ケイン開発の開発責任者であるラリー・グリーンは、これまでの反応は彼が見た中で比類のないものであると述べた。
その反応には、10億ドルのコンドミニアム販売や、ドルチェ＆ガッバーナ、レストランのロス・モヒス、イタリアの市場のカーサ・トゥア・クチーナの最近の小売契約が含まれている。
開発者たちは市から5億5000万ドルの債券の承認を求め、特別税区を作る「メローロース」という仕組みを利用して、ユーティリティとインフラのアップグレードに資金を提供した。
グリーンは、この債券手法の使用を「この規模の開発における標準的な手続き」とし、より良いレートを得るためのものであり、以前の開発グループが認識していなかったツールであると説明した。
この開発は、年間7000万ドルの市の収益を生み出す見込みである。
参考までに、ビバリーヒルズの公共安全予算は年間約1億7500万ドルである。
開発に初めて反対した議員ジョン・ミリッシュは、最終的な債券問題への全会一致の投票を促すために市のさらなる利益を交渉した。
その利益には、将来のコンドミニアム販売に対する4%の環境緩和および持続可能性手数料が含まれ、これが市の一般基金に充当されることとなる。
「持続可能な定期収入は市にとって最良の収入であり、プロジェクトの成功を共有することができます。」とミリッシュは述べた。
「交渉委員会は最初に1億ドルの前払いを得たが、それは多く聞こえる。だが、私たちに必要な継続的な収益からすると、それはそれほどとは言えません。」
One Beverly Hillsは、ロデオドライブがより一層エリートで需要の高い場所となったのと同時に進行している。
空き物件は実質ゼロであり、小売リースは平均1平方フィートあたり1100ドルであり、LVMHなどの小売業者が不動産の多くを買い占め、新しいブランドがスポットを見つけることがさらに難しくなっている。
One Rodeoは、今年の初めに2億1100万ドルで取引された唯一の類似したラグジュアリーアドレスである。
One Beverly Hillsは、この地域の高級小売のための非常に望ましい拡張スペースを提供している。
まだ公開されているテナントは3社のみであるが、ファインチタインが把握する取引や契約に基づくと、45の小売テナントの多くは追加スペースを求める既存のロデオブランドになる可能性が高い。
彼らは、ロデオによる観光客の混雑なしで購入できるように、さらに高額な商品を扱うショールームを創出することになると予想されている。
ファインチタインは、そのスペースが平方フィートあたり500ドルから600ドルで取引されるだろうと予測しているが、One Beverlyもロデオには及ばないとしている。
一方で、グリーンは賃貸料が「ビバリーヒルズの賃料に一致する」とのみ述べた。
この一般的な戦略は、グリーンのビジョンに合致している。
グリーンは、「One Beverlyは、小売業者にラグジュアリー顧客に特化した非常にキュレートされた体験を提供する機会を与えます。」と述べた。
同様に、プロジェクトのホテル戦略も高級志向のものである。
西海岸初のアマンは、ウルトララグジュアリー市場が爆発的に成長している状況でオープンする。
CoStarのホスピタリティアナリティクス上級ディレクター、マイケル・スタトコストポウロスは述べた。
2019年には、米国で1泊1000ドル以上のホテルは25件だったが、現在ではその数は100近くに達している。
これらの種類の高級ホテルプロジェクトは、輝かしいレジデンスと共に共同開発される必要があると、スタトコストポウロスは述べた。
高級ブランドのレジデンスのデポジットはますます高くなるホテルルームの完成資金を助けることができる。
ロサンゼルス市場において国際的な需要が低下しているにもかかわらず、このプロジェクトは限られた数のユニットしか持たず、他の高級オプションと比較しても比較的ユニークな体験を提供する。
コンドミニアム販売は、非常に選ばれた顧客層に向けて独自で高額な提案を追求している。
ビバリーヒルズのコンドミニアムの第2四半期の平均販売価格は1200万ドルであり、市内で毎四半期に取引されるコンドミニアムは約20から30件である。
コンドミニアムは2000万ドルから4000万ドル以上をマーケティングし、市場を支配するとミラー・サミュエルのCEOであるジョナサン・ミラーは述べた。
こうした価格帯のコンドミニアムは、ビバリーヒルズ全体の価格を引き上げ、発展を高級な目的地として確立すると彼は述べた。
所有者はおそらく1つ以上の別荘を所有することになるだろう。
「富の格差が広がり続けており、不動産市場はそれに応じて動いているだけです。」と彼は語った。
「このプロジェクトがどれほど早く吸収されることができるか、興味深く見守る必要がありますが、ビバリーヒルズの基準には矛盾しません。」
多くの買い手がロサンゼルスの地元の住民であるとグリーンは述べ、最近の国際的な住民に対するアクションにより彼らの米国に対する見方が悪化しているにもかかわらず、国際的なバイヤーが確実に来るだろうと断言した。
「ビバリーヒルズは、米国の安全な避難所として非常に認知されています。」と彼は述べた。
しかし、ホテルやコンドミニアムの部分が成功したとしても、ファインチタインや他の関係者が懸念しているのは、エリートで高額な体験が独占的な小売ロケーションを生み出し、あまりにも独占的になってしまうのではないかという点である。
10エーカーの庭は部分的に一般開放され、リオスによって設計されるが、この開発はビバリーヒルズのいわゆる「ゴールデントライアングル」から離れた孤立した存在となる。
そのため、十分な人の流れを引き寄せることができるのか、成り立つのかという疑問が残る。
「ある意味で、これはユニコーン的な存在になると考えています。」とミリッシュは述べた。
画像の出所：bisnow