1882年、ハーパーズ・マガジンの作家、ジュニウス・ヘンリー・ブラウネは、多くの人が共感できる問題について考察しました。「文明化された地球上のどの重要な定住都市においても、物質的生活がこれほどまでに多くの困難を伴うところはニューヨークではありません」と彼のエッセイは始まります。
マンハッタンで家を探している人は、厳しいプレッシャーにさらされていました。「彼がこの目的のために行う努力、その結果彼が受ける不安は計り知れません。彼がどこで、どのように生きるかは常に頭を悩ませる問題です。」と、ブラウネは続けます。選択肢は一方に不快なアパート、もう一方には手の届かない住宅です。
ブラウネが見出した解決策は、家主なしで共同生活をするという新たな動き、すなわち「共同体制度」でした。「飾りや贅沢を避け、便利さ、快適さ、健康を代わりに取り入れることが求められました」と彼は述べています。
この共同住宅の最初の例は、152 West 57th Streetに設立された「レンブラント」とされており、その後いくつかの他の共同住宅が続きましたが、多くは「最初よりも遥かに高価で、華やかなものでした」とブラウネは暗に警告しました。
このようにして、ニューヨーク市における共同住宅の理由は、時折変動しながらも、一般中産階級のための住宅を提供することと、ある種の上流階級の人々が「低所得者層」を遠ざけようとする意図の間で揺れ動いています。
もちろん、共同住宅はニューヨークだけのものではありません。オハイオ州やスコットランド、オランダ（「wooncoöperatie」と呼ばれる）にも共同住宅が存在します。「トロント」と呼ばれるワシントンの古い建物は、70年以上にわたって共同住宅です。
しかし、ニューヨークは間違いなくアメリカの中で、共同住宅が最も見られる場所です。法律、人口の密度、そして文化的な態度が組み合わさっています。地下鉄やパストラミと同様に、私たちは半端な段階のアイデアを受け入れ、全力でそれを拡張し、独自のものにしてしまいました。
地球上最大の共同住宅は、ブロンクスにあり、約50,000人の住人を抱えています。これは50州の州都11か所よりも多い人口であり、「都市」という名を持っています。
ジョン・ムレイニーとセス・マイヤーズが、1970年代初頭のニューヨーカーを題材にしたスーリム「カンパニー」に対する風刺を作った際に、「Co-op: The Musical」と名付けました。
共同住宅が他の地域であまり見られない理由の一つは、不動産の集団所有に対する懐疑的な見方です。レンブラントは設立後すぐ、潜在的な購入者に「最も妥当で保守的な性格の社会主義的な結束を拒否することを保証しました。」と表明せざるを得ませんでした。アメリカ人は、家を買う際には、開拓者的思考に陥りがちです。彼らは自分のものとしたい土地の一片を求めます。共同住宅では、必ずしもそれが得られるわけではありません。住人たちは法人を形成し、その建物がその資産となります。彼らは、権利証書ではなく、株式を受け取ります。プロプライエタリリースという書類が各アパートに株式を割り当てます。
住人は、税金、スタッフの給料、修繕、アップグレードなどに必要なものを賄うために、会社に月額料金を支払います。
外部の開発者や家主が利益を得ないため、理論的には多少の節約が期待できます。
もちろん、共同住宅と所有権は、一見すると調和するように思えるものの、実際には不安定な組み合わせであることが多いです。
数十人または数百人のニューヨーカーが集まり、自らの最大の購入を通じて生活を縫い合わせると、爆発的な化学反応が起こる恐れすらあります。
古いジョークには、「共同住宅の中には、世界で最も非協調的なグループも存在する」というものがあります。
レンブラントの共同住宅の実験は、財政的理由により20年も持続せず、賃貸物件に戻されました。
その後の共同住宅の世代は、もっと持続可能なものでした。1910年代から1920年代にかけて、ニューヨーク市の巨大な労働組合、特に衣料品労働者グループが、会員のための手軽な住宅の開発を始めました。
例えば、アマルガメイテッド衣料労働者組合は、1927年にブロンクスに数百のアパートを建設し、次の50年の間にさらに何百ものアパートを拡張しました。
同様に、ローワーイーストサイドにある「共同村（Cooperative Village）」、または「グランドストリートハウス」という塔群も、数十年にわたって建設された複数の組合のプロジェクトを取り込んでいます。
他にも多数の住宅プロジェクトがありましたが、これらは市場価格の住宅として建設されたのではなく、限度付き株式プロジェクトとして構築されました。つまり、例えば1万ドルで買った場合、低い月額管理費を支払い、退去時には元本に利息がついて戻ってくるが、それ以上はないのです。これにより、アパートは資産価値を生成しない、ただ生きるための場所として機能しました。
1955年にニューヨーク州で成立したミッチェル・ラーマ法に基づき建設された大規模な他のプロジェクトも同様の構造を持っています。
これには、35棟、50,000人の住民を抱える「コーオプシティ」が含まれ、北西ブロンクスの広大な部分に位置しています。
ミッチェル・ラーマの多くの建物において、住人たちはプログラムからの脱退を投票で決定できるようになりました。
もし彼らが脱退を決めた場合、アパートの価値は一般市場の価格に即座に上昇します。
その結果、いくつかの所有者は、移転時に自分たちが支払った金額の20倍、50倍、さらには100倍の利益を得られることがあります。
そのような票の結果は予想がつきますが、数少ないケースでは、住民たちが利益の追求を放棄し、世代を越えた公平性を重視して次世代にも機会を提供することを選ぶこともあるのです。
