カリフォルニア州は、Governor Gavin Newsomの署名により、都市の成長方法を大きく見直すことになりました。
新たな法律SB 79は、主要な交通機関の近くで中層アパートを合法化し、重要な回廊での単一家族ゾーニングを覆します。
支持者たちは、この法律が手頃な住宅を増やし、排出量を削減し、雇用やサービスへのアクセスを良くすることにつながると主張しています。
一方で、批判者は、この法律が地域の計画を無視し、適切な保護策がない限り、地域住民の立ち退きを助長する恐れがあると警告しています。
Newsomの行動は、数十年にわたるカリフォルニア州の中で最も広範な住宅措置の一つを実現しました。
この法律により、鉄道や高頻度のバス路線の近くにさらに密集した住宅が建設されることが可能になります。
ロサンゼルスの住宅擁護者たちは、交通機関の近くに新しい住宅が建設されることを長く待ち望んでいましたが、サンディエゴのリンダビスタ地区では、住民たちがこの変化が単一家族住宅に与える影響を懸念しています。
リンダビスタの住民であるロリ・フリタスさんは、急速なゾーニング変更がどのように進展するかを目の当たりにしています。
「開発者たちは、本当にこの状況を利用していました」と彼女は述べ、都市のボーナスアクセサリードウエリングユニット（ADU）プログラムを回想しました。
「これは通常の家主が自宅の裏庭にADUを追加しているわけではありませんでした。
私たちのメンバーの一人は、自分のフェンスのすぐ横に3階建ての18ユニットのプロジェクトができてしまいました。」
彼女は、これらの同じダイナミクスがより大規模に展開されるのではないかと心配しています。
「もしあなたがその交通機関から半マイル以内の単一家族住宅地域にいるのなら、何もできないまま隣に6階建てのアパートが建つかもしれません。」
この法律が確立された地域に与える影響について彼女の不安を表しています。
サンディエゴのより良い近隣の会長であるジェフリー・ヒュータさんは、初期のプロジェクトが低所得の単一家族地域に集中する可能性が高いと述べています。
「商業用地は高く、既存の複数家族用保証区域が除外されているので、初期のプロジェクトは低所得の単一家族地区に集中する可能性が高い」とのことです。
彼はまた、交通のマッピングが「直線的に距離を測る」点を批判し、峡谷や高速道路、行き止まりを無視していると言及しました。
SB 79の目的を説明する州上院議員スコット・ウィーナーのオフィスは、主要な交通ハブの周辺での密集した開発を合法化することで、カリフォルニアの住宅不足問題に対処する現実的なステップだとしています。
「主要な交通機関の停留所の周囲の土地は、住宅を建設するために最も重要な場所の一つです」とウィーナーの広報担当エリク・メバストさんは述べています。
「これは持続可能で、野火から守れる場所であり、人々を仕事や医療、サービスに結びつけます。」
支持者たちはまた、SB 79を住宅と気候対策と位置付けており、立ち退きを防ぐための安全策も講じているとしています。
「カリフォルニアのホームレス危機の核心には、手頃な住宅が不足しているという単純な現実があります」とインナーシティ法のCEOアダム・マレーが述べています。
「SB 79に署名することにより、Newsom知事は、人々の必要とする場所で、すなわち仕事や学校、交通機関の近くにより多くの手頃な住宅の扉を開くための決定的な行動を取ったのです。」
過去の法案であるSB 35が許可に焦点を当てているのとは異なり、SB 79はゾーニングそのものを変更します。
市は、鉄道や高頻度バス路線の近くでの住宅をより多く許可する必要がありますが、実施方法に柔軟性は限られています。
ほとんどの規定は2026年7月1日に発効し、一部の地域では段階的なタイムラインや延長があります。
この法律は、家賃規制のある建物の解体を禁止し、新しいユニットの少なくとも13%を低所得者に予約することを義務付けています。
しかしヒュータさんは懐疑的で、「もしすでに住宅のためにゾーニングしていても、住宅が建設されていないのなら、その問題はゾーニングではない」と述べています。
「Yes in My Backyard」（YIMBY）運動の提唱者たちは、SB 79が低所得者が長らく立ち入ることができなかった地域での機会を開くと主張しています。
「何もすぐには変わりません」とYIMBY Actionのカリフォルニアディレクターであるレオラ・タンジャトコ・ロスさんは述べています。
「すべての都市は、交通機関の近くでより多くの住宅を許可するための自分自身の計画を策定する機会があります。その期限は2026年7月1日です。」
彼女によれば、交通機関の近くを密集させることは、排出量を削減し、州の生活費危機に対処するのに寄与します。
カリフォルニアYIMBYはこの法案を「カリフォルニアで署名された最も重要な住宅改革」と称しています。
一方で、テナント権利団体は、立ち退きの波につながることを懸念しています。
「これは開発者の不動産法案であり、住宅法案ではありません」と経済的生存のための連合の執行ディレクターであるラリー・グロスさんは述べています。
「ロサンゼルスだけでも、90,000の家賃規制のあるデュープレックスがこの法律により開発者たちのターゲットとなる可能性があります。」
グロスさんは、テナントグループがより強力な保護策を推進し、エリス法とコスタ・ハウキンズの廃止を求める意向を示しています。
ヒュータさんもこの懸念を表明しました。「この法律によって建設される住宅の量が増えるわけではなく、ただその場所が変わるだけです。
開発者は、借り手が支払える金額に応じて住宅を建設するのです。」
市の関係者もこの法律を批判しています。
「何年にもわたり、都市は交通指向の開発を受け入れ、交通の近くでの住宅計画を積極的に推進しています」とカリフォルニア市リーグの立法事務局長ジェイソン・ライン氏は述べています。
「SB 79はこれらの同じ住宅計画に反しており、開発者が実際に交通の近くに住宅を建設するための要件がありません。
私たちの住民は手頃な住宅を求めており、この法律は期待に応えていません。」
SB 79が法律として成立したことで、カリフォルニア州は交通の近くの単一家族ゾーニングを解禁し、州の住宅政策において最も重要な実験の一つが始まりました。
支持者たちは、排他的ゾーニングを打破し、より多くの手頃な、環境に優しい住宅を建設する機会を見出していますが、テナントグループや市のリーダーたちは、それが立ち退き圧力を深め、地域計画を損なうかもしれないと懸念しています。
「州は、実際にそのコミュニティについて何も理解せずに、コミュニティの形を決定しました。」とヒュータさんは述べ、「これは非常に非民主的です。」
画像の出所：invisiblepeople