ニューヨーク市の民主党市長候補ゾラン・マムダニは、市内約100万の規制アパートに対する4年間の家賃凍結を約束しています。 これは、これらのアパートに住む人々にとってニューヨークを手頃な価格にすることを目的としています。
しかし、不動産専門家は、この措置が市場価格のユニットに住むニューヨーカーにとってより高価なものになる可能性があると警告しています。 過去4年間に急騰した家賃の負担を最も大きく背負ってきたのは、この層の人々です。
「規制ユニットの家賃を凍結することは、市場価格のユニットにより高い年次増加を押し上げることになる。その理由は、住宅供給が不足しており、家主が保険料や税金の急騰したコストを市場ユニットに転嫁するからだ」と不動産コンサルタント企業ミラー・サミュエルのCEOであるジョナサン・ミラーは述べています。
今年の家主の運営費用価格指数によると、保険料は19%も増加しています。この指数は家賃引き上げを決定するレンタールール委員会によって編纂されています。
特に、規制アパートと市場価格アパートが共存する建物では、市場価格ユニットのテナントは建物内のコスト増加を全て負担することになるでしょう。
過去4年の間に、ミラーが監視する9月エリマンレポートによると、マンハッタンでの新たなリースの中間家賃は36%上昇し、4450ドルに達しました。 ブルックリンでは37%上昇し、3925ドルとなりました。
新たに契約されたユニットの家賃上昇は、インフレ率の2倍です。この4年間のインフレ率は18%でした。
他方、規制アパートがある建物の平均家賃は、規制により長期テナントが残ることを奨励し、ゆっくりと上昇しています。
レンタールール委員会が追跡した最近の4年間の期間では、平均家賃はわずか7.5%上昇し、1559ドルになりました。 委員会は昨年、1年契約に対して2.75%の増加を認め、さらに今年の10月1日から3%の増加が適用されましたが、これは規制アパートのみに限られています。
多くの新規入居者は、家主が大幅な家賃の引き上げを行い、規制の枠から外したマンハッタンの望ましい地域のアパートに入居する機会すらありません。この傾向は、2019年の州法で外されるまで続いていました。 現在、マンハッタンの規制アパートがある建物の半数以上が非規制アパートで、テナントは市場価格の家賃を支払っています。
市場価格の家賃の急上昇は、高給のニューヨークの仕事にとっても問題です。 例えば、テクノロジー業界の平均年収は135,000ドルで、これは市全体の平均の50%高いですが、彼らが手に入れられる市場価格のアパートは3軒に1軒の割合でしかありません。
新入社員のテクノロジー労働者は、平均75,000ドルの年収で、スタジオや1ベッドルームアパートの2%しか手が届かないという調査結果が出ています。
「テクノロジーコミュニティにおける手頃な住宅問題は、さらに悪化している」とテク：NYCのCEOであるジュリー・サミュエルは述べています。 「全体的に非常に高価で、高給の職業に就いている人でもアパート探しに苦労しています。」
問題は三つの要因によって引き起こされています。
第一に、都市は需要に見合う十分な住宅ユニットがありません。
第二に、住宅価格とモーゲージ金利の上昇が多くのニューヨーカーを賃貸物件に留め、賃貸市場にある物件は更に減少しています。
第三に、保険料、固定資産税、維持費といったコストの急騰が、両方のタイプのユニットを持つ家主に対して規制アパートの家賃は低いままにし、結果として市場価格アパートの家賃を上げる圧力をかけます。
市の空室率は歴史的な低水準である1.4%です。 これは、2011年から2023年の間に90万の雇用が創出され、35万の新しい住宅が建設された結果です。
パンデミックの際には、市を離れた人々が約35万人と推定され、その間市場価格の家賃は低下しましたが、その後100,000人以上の人口増加とともに、非規制ユニットの家賃が急騰しています。
さらに、金利の急激な上昇も状況を悪化させました。 パンデミックにおいてモーゲージ金利が4%未満に下がり、売却と購入の価格が急騰しました。 その後、連邦準備制度理事会はインフレを抑えるために金利を上昇させ、7%を超えました。 このため、購入がさらに手の届かない存在となりました。
「家賃が上昇している主な要因は、モーゲージ金利の低下を待っている人々が賃貸市場に停滞していることです」とミラーは述べています。
レンタールール委員会のデータは、規制ユニットと市場価格ユニットの両方を持つ家主が低い増加を補うために家賃を引き上げていく様子を示しています。 これに基づいて委員会は年次増加を設定する投票を行っており、「家賃の凍結」という決定を行うことは法律上行ってはいけないことです。
委員会のデータによると、コア・マンハッタンで市場価格アパートがある建物の平均家賃は、2019年から2022年の間に17%上昇しましたが、市全体では7%の増加にとどまりました。ブロンクスも同様に7%の増加を記録しています。
マムダニ氏自身のアストリアの住居を考えてみると、彼は州の議会メンバーとして年収142,000ドルを得ており、妻のアーティストとしての収入もあります。 彼の建物には30の市場価格ユニットと22の規制ユニットがあり、家主による税金に関する訴訟によれば、年間の市場価格ユニットの収入は761,544ドルで、規制ユニットは452,628ドルです。
家主がコスト増加を回収しようとする場合、市場価格テナントからその増加分をすべて得なければなりません。
「市長として、ゾラン・マムダニは家賃を抑えるためにあらゆる手段を使い、200万人以上のニューヨーカーの家賃を凍結し、正当な原因による立ち退きを完全に執行し、テナントを価格のつり上げから守り、悪意のある家主に対抗する」と彼のキャンペーンスポークスパーソンであるドーラ・ペケクは述べました。
「長い間、都市の指導者たちは、不動産利益を得た者たちによって無視されてきた。 ゾラン・マムダニは、現状を維持することからは解決策は得られないことを理解しており、果敢な変化が必要だと言います。」
しかし、マムダニ氏と不動産業界の代表者たちは、長期的には「さらなる住宅の建設」が解決策であると述べています。
木曜日の市長候補者討論会で、マムダニ氏は市場価格の家賃を抑えるため、20万の新しい住宅ユニットを構築することを提案しました。
「急速な家賃の増加に対処するには、より多くの住宅ユニットを建設する必要がある。」と不動産ボードの政策担当副社長であるバシャ・ゲハーズは同意しました。 「手頃な価格の危機は、供給危機によって引き起こされているのです。」
画像の出所：thecity