同じ時期に、共同所有構造は高級不動産市場の中にも浸透し始めました。最初の豪華な共同住宅は、イーストサイドやウエストサイドに散在していましたが、本格的に進展を遂げたのは5番街やパークアベニューでした。
20世紀初頭、5番街はアスター、フリック、バンダービルト、カーネギー、デュークなどの大名家が所有する一戸建て邸宅が並んでいました。商業という厄介な現象、つまり高級小売が通りに進出するにつれ、華やかな裕福層の人々は、街の中心から離れて住宅地へと引っ込むようになりました。
ダコタは1882年に建設され、ウエストサイドに位置する最初の豪華なアパートメントビルの一つであり、その時代の「野蛮」とされるこの形態を受け入れることになりました。
今やこの社会的障壁は崩れつつあり、土地開発業者たちは喜んで邸宅を取り壊し、非常に美しいタワーを建設しました。その多くが共同住宅として設計されました。
パークアベニューは、中央の暴露した鉄道切り通しのために不人気な工業地帯として知られていましたが、この時期にその上部が覆われ、流行の住居地域と化しました。
その初期の豪華な共同住宅の一つである925パークは、1907年に完成しました。
最も壮大なものの一つには740パークアベニューがあります。この場所は、ジャッキー・ブーヴィエ・ケネディが育った場所でもあり、ジョン・D・ロックフェラー・ジュニアがペントハウスに住んでいました。
この建物は1929年の市場崩壊直後に完成し、その後長きにわたり財務的な混乱に見舞われましたが、それでも「良い建物」としての地位を保ち続けました。この言葉は、社会的地位を意味しつつ、しばしば排除の理由ともなりました。
共同住宅の理事会は、潜在的な株主をインタビューし、根拠なく誰でも拒否することができます。これには、経済的な理由や安全問題、あるいはスポーツジャケットのセンスの悪さも含まれます。
しかし、運良く審査を通過した場合、あなたが支払った金額は、売り手と理事会との間だけの問題です。
元々、共同住宅の売却における権利証書は存在せず、長年にわたり市の登録簿では価格が記録されませんでした。2006年になって、この抜け穴は閉じられました。
現在では、購入金額を秘密に保ちたい場合は、シェル会社を通じて行う必要があります。
世紀が進むにつれて、共同住宅の間で中間的な選択肢が生まれるようになりました。この取り組みは、1961年のマーチン法の成立によるもので、建物が賃貸から共同所有に転換するための新しい規則を定めました。
当時、多くの市の住宅在庫は依然として厳格に賃貸制で、ニューヨークからは郊外に向かう専門職の人口が減少していました。大規模な賃貸ビルのオーナーや住民の中で、より少ない入居者に直面し、共同所有への転換を選択したケースが増えていました。
このような取引では、現在の入居者たちが最初に購入の権利を得られ、内側の価格つまり手頃な割引が提供されました。購入しなかった入居者は、大半のケースでそのまま住み続けることができ、「スポンサー部屋」で家賃を支払い続けることになりました。
このような変換は1960年代に何度か起こり、特に1961年のダコタで顕著でした。この建物の所有者たちは、共同住宅への転換を決定しました。新しい所有者が建物の解体と再開発を計画していたからです。
しかし本格的な流れは1975年以降始まりました。このとき、市は破産の危機から回復しつつありました。1970年代初頭のマーチン法の改正により、共同住宅の購入に対するローン取得が容易になりました。
地元のブルジョアイッシュ・ボヘミアン層は少しでも資産を築くことを望みました。1974年には704のアパートを持つ30棟のビルが共同住宅に転換されました。
1977年から1987年までの10年間には、3,000のビルが242,000のアパートを共同住宅に転換しました。
しかし、その時期は過ぎ去りました。1990年代以降、市は新しい開発の盛大なブームを迎えました。リチャード・マイヤーが設計した輝くペリー・ストリートのタワーなど、その後の高層ビルもほとんどが共同住宅ではなくコンドミニアムでした。
建設業者はそれをより高額で売ることができました。購入者側にとっても、より簡単でルールが少ないため、売却しやすかったからです。また、銀行などの貸し手もそれを好みました。
2006年以降、共同住宅の購入価格が公の記録となったため、秘密保持に関してももはや利点はありません。
バブルを迎えた共同住宅は経年劣化し、大規模修繕が必要とされています。修理や修復の費用を共同で分担することを望まない購入者も多く、特に長期住民と新たに地位を得た裕福な住民の間に、持続的な摩擦が生じています。
2019年、州法のさらなる改正により、共同住宅への転換が簡略化されましたが、そのほとんどがコンドミニアムに向けたものでした。
とはいえ、共同住宅は消えることはありません。
住民のルールや制約が少ない建物は、依然として買い手に対して手頃な価格を提供しています。現在、この「手頃な価格」とは、例えば230万ドルと200万ドルの差という形で現れています。
何千ものビルがこのモデルのもとで運営されています。
法律に対する根本的な変化がない限り、これらのビルの大半は今後数十年にわたって存続していくでしょう。
私たちは共同住宅が私たちを困惑させ続けることに確信を持っており、今週は掘り起こした物語を共有することに取り組んでいます。
理事会の内部抗争、人々がどのように入居するために尽力するか、そして数十年前の高慢な共同住宅がその高飛車な姿勢を後退させているかどうかについてです。
私たちが最も非協力的な人々に出会うことで、最も楽しんで頂けることを願っています。
画像の出所：curbed