ダラスのゾーニング問題に取り組む中で、私はしばしば「マスタープランコンサルタントが住宅所有者を会議に招待し、不幸にも彼らが参加してしまう」というジョークを言います。
彼らは懸念、感情、偏見を抱えて参加するのです。
最も一般的な偏見の一つは、高さに対する嫌悪感です。特に多世帯住宅の開発に関しては顕著です。近隣住民は、木造の三階建ての建物と、鋼鉄とコンクリートの構造の高層ビルのどちらかを選ぶ際に、前者を好む傾向があります。木造の建物は30年から50年持つ一方で、鋼鉄製の建物は100年持ちます。
さらに、より高い建物は1億ドルを超える価値を持つ一方で、低い建物は3000万ドル程度の価値にとどまります。
人々は他の製品に対してはこのように考えません。誰も基本的な通勤車両を選ばず、もっと高級な車を選ぶでしょう。「価格は右」と見ても、キャデラックを手に入れる人たちの喜びは、ユゴを手にする人たちのそれとは比較になりません。
ダラスが住宅の手頃さの危機を解決し、人口が減少する中（州全体の人口は増加していますが）、追加の密度が不可欠です。
近隣住民は、開発業者がより高い建物を建築することを求めるべきであり、むしろそれを妨げるべきではありません。
この新聞の建築批評家であるマーク・ラムスターは、ダラスとその周辺で支配的な「一般的な4〜5階建てのグレーのアパートブロック」について嘆いています。2019年には、「ダラスのドーナツ（中心に駐車場がある中空のブロックとして知られていることもあります）」と呼ばれるこの現象に対し、「アップタウンスペシャル」と名付けました。
開発者やその建築家だけが責められるわけではありません。周囲の住民もまた、より高い建物を検討しようとしません。高さがクオリティへの道と考える人が多いのはオークローンくらいです。
建築事務所オムニプランの名誉主幹であるティップ・ハウスライトは言います。「なぜ人々が高い建物を恐れるのかわからない。彼らは高さを質量や大きさと混同している。」
プライバシーの懸念もあります。「人々が私の裏庭を見てしまう」という声もよく聞かれます。ただ、ニュースフラッシュ：高層ビルに住む裕福で忙しい人々は、もっと興味深いものを見ているはずです。
しかし、より重要なのは、視界の問題がほとんど発生しないことです。チャールズ・グロマツキーと彼の事務所KTGY（以前はGDA）は、ダラスのいくつかの最高の住宅ビルを設計してきました。彼はこう語ります。「私はプレストンセンターの近くに何年も住んでいましたが、ノーステキサスでは木々の密度が高いため、人々の庭を見てしまうことはありません。」
ラムスター氏や実務家の建築家たちもまた、高層ビルがより優れた建築形状やデザインを可能にすることに同意しています。
グロマツキーは説明します。「高い建物は、その本質上、より存在感があり、より良い建築や優れた潜在的なビルを探求する機会を提供します。」
高層の建物は通常、スリムで大きさが少なく、フットプリントが小さくなります。これにより、しばしば地下の構造駐車場や大きなセットバックが可能となり、より多くのオープンスペースが生まれます。
ハウスライトは同意し、こう述べています。「開発者により高い建物を許可すると、より多くの緑地が可能になり、高さを許可することでより良い文脈的応答を得ることができます。」
建築家でGFFのCEOであるエヴァン・ビーティは、小さなフットプリントは「近隣や周辺の自然景観に応じた配慮をもって設計された場合、周囲の地面により多くの光と空気を届けることができる」と説明しました。
デビッド・マルキスは地元の著者、俳優、活動家であり、ダラス環境委員会の技術アドバイザーを務めています。マルキスによれば、流域のためにオープンスペースを保存することは、建物が小さなフットプリントで透水性を減らす必要があることを意味します。
「それは、私たちがより垂直になる必要があることを示唆しています。」とマルキス氏は述べます。「重要なのは、高さを保ちながら、単一世帯の住宅地を侵害しないことです。」
交通に関するインスティテュート・オブ・トランスポーテーション・エンジニアがほぼすべての土地利用に関する交通を研究しています。高層住宅の開発は、むしろ多世帯住宅よりもトリップ数が少ないことが明らかになっています。
この理由は明白です。エレベーターを使用し、車に行くのに時間がかかるため、より多くのトリップをまとめる傾向があります。さらに、これらの建物は通常、歩行に適した環境に存在します。
高層ビルは公共学校に与える負担も少なくなります。住民構成には学校年齢の子供が少ないですが、そのビルは学区への税基盤への寄与が不釣り合いに大きくなります。これを善良なビジネスおよび良好な公共政策とみなす人もいるかもしれません。
市民が高層ビルを受け入れてくれることを願っています。これらの建物は所有者とよく合います。賃貸者はより裕福であり、年齢も高く、多くがすでに自宅を所有した経験を有しています。
空き家にアピールする追加の住宅オプションは、従来の住宅を若い家族に移譲するのに役立ちます。これは、多くの場合、最大値に達し、65歳以上の免除によって上限が設けられた住宅が再び完全な評価額に戻ることを意味します。
鋼鉄とコンクリートの税務評価は先祖の偏見によって過小評価されがちですが、そうあってはなりません。
単一家主は不公平な税負担を背負っています。ダラスはオフィスビルの評価額の急激な下落という厳しい現実に直面しています。このギャップはどこかで埋めていかなければなりませんが、高層住宅ビルはそれを助ける一方で、追加の住宅も提供可能です。
現在、コンドミニアムの建設にはほとんど望みがありません。
「たとえプロジェクトが100ユニットだとしても、100人の異なる所有者がいて、彼らはすべてクライアントではありません。期待や所得も異なります。」とグロマツキーは述べます。
建築家は特にリスクにさらされており、建設上の欠陥の訴訟にしばしば巻き込まれています。
「デザイン専門家は、所有者と請負業者を保護するために設計されたOCIP（所有者請負業者保険プログラム）には一般的に団体を含まれていませんが、設計専門家にはその保護がありません。」とグロマツキーは説明しました。
テキサス州での新法により、商業物件を多世帯住宅に再開発する際にゾーニング変更無しで行えるようになりましたが、建設費用と非常に高い賃料の必要性が、多くの中規模や高層ビルではそれを妨げるでしょう。
昨今、私はアービング市のブリーフィングを観覧しました。
長い間多世帯発展に hostile（敵対的）な管轄権を持つアービングでは、首脳陣が多世帯のために最低でも10階の建物を必要とすることについて議論していました。
彼らが高品質の建設の基準を設けようとしていたのではないことをご理解ください。むしろ、都市が高さの最大を設定できない新しい州法への対応策を考えていたのです。
それは見かけを隠している行為であり、他の都市が住宅危機に取り組むのを許しています。幸運なことに、その提案は進行しなかったが、少なくとも現状では。
そして、私たちはなぜ州が都市を規制する法律を次々に可決しているのか不思議に思います。
バスケットボールのコーチングには「身長は教えられない」という格言があります。
開発においてそんなことはないことを望んでいます。
市民が、高さがデザイン、持続可能性、税基盤の改善を生むことを理解できることを期待しています。
画像の出所：dallasnews