ボストン—グレーター・ボストンのライフサイエンス不動産市場は、過去の記憶にないほどの波乱に直面している。
記録的な空室率、冷え込むベンチャーキャピタルの資金調達、そして高まるマクロ経済の圧力がバイオテクノロジー業界を再編成している。
コリアーズの最新の2025年第2四半期レポートによると、メトロ地域全体で利用可能なラボおよびライフサイエンススペースは、記録的な1700万平方フィートに達している。
この数字は、新しく供給されたビルが完全に空であることが大きな要因となっている。
新しく市場に出た643,000平方フィートのスペースの契約がない状態で、直接の利用可能面積は1340万平方フィートに達し、サブリーススペースを考慮に入れると、全体の供給率は29.7%に急増した。
これは昨年から8.6ポイントの増加である。
市場は、投機的な建設と需要の崖が衝突した段階に入った。
その結果、膨らんだ在庫に対して即座に需要は存在しない状況となっている。
ベンチャーキャピタルの停滞や経済の不安定さが需要を抑制
このバイオテクノロジー資金環境は、スローダウンに大きく寄与している。
2025年上半期には、ボストンベースのバイオテクノロジー企業に流入したベンチャーキャピタルは33億ドルにとどまり、これはパンデミック期のブームが始まって以来、最も遅い二四半期の結果である。
企業の評価は急落し、IPO活動はほぼ停止（今年はこれまでにSionna Therapeuticsの1件のみ）しており、投資家の関心は減少している。
これは、低いリターンや市場のボラティリティに起因している。
S&Pバイオテクノロジー指数は、2021年のピークから50%下落しており、NIHの予算削減やFDAの人員削減といった連邦政策に対する懸念がさらなる冷え込みを招いている。
MassBioは、第2四半期の報告書でこのセクターの長期的な影響に対して警鐘を鳴らしている。
テナント、特に初期段階の企業は、不動産の規模を縮小している。
2021年には8百万平方フィートを求めていたバイオテクノロジー企業が、現在では280万平方フィートを求めるにとどまり、実質的に6分の1の需給減少に至っている。
ボストン市内：供給過多、さらなる空室が拡大
ボストン市内の各地域がこの不均衡の影響を最も感じている。
2019年以降、ボストンでは670万平方フィートの新しいライフサイエンス在庫が追加されたが、その半分以上である400万平方フィートが未入居である。
305ウェスタンアベニュー、601コングレスストリート、2ハーバーストリートといった建物が完全に空であることは、マクロの課題を浮き彫りにしている。
ボストンのライフサイエンス空室率は現在38%を超えており、今後2年間に提供予定の200万平方フィートのスペースのうち、半分以上にはまだテナントがいない状態である。
特定の地域では進展が見られにくい。
シーポートは2020年に比べ2.5倍のラボスペースを誇る成長を見せている一方で、ダウンタウン及びオールストン/ブライトンでは、同期間にわたってほとんどネット吸収がない。
ケンブリッジ：依然として中心地だが、圧力を感じる
ケンブリッジは、より慎重な開発パイプラインのおかげで、比較的良好に推移している。
同市の供給率は22.9%で、前年比によるわずかな増加にとどまっている。
しかし、家賃は下降傾向にあり、昨年は6%の下落を示している。
さらに、イーストケンブリッジには270万平方フィートの空きスペースがある。
とはいえ、リース活動はより好ましい結果を見せている。
著名な取引には、バイオジェンによる750ブロードウェイの580,000平方フィートのリースや、インテリア・セラピューティックスによる400テクノロジースクエアの101,000平方フィートのリースが含まれ、拡張権も持っている。
ベンチャーキャピタル活動も回復の兆しを見せており、ARTBIO（1億3200万ドル）やメリダ・バイオサイエンス（1億2100万ドル）など、新たな資金調達が2022年初頭以来最も強力な四半期となった。
郊外：高まる困難、取引の始まり
郊外の状況はより警戒を要する物語を語っている。
2023年から670万平方フィートのラボスペースが供給されたにもかかわらず、郊外の在庫の30.5%が利用可能になっている。
5四半期連続でネガティブな吸収が続き、一部の開発業者はすでに投機的なプロジェクトを中止し始めている。
とりわけ、困難な資産が売却を開始しており、しばしば大幅な割引価格で取引されている：
ノースイースタン大学はバーレントン・バイオセンターを301ドル/平方フィートで購入し、2022年の価格から68%下降した。
ウォルサムのストーニーブルックオフィスパークは、6月のショートセールで94ドル/平方フィートで売却され、こちらも68%の下落を記録した。
ウェレスリーにある272,000平方フィートの物件は、7月にオークションで落札された。
経済的な逆風が見通しを複雑化
全体のU.S.経済は、技術的には健全であり続けている。
失業率は4.1%で、ゆっくりだが安定した雇用成長が進行している。しかし、パウエル・フェデラル準備制度理事長は、関税の上昇や利下げの遅延が経済の不確実性を高めていると指摘している。
インフレ予測が上方修正され、消費者の感情は歴史的低水準に近づいている。
ボストンの雇用市場は、同業他都市に相対してパフォーマンスが不足している。
前年対比での雇用成長はわずか0.2%で、全国のトレンドやシリコンバレー、ニューヨーク、フィラデルフィアといった都市の競合と比較しても大きく遅れを取っている。
ハーバード大学、ボストン大学、マサチューセッツ州エグゼクティブ支部を含む地元の機関は、連邦支援の縮小に関連する採用凍結やレイオフを実施している。
今後の展望
建設中の330万平方フィート以上のスペースのうち、約40%がテナントを持たない状態で残っているため、ボストンのライフサイエンス市場はさらなるソフト化に向かっている。
アナリストは、2026年までに空室率がさらに上昇すると予測しており、ボストン市内やその周辺の郊外にある脆弱な資産が特に影響を受けると警告している。
短期的には、テナント側が有利になり、家賃が下がり、特典が増える傾向がある。
しかし、空室や困難を抱える建物を保有する家主や開発者にとっては、安定化への道のりは長く不確実である。
画像の出所：bostonrealestatetimes