近年、ニューヨーク市の多世帯開発業者にとって、99という数字は依然としての「魔法の数字」となっていますが、一部のアパート開発業者は依然として大型のプロジェクトに取り組んでいます。
今年の上半期に提出された281件の多世帯建設許可のうち、100ユニット以上の建物は19件でした。これは、ニューヨーク不動産委員会（REBNY）が行った建築局のデータ分析によるものです。
一見すると、このようなプロジェクトは、十分な住宅が建設されていないという現在の物語の中で励みになるように思えます。
しかし、開発者や仲介業者によると、これらの開発は、法律が大規模な住宅開発を促進するために作られた大規模な「シティ・オブ・イエス」の再ゾーニングや、ニューヨーク市の混合所得賃貸住宅向け新税減免「485-x」がターゲットとしている中間所得者層の住民には実際にはあまり役立たないという意見が多いようです。
「登録されたプロジェクトのほとんどは、1棟あたりの平均ユニット数が25未満の比較的小型のものです。これは、低規模で低密度の地域に適しています」とBesen Partnersの最高営業責任者ロナルド・コーエンは述べています。「しかし、大きな絵を見れば、これは50万の新しいユニットという目標に大きな影響を与えません。」
今年の上半期に提出された大型プロジェクトの申請のうち、ただ一つがマンハッタンの中心部にあります。
市や州の公務員たちは、ビジネス地区に住宅を注入して活性化を図ろうとしてきたのです。
しかし、そのプロジェクトと、その他の100ユニット以上のプロジェクトの大多数は、485-xプログラムを利用する予定がないことがわかりました。
485-xに登録したのはわずか4件で、すべてが421-aの意向書を持っており、これは開発者が2031年6月15日以前にプロジェクトを完成させることを期待していることを意味しています。
つまり、開発者は新たな税インセンティブを前任者のバックアップとして見る傾向にあり、貸し手に対する安定性を示す手段としていますが、好ましいルートではないということです。
これらの開発者は、今では期限切れになった421-a税プログラムのもとで築いた中低所得者向けの一部を切り取った巨大なアパートタワーを建設してきました。しかし、彼らは485-xの下での賃金要件が、市の中心部で住宅を建設する経済的な実現可能性を低下させたと主張しています。
REBNYによると、上半期に提出された多世帯住宅ユニットのうち、マンハッタンで提案されたユニットは820件にすぎません。
同じ期間に、ブロンクスとブルックリンでは、それぞれ5,000件以上の提案がありました。
たとえ場所に関わらず、第二四半期には、150ユニット以上の建物で建設許可を求めていたのはわずか4件で、総計は1,215戸に終わりました。
これらの数字は、2008年以降の歴史的平均に対してそれぞれ75%および71%の減少に相当します。
その理由は、ニューヨーク都市土地研究所（Urban Land Institute New York）とメリディアン・キャピタルグループの行った分析によって示されています。
ブルックリンのプライムエリアで、150ユニットを超える潜在的な未公開プロジェクトは、485-xの下で421-aと比べて純収入が11%低くなるとのことです。これは新プログラムの下で開発者が請求できる最大賃料が低いためです。
また、新たな賃金要件により、開発コスト全体が9%増加することが示されています。
収入の減少とコストの増加の組み合わせにより、開発者の予想されるコスト収益率が120ベーシスポイント低下し、6.4%から5.2%に落ちる結果となったのです。
この分析では、土地のコストは1平方フィートあたり200ドルと見積もられています。485-xの下で6.4%の収益を達成するには、開発者は土地を無償で取得する必要があります。対照的に、ユニット数が100未満のプロジェクトがあれば、賃金要件を発動しないため、421-aの下で6.4%、485-xの下で6.1%と僅かな利益を得ることができるとされています。
「私のチームでレビューしたプロジェクトでは、安定したコスト収益率は、既存の建物を購入するのと非常に似通っている、または僅かに優れていることになります」と、ULIニューヨーク地区委員会の委員長であり、メリディアンの機関投資販売の責任者であるヘレン・ファンは述べています。「それでは、なぜ誰もが建設リスク、市場リスク、リースアップリスクを引き受けて、結局同じ位置にいることを選ぶのでしょうか？」
新たな「シティ・オブ・イエス」による推進は、開発者たちを再び設計図に戻し、新しいプロジェクトの立ち上げが顕著なスランプから抜け出させようとしています。
この措置は市のゾーニング法を覆し、長年の古い建設制度の障壁を取り除き、5つの区の密度を引き上げました。
ミッドタウン南部やロングアイランドシティなどの地区で進行中のいくつかの地域再ゾーニングも、さらに多くの住宅ユニットを許可する見込みです。
しかし、これらの地域は485-xのゾーンAおよびゾーンBに分類されており、マンハッタン96丁目南およびブルックリンやクイーンズの特定の地域が対象であり、150ユニット以上のプロジェクトは賃金要件が厳格になります。
ゾーンAは、最低時給72.45ドルまたは賃金の65%のうち低い方が要求されています。これはロングアイランドシティやウィリアムズバーグを含みます。
ゾーンBでは、要求される時給は63ドルまたは賃金の60% です。こちらにはアストリア、ダウンタウンブルックリン、クリントンヒル、パークスロープなどの高く評価される地域が含まれます。
