ホノルルは、現在の住宅不足を解消するために、小さなセカンドハウス、すなわち付属住宅ユニット（ADU）が有効であるかどうかを問い直す必要があります。
2015年以降、都市が許可したADUは約1,320ユニットと、ごくわずかです。この数値は初期の期待を大きく下回っており、2024年度の州の義務である1区画につき2ユニットの許可には、より強力な対応が必要であることを示唆しています。
ADUの導入が進まなかった理由には、下水道容量の制限、小さな敷地面積、高い建設コスト、遅延する許可制度などのよく知られた制約が存在します。今年、都市は業界の反発を受けて、事前承認のADUプランを提供するイニシアティブを棚上げしました。
ADUの約束は明確です。これらは、小さなバックヤードアパートや附属住宅であり、近隣の外観を変えることなく住宅供給を増加させることができます。
理論的には、ADUは高騰する住宅価格を相殺し、手頃な価格を支持し、家族が世代を超えて一緒に住むことを容易にし、高齢者が自宅で生活を続けるのを手助けすることができるのです。
この理論はカリフォルニア州で最も明確に試されています。そこでは、ADUが新しい住宅供給の中心的な要素になっています。
では、ハワイでADUプログラムを成功させるためには何が必要でしょうか？
他州の事例からのいくつかの提言があります。
ハーバード大学の住宅生活研究所やアーバン・インスティテュートの研究によれば、最も重要な改革は、基本的な基準を満たす場合に、住宅所有者に州全体のADU建設権を与えることです。
このシフトにより、地方政府は遵守する申請を承認する義務が生じました。
また、従来の複雑なゾーニングルールや手続きの障害を追加することを防止しました。
許可申請が地方の裁量に依存している場合、建設は滞ります。
カリフォルニアでは、これらの改革が進むと、年間のADUの許可数は急増しました。
サプライの増加はあったものの、それが手頃な価格を解決するわけではないことに注意が必要です。
ロサンゼルス・タイムズが指摘するように、カリフォルニア州の2024年の住宅総数は僅か0.84%成長しており、その約5分の1はADUが占めています。
全体の供給は依然として課題ですが、市場価格のADUも他の住宅ユニットと同様に高価格で取引されています。
ADUはハワイの住宅危機を単独で解決することはできませんが、建設するためのルールが実際に許可されれば、住宅供給に有意義に寄与できることを示しています。
したがって、簡素化された州全体の基準と権利による承認を実装することが、実績のある方法であるが、物議を醸す方法であると言えます。
課題は微細な部分にあります。
カリフォルニア、オレゴン、ワシントン、モンタナなどの州では、権利による承認とともに、所有者居住要件やその他の地方で課される条件といった州全体の基準を組み合わせて成功を収めています。
所有者居住要件は、投機的開発や空き家を防ぐ措置として支持されています。
しかし、外国人や州外の投資家による市場の混乱が続くハワイでは、これは通用しません。
さらに、他の地域の経験では、投資家所有のADUのリスクは過大評価されていることが示されています。
所有者居住要件がなくても、大半のADU所有者は現地に住んでいることがわかっています。
たとえば、ポートランドでは、ADU所有者の約3分の2が居住者でした。
居住要件は目に見える障壁の一つですが、その他の障壁も依然として存在します。
ホノルルでは、最小敷地面積要件、主観的な設計基準、その他の条件がレッドタペストリーのように追加されており、プロセスを不確実にしています。
ルールが恣意的に感じられると、ほとんどの住宅所有者は諦めてしまいます。
そのため、ADUの建設数は非常に少なくなり、金融機関は融資を行う理由を感じず、建設業者はスケールアップのノウハウを開発しません。
このサイクルを打破するには、所有者、銀行、請負業者が前進する自信を持てる、単純で予測可能な基準が必要です。
これがなければ、2024年の法律であるアクト39（上院法案3202）などの州レベルの取り組みは、引き続き成功しないままでしょう。
そして、上院法案の早期草案では、何人かの立法者が、そのことを認識していたことが示唆されています。
当初の法案では、都市地区での最小4住宅の建設を求め、1,200平方フィート以下の小規模区画を承認し、ADUにおける所有者居住要件を禁止することが定められていました。
しかし、上院の次の草案では、1区画あたりのユニット数は3に減少し、最小敷地面積は2,000平方フィートに増加し、分譲地レビューが求められるように改訂されました。
最終的に成立したアクト39では、権利による承認や州全体の基準に関する文言はすべて削除され、唯一の評価基準は、都市地区における長期リースやADUを制限する今後の私的契約の禁止でした。
それでも、反対意見は強かったのです。
法案の最終成立時には、上院の36%、下院の43%が反対票を投じました。
反対の主張は、地域自治の原則、過密化、ADUによる手頃な住宅の提供の可能性への疑念でした。
これらの懸念は軽視できるものではありませんが、主要な政治的現実を反映しています。
都市地区での住宅供給を意味のある方法で拡大するには、地域の反発を引き起こす危険を伴う政治的行動が必要です。
現在、ADUはカリフォルニア州の新たな住宅の唯一の信頼できる供給源の一つです。
カリフォルニアがリスクを取り、報酬を得たことを考えると、私たちも同様に行動できるでしょうか？
ハワイも機会を捉え、ADUを実現するための改革を進めることは可能です。
時期が来れば、州はADUが作用できるようにするための改革、すなわち権利による承認、州全体の基準、そして時間志向の許可決定を実施するか、ADUを解決策の一環と考えるのをやめる必要があるでしょう。
画像の出所：civilbeat