テキサス州の法律SB 840が9月1日から施行され、ダラスを含む特定の都市において、商業活動を許可するゾーニングデザインationsの下で多世帯住宅の開発を禁止することができなくなりました。
この法律の施行により、テキサス州全体で約32万人の住宅不足があると、住宅政策組織Up For Growthが発表した推計によって示されています。
ダラス市は、2030年までに少なくとも8万戸の住宅が不足することを予測しています。
第1地区の市議会議員、チャド・ウェスト氏は、
「私たちは、低所得者向けの住宅が必要な州全体の人口の約4分の1に過ぎない」と述べました。
「年間5万ドルから6万ドルを稼いでいる人々に対して、すでに5万戸の住宅が不足しています。」と続けました。
「十分な高級住宅を建設しなければ、より高所得の人々が次のレベルに移り、低所得者がさらに下に押しやられることになります。」とウェスト氏は警告しています。
「したがって、上級の住宅を十分に建設しないと、すべてが崩れてしまい、最も影響を受けるのは低所得者です。」
このSB 840によるゾーニングの変更は、住宅ユニットの土地オプションを増やす一つの方法です。
また、この法律は州が都市の土地に対してより多くのコントロールを持つことを許可します。
法律が施行されてからまだ1か月しか経っておらず、今後の見通しには多くの未知数が存在しています。
ウェスト市議は、「市に何が起こるか、誰も予測できなかったし、今でも分からない」と指摘しています。
住宅擁護者たちはこの法律の恩恵の拡大を歓迎していますが、無制限の密度、床面積比に対する制限の欠如、高さ制限の問題など、いくつかの課題もあります。
「ダラスの10万エーカー以上が影響を受けています。」と彼は言います。
「これは、今やより多くの権利を与えられた民間の土地であり、すべての土地所有者にとってはおそらくより価値があるものになるでしょう。」
このゾーニングの変更により、土地の価値が増加する一方で、地元の不動産税も上昇する可能性があることが課題となっています。
SB 840は住宅ユニットの必要数のギャップを埋める一方で、それに対応するサービスや適切なインフラが整っていない恐れもあります。
潜在的な住宅開発は、予想外の場所でも広がっています。
「何もない場所に建設されれば、デフォルトで低所得者向けになる可能性があります。高所得者はそこには住みたがらないでしょう。」と彼は指摘しました。
これはダラスだけでなく州全体におけるSB 840のリスクです。
117,971エーカーの土地が影響を受け、そのうち26,652エーカーは未開発のままです。
ウェスト氏は「南部には空いている土地が多いため、そこでの開発が進むと思います。」と結論づけました。
画像の出所：oakcliff