その結果、Hwangは、彼女のチームが受け持つ大規模な賃貸開発の大半が、ゾーン外での421-a被保護プログラムまたは485-xプロジェクトであると述べました。
そうした地域では、150ユニット以上のプロジェクトに対する賃金要件は1時間当たり40ドルであり、たとえユニットが150を超えても変わりません。
開発者たちは、「市のイエス」法によって、外部区での進出が選択肢になってきたと言いますが、新たな問題も浮上しています。
たとえ150ユニット以上の開発において外部ゾーンでの要件が、20%のアフォーダブルと80%のエリア中央値所得であったとしても、そうしたエリアにはより低所得の住民が多く、通常は交通ハブから遠く離れているため、開発者の関心が高まる要因となっているのです。
それどころか、再ゾーニングは小規模なプロジェクトが生み出せる住宅の量を増やす結果をもたらしました。
5月には、ハウスマン・デベロップメントがハーレムの16-20コンベントアベニューに空き地を購入し、75ユニットのタワーを建設する計画を発表しました。
このプロジェクトを進めるために、開発者は485-xプログラムと「シティ・オブ・イエス」のユニバーサルアフォーダビリティ優先プログラムの両方を利用しています。後者は、追加の住宅が永続的にアフォーダブルである場合、20%の追加住宅を含むことを許可するものです。
Cohenは、この土地の売却を仲介した一人で、ハウスマンはジャマイカで200ユニット以上のアフォーダブル住宅を建設する計画もあります。
近日中に、クイーンズ地域の再ゾーニングが市議会によって承認され、12,000の新しい住宅が建設されることが期待されています。その中には4,000ユニットのアフォーダブルが含まれています。
ハウスマン・デベロップメントは、ハーレムのこの空き地で75ユニットのプロジェクトを造るために485-xを利用する計画ですが、他の新しいアフォーダブル住宅プログラムを探求しているとのことです。
「私たちは、実際に新しい土地を征服している」とCohenは強調しました。「これは、実際に良い再ゾーニング計画のおかげです。」
ジョイ建設の代表であるエリ・ワイス氏は、ブロンクスのマウント・イーデン地域で213ユニットの支援住宅プロジェクトを追求しており、利用者には精神的な疾病を抱える人や無宿者が含まれています。
このプロジェクトは1545ジェロームアベニューの自動車修理店を置き換え、開発費用は1億3000万ドルになる見込みです。
開発の性質上、非営利団体が所有・運営するため、通常は取得できない補助金を得ることができます。
彼は「現在の開発の数値は『二つの都市の物語』だ」と語りました。
「中間層のターゲットが非常に困難です。非常に低い所得層への支援は、連邦政府や税法から受けられます。一方で、高所得者層に対する支援も連邦税法において同様に多く存在します。」
また、最近では開発者たちが不可能とされるまたは好ましくないと見なされることに取り組んでいるとの情報もあります。
ヴォーナード不動産信託はペン・ステーション近くに475ユニットのアパートタワーを建設することを検討しています。このREITの幹部は、485-xを利用する計画であることを最近発表しましたが、詳細はほとんど明らかにされていません。
ブルックリンを拠点とする開発者デビッド・ハルバースタムも、マンハッタンの303 E. 44丁目に131ユニットのタワーを建設するためにS3キャピタルから8,000万ドルの資金調達を受けたとのことです。
このプロジェクトのサイト作業は既に始まっています。
しかし、これらのプロジェクトはREBNYの分析には含まれておらず、すべて2025年上半期のデータに基づいています。
ミッドタウンマンハッタンからの唯一のプロジェクトは、ハイウィン・グループによる125ユニットの建物提案であり、開発者は3月にこの空き地を3850万ドルの現金取引で購入しています。
このプロジェクトは485-xの利用登録がされておらず、DOBへの提出資料は別の高齢者向け住宅プロジェクトからの追加密度権を取得したことを示しています。
開発者からのコメントは依然として受け取っていません。
しかし、多くの資金が不足したりリスクを取ることに慎重な開発者は、賃金要件を回避しながら可能な限り大規模なプロジェクトを建設しようとしています。
上半期には、REBNYデータによると50〜99ユニットを提案した建物が58棟あり、そのうち18棟はまさに98または99ユニットでした。
また一部の開発者は、タワーを建設できる土地を購入し、大きなタワーを分割するという創造的な手法を用いています。
この中にはジェイグループが含まれ、ブルックリン・ダウンタウンに450ユニットを予定し、そのうち少なくとも2棟はまさに99ユニットを計画しています。
これは、表面上は大きなプロジェクトに見えても、最終的には別の形態として建設されることにより、実際に建設されるユニット数が減少する可能性を持っています。
住宅を必要とされる都市では、毎年50,000の新しいユニットが必要とされており、賃料は歴史的な高水準にあり、空室率は歴史的な低水準です。
Hwangは、開発者の戦略は「この限られた土地で、こうも厳しいアフォーダビリティの中で非効率を生んでいる」と述べました。
「私たちは住宅が必要で、開発を望む開発者がいます。しかし、一方ではニューヨーカーたちが、他のどこよりも早く家賃が上昇する生活コストを支払っています。」
「私たちは、規制によってアフォーダビリティを解決することはできません。私たちは住宅を増やさなければなりません。」
画像の出所：bisnow