スティーブン・デフランシスは、アパート開発会社の名前を決めるため、一番好きな本の一つ、アイン・ランドの「ザ・フォウンテンヘッド」に目を向けました。
この本の主人公は、完璧な多世帯コミュニティを設計しようとする建築家ハワード・ロークであり、彼が目指すのはコートランドという名のアパートメントです。
デフランシスは、名前を単純化するために「t」を省略し、「コートランド」という名前を選びましたが、完璧へのコミットメントからは逸脱しませんでした。
「私にとって、住宅の概念をサービスとして考え、会社を構築し発展させるというアイデアが大好きです」とデフランシスは、数ヶ月にわたる二回の広範なインタビューの中で述べました。「フォウンテンヘッドの物語はどういうものか？建築家が人々が住むための最良の製品を、土地の最も効率的な使用を目指してアパートコミュニティを建設したというものです。」
コートランドの基本的なテーマは、入居者が他の多くの賃貸物件よりも長く居続ける意欲があるアパート環境を作り出すことです。
その精神を受けて、コートランドはリッツ・カールトン・ホテル・カンパニーの共同設立者であり、1993年1月から2002年12月までCEOを務めたホルスト・シュルツェを雇いました。
このブランドは11年連続で世界一にランクされた実績があります。
シュルツェは、2019年に発表した彼の著書「エクセレンス・ウィンズ」でビジネスに対する哲学を述べています。企業は単なる利益追求や基本的な機能の遂行以上の高尚なビジョンを持たなければなりません。そのビジョンを全ての従業員が共有することが重要です。
「コートランドについて初めて座って話したとき、私は彼らに『あなた方のビジョンは何ですか？』と尋ねました。」シュルツェは最近のインタビューで語りました。返答は「最も信頼される住宅ブランドとして知られること」です。
シュルツェは、約1年前にコンサルタントとして契約し、コートランドの運営部長であるフアン・ブエノと緊密に連携しています。
二人は「コートランド・コード」と呼ばれる小さな三つ折りパンフレットを作成し、全従業員に配布しました。
このパンフレットには、最も信頼される住宅ブランドであるというビジョンのほか、コートランドの信条が記されています。コートランドは、ホスピタリティが常にあるより良い生活があり、細部にわたっての注意と、すべての瞬間が期待を超える新たな機会であると信じています。
「私たちは不動産ビジネスにはいません」とブエノは短い電話インタビューで述べました。「私たちはホスピタリティビジネスにいるのです。私たちは、賃貸期間が平均16ヶ月の本当のホテル会社であり、業界で最高のブランドとして知られたいと考えています。」
シュルツェ（86歳）は、デフランシスやコートランドチームと初めて会ったことを思い出しました。
「私が入ったとき、彼らは正しい哲学と正しい考え方を持っていました。私はそれを補強するだけでした」とシュルツェは言いました。「知っていることと実行することは異なります。私がしたことは構造を助けただけです。」
コートランドはすでに別のマインドセットで運営を行っていました。2018年2月には、AMBスポーツおよびエンターテインメント（メルセデス・ベンツ・スタジアム）のファン体験担当シニアバイスプレジデントであったマイク・ゴメスを最高体験責任者（CXO）として雇いました。
ゴメスは、コートランドのプロパティにおける入居者体験をできる限り良くすることを目指しています。それには、充実したフィットネスセンター、プール、魅力的な景観、住民を集めるための定期的なアクティビティが含まれます。
コートランドは2005年にアトランタで設立され、当初は多世帯開発に焦点を当てていました。しかし、2008年の経済危機により、同社はコミュニティ開発から既存の多世帯コミュニティの取得および改修に焦点を移さざるを得ませんでした。
2011年には、同社は5,000のアパートメントを所有、管理していましたが、現在ではアメリカ全土にわたる220のアパート複合体を管理し、約80,000ユニットに投資しています。さらに、イギリスにもビルド・トゥ・レンの管理および開発プラットフォームを展開しています。現在、全米多世帯住宅協会の2024年の50大アパートオーナーリストで8位にランクされています。
アトランタには約30のプロパティがあり、約13,000ユニットを持ち、郊外と市内の両方に所在しています。
同社は、2020年、2021年、2023年の3年間、リピュテーション・ドット・コムによってプロパティマネージャーとして第1ブランドに選ばれており、2022年には第2位にランクされています。
デフランシスにとって、コートランドが卓越性を追求する方法は、「縦の統合会社」を持つことです。つまり、同社はビジネスのすべての部分に所有者および運営者として直接関与しています。
コートランド・ビルドを通じて、同社はプロパティの設計から完成までを制御しています。また、コートランド・デザインを通じて、入居者中心のコミュニティを創出するための社内インテリアデザインおよび建築事務所を持っています。
デフランシスのバックヘッドオフィスには、アトランタの著名な建築家アンリ・ジョバのコーヒーテーブルブックがあり、彼はオリジナルのコロニースクエアや地域のいくつかのアイコニックな開発を設計しました。また、コーヒーテーブルには、1968年のスティーブ・マックイーン映画「ブルダット」を思い起こさせる1967年のマスタングの玩具も置かれています。
デフランシスとの会話は、彼の興味が広範囲でありながら、会社が全国的なトレンドとどのように合致しているかと絡み合っているため、時間を忘れてしまいます。
「国は都市化しています」とデフランシスは言います。「人々にとって、より長く賃貸することは、住宅との関係としてより受け入れられるようになっています。それは好ましい住宅オプションです。」
メトロ・アトランタの住宅環境を見渡し、デフランシスは北部郊外に存在する多世帯開発に対する「ニンビズム」を嘆いています。
その結果、多世帯開発はアトランタ市やより多くのアパートやコンドミニアムに対してオープンな市場で急増しています。
デフランシスは、自らを手頃な住宅会社だとは描写しませんが、彼が言うには、そのほとんどのアパートは手ごろな価格です。
平均賃料は1,741ドルであり、一部のユニットは900ドル、主に3ベッドルームは3,000ドルとなっています。
「もし私次第なら、アパートに住みたい」とデフランシスは認めます。「それはただ楽だからです。」現在、彼は二人の高校生の子供を持つため、売却したバックヘッドに住んでいます。
デフランシスは「住宅の手ごろさに最も良いことは供給です」と考えています。彼がアイン・ランドのように語る様子は、規制やゾーニングなどの開発への障害に関してです。「最も強力な住宅ロビーが存在する場所（ニューヨーク市、サンフランシスコ、シカゴ）は、最も扱いに困る手ごろな住宅がないのです。手ごろな住居が最も多く見られる都市は、規制が最も少ない場所です。」
1980年にデフランシスは、故ジョン・ウィリアムズがポストプロパティーズのためにユニットあたり約12,000ドルで建設したと言いましたが、今日ではその数字はインフレ調整後で約150,000ドルから275,000ドルになっています。
個人的な話をすると、デフランシスはアトランタに大きな信念を抱いています。彼の家族（三人の祖父母がイタリアの移民）は、1966年にニューヨーク市からアトランタに引っ越しました。「アトランタ・ファルコンズと同じ年です」と彼は言いました。彼の両親は、家族を育てるためのより良い場所を求めており、さまざまな潜在都市を検討して、アトランタとセントルイスに絞り込みました。
「セントルイスに移らなかったのは感謝しています」とデフランシスは言っています。「アトランタは機会の磁石になっています。投資家や他の人々と話すとき、サンベルトの引き寄せは巨大です。」
その引き寄せの一部は、企業の移転やハーツフィールド・ジャクソン国際空港の存在です。
しかし、現在、デフランシスはアトランタが老朽化したインフラや高い生活費により、若々しい魅力を一部失ったことを警告します。ナッシュビルのような他の都市は、今やより若いメトロエリアのように感じ、活気があり、生活コストが低いです。
デフランシスは若い頃から不動産に魅了されてきました。彼は、家族の誰かが行っていたように、物件を買ってリノベーションすることで、少しずつ操作を始めました。
1990年代初頭、ジョージア大学で学生のころに、トーマス・ウルフの「A Man in Full」を読んで開発に夢中になりました。
ダウンタウン・メイコンで歴史的な宝物を見つけた彼は、ビジネスパートナーのヴァーノン・マッカーティと共に、1997年にブロック内のすべての建物を購入しました。29の個別の建物です。
「私は歴史的な開発に情熱を持っています」とデフランシスは言いました。「すべてを改装して、その上に居住者を乗せることが目標でした。実現可能性はゼロでした。」
その後、彼は税免除社債を使用して手頃な住宅を提供する一環を行いましたが、最終的にはコートランドを立ち上げることを決意しました。
現在、同社は「選択により賃貸」市場に焦点を当てています。
「2020年、2021年、2022年初頭に振り返ると、所有のコストが賃貸費用よりも安かった」とデフランシスは述べました。「今、今日の経済ではその主張は完全にひっくり返っています。」
コートランドの研究によると、2020年6月、賃貸に必要な平均は1,405ドルだったのに対して、住宅を所有するための費用は1,145ドルでした。しかし、2025年6月までには、賃貸の平均は1,663ドル、住宅所有 costは2,423ドルになると予測されています。
「歴史的に人々は自分が必要ない限り賃貸を続けていた」とデフランシスは述べ、現在、より多くの人々が賃貸の柔軟性や自由を楽しむようになっています。
そのトレンドに合わせて、コートランドのモデルは、物件を買い売りするのではなく、長期にわたってアパートを所有し運営することに基づいています。
デフランシスは次のように繰り返し、コートランドが卓越性を追求する方法について述べます。
「建築家は究極のアパート複合体を建設するために委託されています」とデフランシスは語ります。「並行するテーマは、彼がそのすべてを自身で行うことを望んでいるため、完璧でありたいということです。」
画像の出所：saportareport